Podczas spotkania omówiona została bieżąca sytuacja na rynku mieszkaniowym ze szczególnym akcentem na diagnozę przyczyn obecnego kryzysu na tym rynku. Ponadto sformułowane zostały trzy warianty prognozy dalszego rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych w przyszłym roku. Mimo obserwowanego od II kw. bieżącego roku ożywienia popytu na lokale mieszkaniowe w największych miastach kraju, na rynku nadal występuje istotna nadpodaż mieszkań. Jak wynika z wyliczeń analityków Działu Badań i Analiz Emmerson w aktualnej ofercie deweloperów w Warszawie pozostaje ok. 10,6 tys. lokali, zaś w Krakowie – 5,5 tys. Co szczególnie istotne w liczbach tych ponad 25% udział stanowią mieszkania już wybudowane, na które deweloperzy wciąż nie mogą znaleźć nabywców. Konkurencja ze strony gotowych mieszkań oraz wciąż niska dostępność kredytów hipotecznych powodują ograniczoną skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych projektów, która dodatkowo hamowana jest przez restrykcyjną politykę banków względem kredytowania sektora deweloperskiego. Mimo to wyodrębnia się druga postawa wśród spółek deweloperskich, które przekonują, że kryzys jest najlepszym momentem na rozpoczęcie inwestycji. Spółki te już teraz rozpoczynają działania mające na celu zabezpieczenie podaży na lata 2011 i 2012.

W najbliższej przyszłości analitycy Działu Badań i Analiz Emmerson oczekują dalszych spadków cen, które w 2010 r. będą już miały charakter symboliczny. Pięć najbliższych kwartałów rosnącego popytu oraz niskiej skłonności deweloperów do rozpoczynania nowych projektów jest niezbędnych do zrównoważenia się relacji podaży i popytu. Czynnikiem wywołującym spadki średnich cen w obu miastach będą wprowadzane na rynek nowe inwestycje w segmencie popularnym, o mniejszych metrażach mieszkań i cenie niższej niż obecna przeciętna dla miasta. To spowoduje dalszy rozwój „rynku obrzeży”, czyli peryferyjnych obszarów w obrębie granic administracyjnych Warszawy oraz Krakowa, gdzie niższa cena mieszkań umożliwi objęcie inwestycji rządowym programem „Rodzina na swoim”. Tendencja ta jest już obecnie widoczna.

Inwestycje deweloperskie kwalifikujące się do programu „Rodzina na Swoim” w Warszawie, wrzesień 2009
Inwestycje deweloperskie kwalifikujące się do programu „Rodzina na Swoim” w Krakowie, wrzesień 2009
 

Kolejnym zjawiskiem, które przybierze na sile w 2010 r. będzie dalsze zróżnicowanie cen mieszkań w zależności od stadium zaawansowania budowy – mieszkania zaplanowane na rok 2011 i 2012 będą wyraźnie tańsze niż lokale gotowe lub prawie gotowe.
Prognoza Emmersona dla dwóch największych rynków kraju: warszawskiego i krakowskiego.

Emmerson

gk