Pomimo tego faktu, pojawiają się już na rynku instytucje finansowe oferujące podobne produkty, warto więc przyjrzeć się bliżej czym właściwie jest hipoteka odwrócona.

Standardowy kredyt hipoteczny polega na tym, że kredytodawca w zamian za sfinansowanie np. kupna nieruchomości dla kredytobiorcy pobiera opłatę w wysokości oprocentowania oraz ustanawia zabezpieczenie w formie hipoteki na nieruchomości, natomiast kredytobiorca spłaca kredyt ratami, powiększonymi o wysokość oprocentowania. W razie niewypłacalności kredytobiorcy, kredytodawca zaspokaja swoje roszczenie z ustanowionej hipoteki na nieruchomości.

W sytuacji odwrócenia tego modelu, po ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości przez kredytodawcę, dochodzi do ratalnej wypłaty kwoty kredytu, który jest wypłacany kredytobiorcy od chwili zawarcia umowy do końca jego życia. Na mocy zawartej umowy, kredytodawca zaspakaja swoje roszczenia wobec kredytobiorcy dopiero po jego śmierci z nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia.

Hipoteka odwrócona stanowi taki właśnie odwrócony kredyt hipoteczny i jest rozwiązaniem przeznaczonym dla osób, które dysponują majątkiem w postaci nieruchomości i są w wieku około lub emerytalnym oraz chciałyby uzyskać za życia dofinansowanie do swych często niskich dochodów. Ponadto jeżeli nie mają spadkobierców albo zwyczajnie nie zamierzają pozostawiać im swej nieruchomości w spadku.

W tym modelu spłata zarówno kwoty kredytu, jak i wszelkich jego kosztów, musi nastąpić wyłącznie w ramach wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Do spłaty kredytu dochodzi dopiero z chwilą śmierci kredytobiorcy.

Przez cały okres korzystania kredytu następuje kumulowanie kosztów kredytu. Im dłuższy okres korzystania ze środków przez kredytobiorcę, tym wyższe koszty obsługi zadłużenia. Stąd też instytucje finansowe najczęściej proponują tego rodzaju kredyt osobom w podeszłym wieku. Znaczącą gwarancją dla kredytobiorcy jest okoliczność, iż kredytodawca nie może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z innego majątku kredytobiorcy niż nieruchomość obciążona hipoteką.

Do dyspozycji kredytobiorcy stawiana jest zatem w końcowym efekcie kwota znacznie odbiegająca od obliczanej za pomocą ustandaryzowanych metod wartość nieruchomości. Głównym czynnikiem mającym wpływ na tę wielkość jest wiek kredytobiorcy.

Pierwotny model Reverse Mortgage uległ w krajach anglosaskich i w Europie znacznej modyfikacji. Dziś po śmierci właściciela nieruchomości - kredytobiorcy często nie dochodzi automatyczne do przejęcia zadłużonej nieruchomości przez kredytodawcę. Ukształtował się bowiem model swoistej kontynuacji rodzinnej, dzięki czemu spadkobiercy zmarłego nie są skazani na nieuchronną utratę rodzinnego majątku.

Na mocy umowy z kredytodawcą, spadkobiercy mogą ponownie odwrócić sytuację. Wysokość zadłużenia nieruchomości stanie się wówczas wielkością zaciągniętego na nowo, zabezpieczonego hipotecznie kredytu, który spadkobiercy będą spłacać tak, jakby sami zaciągnęli go w klasycznym trybie. W ten sposób oddłużona już nieruchomość znów może stać się przedmiotem dofinansowania dochodów następnej generacji rodziny.

Podkreślenia wymaga fakt, że prace nad polskim odpowiednikiem hipoteki odwróconej wciąż trwają i dlatego warto bacznie obserwować podobne produkty, które już dziś pojawiają się na szeroko pojętym rynku kredytów hipotecznych.

Autorka jest prawnikiem z Kancelarii BSO Prawo & Podatki we Wrocławiu



Na czym polega hipoteka odwrócona?