Jeszcze kilka miesięcy temu kwestia dopuszczalnej wysokości kar umownych, jakie mogą być skutecznie zastrzegane w umowach deweloperskich na wypadek ich niewykonania z winy konsumenta, wydawała się jasna. Zapisy o karach powyżej 5% interpretowane były przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów jako sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy konsumenta, a w konsekwencji niedozwolone i niewiążące konsumenta. Najczęstsze argumenty w sprawie wysokich kar umownych to np. okoliczność, że pozywani deweloperzy nie udowodnili ani nawet nie uprawdopodobnili, że wysokość kary nie odbiega od wielkości szkody poniesionej przez dewelopera. Dodatkowo, zwracano uwagę na to, że lokale, które wracają do dewelopera, można sprzedać osobom trzecim za podobną cenę.

„Jednakże w obecnej sytuacji rynkowej wiele przemawia za dopuszczeniem kar umownych na poziomie nawet kilkunastu procent wartości lokalu, gdyż dziś deweloper łatwiej będzie mógł udowodnić, że traci więcej niż jeszcze rok temu, choćby z powodu trudności wynikających z powtórnej sprzedaży lokalu.” - mówi Andrzej Szmigiel, radca prawny z kancelarii „Piwońska, Szmigiel Kancelaria Radców Prawnych”. „Należy również pamiętać, że deweloperzy mogą zacząć wykorzystywać fakt, że umowa deweloperska stanowi umowę wzajemną, co, w przypadku jej niewykonania, pozwali im na dochodzenie odszkodowania w pełnej wysokości. Ten sprytny wybieg może spowodować, że rekompensacie podlegać będzie także szkoda powstała w skutek utraconego przez dewelopera zysku.” - dodaje. A że zasady odpowiedzialności odszkodowawczej dotyczą każdej ze stron umowy deweloperskiej, to nabywca może zostać obarczany odpowiedzialnością za szkodę powstałą nie tylko w wyniku utraconego zysku, która wynieść może ok. 15% wartości lokalu, ale także - uszczerbku dewelopera w postaci faktycznie poniesionych strat.

Wszystko bowiem wskazuje na to, że dotychczasowa linia orzecznicza SOKiK w Warszawie oraz stanowisko UOKiK powinny zostać szybko zrewidowane, ponieważ obecna interpretacja naraża konsumentów na znacznie wyższe, niż kwota wynikająca z zastrzeżonej kary umownej, odszkodowanie z tytułu niewykonania przez nich umowy deweloperskiej. Skutek jest więc przeciwny do zamierzonego przez SOKiK i UOKiK.


Andrzej Szmigiel, Monika Piwońska
Piwońska, Szmigiel Kancelaria Radców Prawnych

inwestycje.pl