Taka ilość zaspokaja potrzeby na 7-8 lat. Jedynie giełdowi deweloperzy mają banki ziemi na 4,3 mln mkw. biur i mieszkań (to ponad 50 tys. mieszkań). Podaż dominuje we wszystkich segmentach rynku, nie wszędzie jednak taki sam jest spadek cen. Na sytuację wpływa też nasycenie: kiedy pojawiało się jednocześnie zbyt wiele projektów mieszkaniowych, łatwiej było negocjować i ceny gruntu także spadały. Przykładem takiego zjawiska jest Wilanów. W sektorze handlowym wysokiej podaży towarzyszy wysoki popyt. Jest taniej, ale spadki są niższe niż w sektorze mieszkaniowym. – Na krakowskim rynku ceny wywoławcze bywają nawet o 70 proc. niższe dla terenów z pozwoleniem na budowę, choć przed obniżkami cen miały jedynie warunki zabudowy. Natomiast w przypadku najlepszych gruntów handlowych ceny spadły najmniej. Rozpiętość obniżek wynosi 10-35 proc. – tłumaczy Daniel Puchalski, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers International. Mowa o cenach ofertowych, ceny transakcji są niższe. – Pozornie wydawałoby się, że obniżki cen spowodują masowe zakupy. Ale czas kryzysu sprzyja tylko tym, którzy mają gotówkę lub linię kredytową – mówi D. Puchalski. Zdobycie finansowania dziś jest drogie. Banki potrafią oferować kredytowanie na poziomie WIBOR + 4 proc.
 

Problemy inwestorów Kiepska kondycja gospodarki i trudności z finansowaniem ograniczają popyt, a sytuacja deweloperów i inwestorów zależy od tego, kiedy nabywali grunty i jak je finansowali. Część kupowanych najdrożej musi być ujęta jako strata. – Dotyczy to takich gruntów, gdzie pomimo chęci realizacji projektu kosztem niższej marży nie udaje się zamknąć biznes planu – czyli koszty gruntu, budowy i sprzedaży są zbliżone do przychodów. Na projekt z niską marżą bądź bez niej bank nie da kredytu. Jeżeli grunt kosztował więcej niż kosztowałby dzisiaj, ale marża jest do zaakceptowania, to problem jest znacznie mniejszy – wyjaśnia Łukasz Madej, prezes ProDevelopment. Inwestorzy lub deweloperzy, którzy nabyli grunty drogo i korzystali z kredytu, muszą porozumieć się z bankiem, który chce uniknąć przejęcia gruntu i sprzedaży po niższej cenie. A tylko sprzedaż albo realizacja inwestycji umożliwiają odzyskanie pieniędzy. – Jeśli inwestor ma własne środki na zamianę zwykłego gruntu w przygotowaną inwestycję oraz środki na obsługę kredytu, to pozostaje mu liczyć, że wraz z odwilżą na rynku nieruchomości bank finansujący grunt sfinansuje także inwestycje. Jeśli inwestor lub deweloper nie ma środków na przygotowanie inwestycji, to ma poważny problem. Brak środków na podniesienie wartości gruntu, podatki i rosnące koszty kredytu wpływają na minimalną cenę, po której może sprzedać grunt. W takiej sytuacji część inwestorów może się wycofać – pozwolić upaść spółce celowej powołanej do projektu – pozostawiając problemy bankom – mówi Ł. Madej. Szczyt cenowy wiązał się z falą zakupów także przez wielu inwestorów zagranicznych z dużym udziałem kapitału irlandzkiego i hiszpańskiego. – O ile inwestorzy i deweloperzy nie mają np. parasola ochronnego w postaci większego holdingu, a ze sprzedaży gruntów nie pokryją roszczeń banków, mają nóż na gardle. Już są deweloperzy w stanie upadłości lub upadłości z ugodą, część szuka partnerów finansowych, inni wystawiają całe portfolio nieruchomości na sprzedaż. Ratując firmę, liczą się ze stratą – uważa D. Puchalski. Ale spadki cen przywracają rynek do normy. – Kiedy 30-40 proc. ceny inwestycji stanowiły koszty gruntu, to taka sytuacja była niezdrowa dla dewelopera i klienta. Sensowny wkład kosztów to 10-15 proc. i dzisiaj się taki osiąga. Na tym poziomie udziału inwestycje powinny być opłacalne na tle wartości ostatecznej projektu, a także możliwości uzyskania finansowania – dodaje.

Obiecująca przyszłość W najlepszej sytuacji są firmy z zapasem gotówki, jak np. Echo Investment, GTC czy Dom Development. Mogą poczekać na odrodzenie rynku, a kupując grunty, będą dyktować warunki. Według analityków Domu Inwestycyjnego BRE Banku, zapasy mieszkań wystarczą na dwa lata sprzedaży. Ceny nieruchomości za 1,5-2 lata wzrosną. Łukasz Madej uważa, że nawet szybciej. – Większe spadki w tym cyklu, to większe pole do podwyżek w kolejnym. Ceny mieszkań w latach 2006-08 wzrosły o ponad 200 proc., a przez ostatnie trzy kwartały spadły o 15-20 proc. Za 1-1,5 roku spadnie podaż i znów zacznie się kupowanie mieszkań na etapie dziury w ziemi. Wzrosty cen będą mniejsze, ponieważ już są gotowe do uruchomienia projekty z pozwoleniami, które tylko czekają na poprawę koniunktury – twierdzi. Widać już ostrożność u inwestorów. Deweloperzy unikają dużych gruntów, terenów z nieokreślonymi kosztami uzbrojenia, nie chcą projektów z maksymalną chłonnością (np. 10-kondygnacyjne bloki na peryferiach, ciasno poustawiane). Mogą kupować na własnych warunkach. Jeśli ich stać, bo dla wielu z nich już posiadane banki gruntów stały się kulą u nogi.

Autor: Wojciech Kwinta



js