Jakie budynki traktowane są jako samowola budowlana?

Jako samowola budowlana traktowany jest obiekt będący w budowie lub wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Jeśli na zrealizowanie danego obiektu nie było potrzebne pozwolenie na budowę, lecz wystarczało zgłoszenie w starostwie zamiaru rozpoczęcia prac, samowolą będzie obiekt wybudowany bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez starostę.

Czy każdy budynek wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę można zalegalizować?

Nie. Wybudowany lub będący jeszcze w budowie obiekt, co do którego nie uzyskano pozwolenia na budowę, można zalegalizować, jeśli budowa spełnia łącznie następujące warunki:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Czy zalegalizowanie samowoli budowlanej będzie możliwe, jeśli organy nadzoru budowlanego same ustalą, że dany obiekt jest samowolą?

Tak. Nie ma znaczenia, kto zainicjował postępowanie dotyczące samowoli budowlanej. Organ w razie ustalenia, że dany obiekt jest samowolą budowlaną, w pierwszej kolejności ma obowiązek umożliwić zalegalizowanie obiektu. Jeśli inwestor spełnia warunki wymagane dla legalizacji i przedstawi wymagane dokumenty, może uniknąć decyzji o rozbiórce samowoli budowlanej. Po ustaleniu wysokości opłaty legalizacyjnej zostanie wtedy wydana decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego, a jeśli budowa nie została jeszcze zakończona - także o pozwoleniu na wznowienie robót. W decyzji nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Trzeba się jednak liczyć z tym, że jeśli warunki do zalegalizowania samowoli nie zostaną spełnione, organ będzie musiał wydać decyzję o rozbiórce obiektu.

Jakie dokumenty są potrzebne do zalegalizowania budynku wybudowanego bez pozwolenia na budowę?


W wydanym postanowieniu organ nałoży obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie następujących dokumentów niezbędnych do legalizacji obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w przypadku niektórych obiektów - bardziej szczegółowych dokumentów.

Przedłożenie tych dokumentów traktowane jest jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Niedostarczenie dokumentacji w wyznaczonym terminie spowoduje wydanie decyzji o rozbiórce samowoli.

Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

Ile kosztuje zalegalizowanie samowoli budowlanej?

Przed wydaniem decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego ustalana jest w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej.
 Współczynniki (k) oraz (w) dla poszczególnych rodzajów obiektów podane są w tabeli stanowiącej załącznik do Prawa budowlanego. Opłata legalizacyjna za budynek mieszkalny jednorodzinny wynosi 50.000 zł, za dom letniskowy lub garaż do dwóch stanowisk - 25.000 zł. W przypadku obiektów handlowych czy usługowych opłata będzie tym wyższa, im większa kubatura obiektu. Opłaty legalizacyjne są tak wysokie, że bardziej opłacalne w konkretnym przypadku może się okazać rozebranie samowoli.

Niższe są opłaty legalizacyjne dla tych obiektów, na których wybudowanie nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, lecz wystarcza zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia prac. W zależności od rodzaju obiektu oplata wynosi 2.500 zł lub 5.000 zł.

Jeśli wszystkie wymogi postawione przez inspektora zostaną spełnione, wydawana jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego (i pozwoleniu na wznowienie robót, jeśli budowa nie została jeszcze zakończona).

Podstawa prawna: ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).


Autor: Andrzej Janowski
Gazeta Podatkowa Nr 582 z dnia 2009-08-06