Wczoraj Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewiduje on nowe zasady nabywania prawa własności mieszkań spółdzielczych i gwarantuje organom spółdzielni większy wpływ na wysokość związanych z tym kosztów.

– Propozycja zawiera zmiany uwzględniające orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. W wyroku tym Trybunał uznał, że niedopuszczalne jest przekształcanie mieszkań lokatorskich w odrębną własność za symboliczną złotówkę – wyjaśnia Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury odpowiedzialny za spółdzielnie mieszkaniowe.

Dodatkowe opłaty

Zgodnie z projektem od 30 grudnia 2009 r. walne zgromadzenia będą uprawnione do wprowadzania dodatkowych opłat przy wyodrębnianiu własności mieszkań lokatorskich. Ich wysokość nie będzie mogła przekraczać różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wkładu mieszkaniowego lub jego części.

Różnica ta miałaby podlegać zmniejszeniu o 50 proc. pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości mieszkania. Tym samym lokatorzy, którzy w przyszłym roku zdecydują się na przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, po wejściu w życie uchwał walnego zgromadzenia będą musieli zapłacić dodatkowo nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Z kolei ci, którzy złożą wnioski wcześniej, dostaną własność lokalu, zwracając spółdzielni koszty jego budowy, nominalną kwotę umorzenia państwowego kredytu (od kilku do kilkudziesięciu złotych) i spłacając bieżące zadłużenie czynszowe.

– Pod koniec 2008 roku w rękach lokatorów znajdowało się nieco ponad 400 tys. mieszkań. Trybunał pozwolił na podtrzymanie obowiązujących zasad przekształceń za symboliczne kwoty do końca 2009 r., więc wiele spośród tych osób może do tego czasu przynajmniej złożyć wnioski o uwłaszczenie – zauważa Barbara Grzybowka-Kabańska, wiceprezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości.


Uchwała przewidująca dodatkowe opłaty za wykup mieszkań będzie musiała uzyskać poparcie 2/3 członków obecnych na walnym zgromadzeniu. Dokument będzie musiał określać także cele, na jakie będą przeznaczone uzyskane w ten sposób środki – np. fundusz remontowy. Uchwała będzie miała jednak zastosowanie tylko do wniosków złożonych po dniu, kiedy stała się prawomocna.

– Zarówno członek spółdzielni, jak i jej zarząd mogą zaskarżyć taką uchwałę do sądu. Powstaje więc pytanie, jak w praktyce uda się skutecznie wprowadzać w życie i realizować nowe regulacje – zauważa Piotr Schramm, adwokat i partner kancelarii Gessel.

Rządowa propozycja zmienia także regulacje dotyczące terminów, w jakich zarząd jest zobowiązany do zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu. W dalszym ciągu będą to trzy miesiące, a przekroczenie tego terminu będzie usprawiedliwione tak jak obecnie tylko wówczas, gdy budynek był posadowiony na gruncie posiadającym nieuregulowany stan prawny. Tak samo będzie, gdy spółdzielni nie przysługiwało prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Różnica będzie polegała na tym, że termin będzie liczony nie zawsze od dnia złożenia wniosku o przekształcenie, ale także od dnia wejścia w życie uchwały zarządu określającej przedmiot odrębnej własności (jeśli została ona zaskarżona do sądu, to od dnia uprawomocnienia się orzeczenia).

Nie trzeba notariusza

Nowe przepisy mają także przedłużyć termin na przekształcanie mieszkań lokatorskich we własnościowe tam, gdzie spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntów. Będzie to możliwe do końca 2012 r., nawet jeśli zarząd nie określi przedmiotu odrębnej własności lokali.

– Przedłużenie terminu umożliwiającego ustanawianie spółdzielczej własności jest potrzebne, gdyż są różne uwarunkowania prawne, które uniemożliwiają wyodrębnienie własności lokali i nie zależą od dobrej woli spółdzielni – mówi Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

– Powodem są głównie długotrwałe procesy sądowe i roszczenia zgłaszane przez byłych właścicieli gruntów – wyjaśnia.

Nowelizacja ma rozwiać także wątpliwości dotyczące ważności zawieranych dotychczas umów o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wiele spółdzielni dokonywało takich czynności w zwykłej formie pisemnej, lecz notariusze wskazywali na nieważność takich umów z powodu wymaganego przez kodeks cywilny aktu notarialnego. Przepisy stwierdzą jednoznacznie, że tego rodzaju czynności prawne dokonane po 31 lipca 2007 r. są ważne niezależnie od ich formy prawnej, zaś po wejściu w życie noweli właściwa będzie tutaj zwykła forma pisemna zawarta pod rygorem nieważności. Nowe zasady przekształceń (poza kilkoma kosmetycznymi przepisami) wejdą w życie 30 grudnia 2009 r.

Autor: Adam Makosz

Gazeta Prawna