Wszczęcie egzekucji z nieruchomości następuje co do zasady na wniosek wierzyciela. Wniosek musi wskazywać właśnie ten sposób prowadzenia egzekucji, a więc wierzyciel powinien wyraźnie oświadczyć, że chce, aby jego należności zostały zaspokojone z określonej nieruchomości należącej do dłużnika. Nieruchomość należy we wniosku oznaczyć z taką dokładnością, aby możliwe było jej zidentyfikowanie. Trzeba więc podać jej położenie oraz możliwie numer księgi wieczystej, a także oznaczenie sądu, który tę księgę prowadzi. Złożenie wniosku rozpoczyna procedurę windykacyjną.  

Po otrzymaniu wniosku komornik powinien niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 7 dni, wezwać dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Na tym etapie komornik daje dłużnikowi jeszcze szansę dobrowolnego zaspokojenia swojego długu.  

Jednocześnie z wezwaniem dłużnika komornik przesyła do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji. Wpis takiego ostrzeżenia powoduje, iż wobec wszystkich osób nieruchomość należy uważać za zajętą. Z chwilą zajęcia rozporządzenie nieruchomością przez dłużnika na rzecz innych osób nie wywiera wpływu na dalsze czynności egzekucyjne.   Na tym etapie - co do zasady - zajętą nieruchomość komornik pozostawia w zarządzie dłużnika, aczkolwiek jeśli przemawiają za tym względy prawidłowego sprawowania zarządu, zarząd może być dłużnikowi sądownie odebrany, zaś sąd pozbawiając go posiadania, ustanowi jednocześnie innego zarządcę.  

Po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do zapłacenia długu (dwa tygodnie) komornik przystępuje do opisu i oszacowania nieruchomości. Podejmuje on jednak te czynności znów na wniosek wierzyciela, który przecież w międzyczasie mógł otrzymać oczekiwaną spłatę. Opis polega na dokładnym oznaczeniu nieruchomości oraz wymienieniu stwierdzonych i zgłoszonych praw do nieruchomości, znanych obciążeń, opisie sposobu korzystania z nieruchomości, jej przeznaczeniu, a także podaniu wszelkich innych istotnych cech i szczegółów dotyczących danej nieruchomości. Oszacowanie polega z kolei na dokonaniu wyceny rynkowej nieruchomości przez wyznaczonego rzeczoznawcę majątkowego wraz z podaniem podstaw tej wyceny.  

Przed dokonaniem opisu i oszacowania komornik zawiadamia o terminie tych czynności znanych mu uczestników. Nadto komornik zawiadamia także potencjalnych uczestników postępowania poprzez obwieszczenie publiczne w budynku sądu oraz budynku gminy (inni wierzyciele mogą się przyłączyć do prowadzonej egzekucji, natomiast osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości, mogą je komornikowi zgłaszać). Powyższe zawiadomienia i obwieszczenia powinny nastąpić przy najmniej na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.  

Opis i oszacowanie mogą zostać zaskarżone do sądu. Na tym etapie należy poczekać zatem na ich uprawomocnienie się. Dopiero po upływie dwóch tygodni od tego momentu termin licytacji może być wyznaczony przez komornika. Komornik ogłasza o licytacji przez publiczne obwieszczenie (wywieszone w budynku sądu oraz gminy). Nadto obwieszczenie o licytacji doręcza się uczestnikom postępowania oraz gminie, urzędowi skarbowemu oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji.
Obwieszczenie powinno zostać upublicznione przy najmniej na dwa tygodnie przed terminem licytacji.
 
Po dopełnieniu wyżej opisanych formalności nie ma przeszkód, by przystąpić do przeprowadzenia licytacji. Odbywa się ona w obecności i pod nadzorem sędziego. Komornik wywołuje licytację i podaje do wiadomości obecnych istotne informacje dotyczące przedmiotu przetargu.  

Przetarg odbywa się ustnie (nie przewiduje się składania ofert pisemnych). Przy pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi co najmniej ¾ sumy oszacowania. Licytacja polega na zgłaszaniu kolejnych postąpień przez jej uczestników. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena natomiast przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą.   Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.  

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Przybicie powinno zostać ogłoszone niezwłocznie po ukończeniu przetargu.  

Po uprawomocnieniu się przybicia (można je zaskarżyć do sądu) i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych (zapłaceniu wylicytowanej ceny), sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Również i to postanowienie może być zaskarżone do sądu. Dopiero z chwilą uzyskania przez nie waloru prawomocności można uznać, że nabywca nabył zlicytowaną nieruchomość na własność.  

Jeśli nie dojdzie do nabycia nieruchomości na pierwszej licytacji, komornik na wniosek wierzyciela może wyznaczyć drugą licytację z ceną wywoławczą na poziomie 2/3 sumy oszacowania. Gdy także na tym etapie druga licytacja nie doprowadzi do wyłonienia nabywcy, nie dojdzie też do przejęcia nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku
 
Adam Linkowski, radca prawny
wp.pl