Dlatego przedstawiamy najczęściej zadawane pytania, które padają, gdy pojawia się konieczność ponoszenia przez podatników opłat związanych z posiadaniem lub sprzedażą nieruchomości.

Podatki od nieruchomości regulowane są przepisami Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 roku. Opłaty od nieruchomości płacimy za grunty, budynki oraz budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.



Jakie stawki podatków od nieruchomości powinienem płacić, jeżeli jestem właścicielem działki z domem jednorodzinnym?

Wysokość stawek podatku od nieruchomości uchwalana jest przez radę gminy na dany rok kalendarzowy. Ministerstwo Finansów co roku wydaje obwieszczenie, w którym określa górne granice stawek tych podatków i opłat lokalnych. W 2009 roku ustalono następujące maksymalne stawki podatków od nieruchomości, których jednostki samorządowe nie mogą przekroczyć.

Podstawą opodatkowania gruntów jest powierzchnia gruntu, natomiast budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa budynku. Opodatkowanie gruntów (działek z domem mieszkalnym) nie może być wyższe niż 0,37 zł za 1 m2 powierzchni, natomiast w przypadku gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 0,69 zł/m2 powierzchni. Za 1 m2 powierzchni użytkowej budynków lub jego części mieszkalnych użytkownicy mogą zapłacić maksymalnie 0,74 zł. Jeśli natomiast budynek mieszkalny lub jego część zajęta jest na prowadzenie działalności gospodarczej, wówczas maksymalna stawka podatku za 1 m2 wynosi 19,81 zł/m2. Gmina ma możliwość różnicowania stawek podatku od nieruchomości, dlatego też wysokość opłat może się różnić w zależności od miejsca zamieszkania.

Planuję zakup działki i budowę domu. Od kiedy powinienem płacić podatek od nieruchomości?

Ustawa z 12 stycznia 1991 roku O podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r., nr 121, poz. 844) wskazuje na moment powstania obowiązku podatkowego związanego z posiadaniem nieruchomości:[[Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstała okoliczność uzasadniająca powstanie tego obowiązku]].

Jeżeli natomiast obowiązek podatkowy związany jest z istnieniem budynku mieszkalnego lub jego części, to obowiązek powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona lub też w którym rozpoczęto użytkowanie budynku lub jego części przed ostatecznym jego wykończeniem. Obowiązek podatkowy ciąży więc na nas, nawet jeśli rozpoczniemy użytkowanie części budynku przed ostatecznym zakończeniem jego budowy.

Można zaoszczędzić roczną kwotę podatku od nieruchomości (budynku mieszkalnego), jeśli przesuniemy ukończenie jego budowy (a tym samym również użytkowanie) z grudnia na styczeń. Wówczas podatek od tego budynku będziemy musieli płacić dopiero od 1 stycznia, ale następnego roku.

Jakie dokumenty należy złożyć w przypadku powstania obowiązku podatkowego związanego z nieruchomościami?

Podatnik (osoba fizyczna) ma obowiązek złożyć do urzędu skarbowego informację o nieruchomości i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego. W przypadku, jeśli w części budynku mieszkalnego będzie prowadzona działalność gospodarcza, to mamy obowiązek złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości

Ministerstwo Finansów przygotowało następujące projekty wzorów formularzy podatkowych w związku z wydaniem rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2004 r. w sprawie ewidencji podatkowej nieruchomości (Dz. U. Nr 107, poz. 1138).

Dokumenty w przypadku podatku od nieruchomości:
o Deklaracja na podatek od nieruchomości (DN-1),
o Informacja w sprawie podatku od nieruchomości (IN-1),
o Załącznik do deklaracji i informacji: Dane o nieruchomościach (ZN-1/A),
o Załącznik do deklaracji i informacji: Dane o zwolnieniach podatkowych (ZN-1/B).
Niezgłoszenie budynków do opodatkowania pociąga za sobą sankcje przewidziane w kodeksie karnym skarbowym.

Czy w przypadku opłat za garaże obowiązuje taka sama stawka podatkowa?

Stawki podatku od nieruchomości w przypadku garaży nie są jednolite. Inne stawki obowiązują właścicieli garaży wolno stojących, inne natomiast w przypadku, kiedy jest on częścią budynku mieszkalnego. Garaże, które nie stanowią części domu, zasadniczo opodatkowane są stawką przynależną dla budynków pozostałych, która według stawek obowiązujących w 2009 roku nie może przekroczyć 6,64 zł/m2 powierzchni użytkowej. Dla garaży znajdujących się w bryle budynku obowiązującą maksymalną stawką podatku jest stawka od budynków mieszkalnych lub ich części, czyli 0,69 m2 powierzchni użytkowej.

Stosowanie odmiennej stawki podatkowej dla garaży przy budynku wynika z definicji budynku mieszkalnego obowiązującej w prawie podatkowym, która określa budynek mieszkalny jako obiekt budowlany jednolicie opodatkowany wówczas, kiedy co najmniej połowa powierzchni użytkowej jest przeznaczona na cele mieszkalne. Wniosek z tego, że jeżeli powierzchnia garażu nie przekracza powierzchni połowy domu, wówczas podatnik płaci za garaż taką stawkę, jak za budynek mieszkalny.

W przypadku garażu wolno stojącego obiekt traktowany jest jako odrębny budynek (w przypadku którego zostało wydane odrębne pozwolenie na budowę, nie będące pozwoleniem na np. rozbudowę budynku mieszkalnego). Według Ministerstwa Finansów, problemy z tak dużym zróżnicowaniem stawek podatkowych dotyczących w zasadzie pomieszczeń o tej samej funkcji każda gmina może rozwiązać we własnym zakresie poprzez uchwałę obniżającą stawkę dla tejże nieruchomości.

Jaki podatek od nieruchomości powinno się zapłacić, jeśli część domu została przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej?

W takiej sytuacji płaci się zróżnicowane stawki podatku od nieruchomości. Należy przy tym wyodrębnić powierzchnię przeznaczoną na prowadzenie działalności gospodarczej (najlepiej gdyby było to wyodrębnione pomieszczenie) i obliczyć jego powierzchnię użytkową, mierzoną po wewnętrznej długości ścian.

Od tej powierzchni powinno się płacić wyższy podatek od nieruchomości, a więc stawkę 19,81 zł/m2 powierzchni użytkowej. Pozostała powierzchnia budynku będzie podlegać stawce od powierzchni mieszkalnej.

W przypadku, jeśli mamy do czynienia z zawodami wolnymi, nie musimy płacić podatku od nieruchomości z działalnością gospodarczą. W przypadku osób, które udzielają świadczeń zdrowotnych, w 2009 roku obowiązuje preferencyjna stawka podatku od nieruchomości, która wynosi 3,71 zł/m2 powierzchni użytkowej.

Z jakich druków trzeba skorzystać, aby rozliczyć sprzedaż domu w zeznaniu podatkowym?

Podatnik, który sprzedał dom, będzie musiał tę transakcję wykazać w zeznaniu podatkowym. Kluczową datą, która ma wpływ na sposób rozliczenia tego podatku, będzie data nabycia sprzedanej nieruchomości. Wybór formularza PIT, z którego powinniśmy skorzystać podczas rozliczania, jest ściśle uzależniony od tej właśnie daty.

Jeżeli sprzedaliśmy dom nabyty do grudnia 2006 roku, to sprzedaż takiej nieruchomości powinniśmy wykazać w PIT-23. Podatnik, który sprzedał dom kupiony w latach 2007-2008, transakcję powinien uwzględnić, wypełniając jedno z wybranych zeznań: PIT-36, PIT-36L lub PIT-378. Sprzedając nieruchomość kupioną od 1 stycznia 2009 roku, wypełniamy PIT-39.

Słyszałem o nowej uldze mieszkaniowej od sprzedaży domu. Jakie są zasady jej stosowania?

W przypadku sprzedaży domu lub działki budowlanej (a także mieszkania) od stycznia 2009 roku można skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Nowe zwolnienie zostało uregulowane art. 1 pkt. 131 ustawy PIT i weszło w życie 1 stycznia 2009 roku.

Jeżeli dochody uzyskane ze zbycia nieruchomości w ciągu dwóch lat przeznaczymy na zakup nowej nieruchomości, wówczas możemy skorzystać z ulgi. Jeżeli za nową nieruchomość zapłacimy taką samą lub większą kwotę jak za sprzedaną, wówczas nie płacimy podatku, natomiast jeśli za nowy dom zapłacimy np. o 50 tys. mniej niż wynosi nasz dochód ze sprzedaży starego mieszkania, wówczas musimy obliczyć, jaką część uzyskanego przychodu stanowi ta wartość, a otrzymany wynik musimy pomnożyć przez nasz dochód.

Opiszmy te zasady na przykładzie: załóżmy, że nieruchomość sprzedaliśmy za 450 tys. zł, a nową kupiliśmy za 400 tys. zł, różnica - czyli nasz dochód - to 50 tys. zł. Uzyskaną kwotę dochodu mnożymy przez wartość naszych wydatków, a następnie dzielimy przez uzyskany przychód - 50 x 400/450 = 40). Uzyskana wartość, ok. 45 tys. złotych (44,4), to kwota wolna od podatku.

Podatek dochodowy płacimy więc w opisanym przypadku od 5 tys. zł, co przy 19% stawce podatkowej daje nam ok. 950 zł. W przypadku, kiedy w ciągu dwóch lat nie kupimy nieruchomości, nie możemy skorzystać z ulgi, co z kolei skutkuje koniecznością złożenia korekty do PIT-u 39 oraz opłacenia podatku wraz z odsetkami.

Nową ulgą objęta jest sprzedaż następujących rzeczy i praw: nieruchomości i ich części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Przychód uzyskany za zbycie nieruchomości powinien być przeznaczony na [[własne cele mieszkaniowe]], przez co rozumiemy nie tylko zakup domu czy mieszkania (własnościowego czy spółdzielczego), ale także nabycie działki budowlanej, wydatki na rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę, remont, a także na spłatę kredytu. Warto podkreślić, że wydatki te muszą być poniesione po sprzedaży nieruchomości oraz muszą to być tzw. wydatki własne, a więc nie można wliczać tu np. kupna mieszkania córce czy synowi.

Czy mogę skorzystać z ulgi meldunkowej, która obowiązywała w poprzednim roku, jeśli tak, to na jakich zasadach?

Ulga meldunkowa weszła w życie 1 stycznia 2007 roku. Dochody osiągnięte przy sprzedaży mieszkania lub domu kupionego po 1 stycznia 2007 do 30 grudnia 2008 roku opodatkowane są 19% stawką podatku dochodowego (do 2007 roku obowiązywał zryczałtowany 10% podatek).

Wraz z wprowadzeniem nowych stawek podatku od sprzedaży nieruchomości ustawodawca jednocześnie wprowadził ulgę meldunkową, zgodnie z którą możemy uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości, jednak warunkiem skorzystania z tej ulgi jest zameldowanie w sprzedawanym budynku na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed terminem zbycia nieruchomości.

Mimo że od 1 stycznia 2009 roku ulga meldunkowa już nie obowiązuje, to nadal można ją stosować w przypadku osób, które nabyły nieruchomość w latach 2007-2008. Jeśli więc kupiliśmy nieruchomość w podanym okresie, a chcemy ją sprzedać w 2009 roku, to możemy skorzystać z ulgi meldunkowej. Nie może jednak korzystać wówczas z ulgi mieszkaniowej wprowadzonej od 2009 roku.

 

money.pl