Zwiększenie popularności Polski wśród zagranicznych turystów generuje wzmożony popyt na usługi hotelowe. Na zwiększenie liczby turystów wpływa coraz więcej połączeń samolotowych łączących Polskę z całym światem. W roku 2017 rodzime porty lotnicze obsłużyły o 17% podróżnych niż w roku 2016. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego popyt na pokoje hotelowe rośnie nieprzerwanie od 2012 roku.

Wyraźnie zauważalny trend zwyżkowy zachęca do inwestycji właśnie w ten sektor branży. Powoduje to wzrost zaplecza hotelowego jaki dysponuje Polska, jednakże w porwaniu z bardziej rozwiniętymi krajami Europy Zachodniej nadal jesteśmy bardzo chłonnym rynkiem, co przekłada się na ilość nowych, ciekawych inwestycji.

Jakim zapleczem hotelowym dysponuj Polska?

Analitycy z Walter Herz podają, że na zaplecze nieruchomości hotelowych w Polsce składa się przeszło 2700 obiektów o różnej klasie, w których znajduje się ponad 135 tysięcy pokoi. Szacuje się, że po oddaniu planowanych na ten rok, inwestycji wartość ta wzrośnie o ponad 8 tysięcy.

Minio nieustannej rozbudowy segmentu eksperci szacują że rynek Polski wciąż nie jest nasycony a miejsc hotelowych nadal brakuję. Jest to szczególnie zauważalne w największych ośrodkach biznesowych i turystycznych.

Po dużych międzynarodowych wydarzeniach, takich jak np. EURO 2012, Polska a w szczególności stolica jest bardziej rozpoznawalna i doceniana przez zagranicznych gości. To również w Warszawie jest największy popyt na miejsca hotelowe generowany przez klientów biznesowych.

W przywoływanym już wcześniej raporcie, Walter Herz, podano, że Warszawa dysponuje 90 obiektami hotelowymi składającymi się z 13,5 tysięcy pokoi. Szacuje się, że podaż w tym mieście w roku 2018 będzie na rekordowo wysokim poziomie. Również w tym roku na rynek trafi około 2 tysięcy pokoi hotelowych. Co więcej eksperci szacują, że w przyszłym roku wartość ta będzie podobna.

Jeszcze w tym roku w Warszawie do użytku ostanie oddanych klika nowych hoteli. Do najbardziej znaczących inwestycji należy zaliczyć hotel Four Points by Sheraton składający się z 192 pokoi, dwa hotele Ibis Styles oferujące łącznie 400 pokoi, hotel Krakowska Residence zapewniający 350 pokoi, hotel Vienna House z 164 pokojami, hotelu Renaissance złożony z 225 pokoi oraz hotelu Raffles Europejski proponujący 106 pokojami

W ciągu ostatnich miesięcy na hotelowej mapie stolicy pojawiły się również obiekty o podwyższonym standardzie w tym pięciogwiazdkowe hotele Westin i Radisson Blu i czterogwiazdkowy Holiday Inn Warsaw City Center

Jednak przestrzeń na umiejscowienie kolejnych inwestycji jest nie tylko w stolicy, ale również w największych miastach, w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, czy Poznaniu. Lokowaniem kapitału w tych aglomeracjach zainteresowani są również zagraniczni inwestorzy.
Kolejnym, po Warszawie, rynkiem hotelarskim w Polsce jest Kraków, w którym znajduje się 150 hoteli dysponujących ponad 10 tys pokoi. W ubiegłym roku stolice Małopolski odwiedziło prawie 13 mln osób, co stanowi 6% wzrost w porwaniu z rokiem ubiegłym. Coraz większe zainteresowanie wśród turystów generuje większe zapotrzebowanie na hotele.

W roku 2018 w Trójmieście przybędzie dwa razy więcej pokoi hotelowych niż w stolicy Małopolski. W tym roku na tamtejszym rynku pojawi się następny tysiąc pokoi. Jednymi z najciekawszych realizowanych inwestycji są niewątpliwie hotel Deo liczący 354 pokoje, Hampton by Hilton składający się z 154 oraz Focus Premium w Sopocie oferujący 70 pokoi.

Z trójmiejskich pokoi hotelowych korzystają głównie zagraniczni goście, w większości ze Skandynawi i Niemiec. Znajduje się tam 80 hoteli oferujących 6 tysięcy pokoi, z których w 44% użytkowanych jest przez turystów.

Według analityków w roku 2018 wrocławski rynek wzbogaci się o kolejne 250 pokoi hotelowych. Obecnie we Wrocławiu zlokalizowanych jest 60 hoteli dysponujących ponad 5 tysiącami pokoi.

Interesujące jest, że wrocławski rynek cechuje się stosunkowo niskimi, uśrednionymi cenami porównując z innymi, dużymi miastami w Polsce. Z analiz przeprowadzonych przez ekspertów wynika, że we Wrocławiu rynek będzie się dynamicznie rozwijał, jest to spowodowane coraz większą liczbą turystów i rozwijającym się sektorem BPO. Na popularność stolicy Dolnego Śląska wpłynęło przyznanie jej tytułu Europejskiej Stolicy Kultury w 2016 roku oraz wygrana w konkursie European Best Destination 2018.

Kolejnym dużym rynkiem nieruchomości hotelowym w Polsce jest Poznań, w którym znajduje się 61 hoteli, które zapewniają ponad 3,7 tysięcy pokoi. Z badań Walter Herz widać, że Poznań zwiększy swój potencjał o około 400 pokoi hotelowych. Planuje się oddanie do użytku inwestycji hotelu Hampton by Hilton oferującej 117, na mapie miasta pojawi się również Altus liczący 109 oraz hotelu Focus zapewniający 94 pokoi.

W Poznaniu zapotrzebowanie na noclegi tworzą głównie klienci biznesowi i MICE, jest to spowodowane obecnością dużego międzynarodowego centrum kongresowego. Jednak wpływ Międzynarodowych Targów Poznańskich z roku na rok słabnie. Rozpoznawalność Poznania wśród zagranicznych turystów również plasuje się na coraz niższym poziomie.

Rynek hotelowy w Krakowie

Na tyle wyżej wymienionych miast ciekawym rynkiem cechuje się Kraków. Z obliczeń wykonanych przez ekspertów Walter Herz, wynika, że w nowo oddanych obiektach w Krakowie będzie około 500 nowych pokoi. Niebawem zostanie otwarty B&B hotel zapewniający 130 pokoi oraz usytuowany na Kazimierzu nowoczesny hotel Puro oferujący 228 pokoi. Na wpływ atrakcyjności Krakowa wśród zagranicznych inwestorów wpływają stabilne wyniki operacyjne istniejących już hoteli. Stabilne wyniki operacyjne krakowskich hoteli sprawiają, że aglomeracja jest atrakcyjna dla międzynarodowych inwestorów. Ostatnio przeprowadzone transakcje w tym segmencie krakowskiego rynku nieruchomości dotyczyły pięciogwiazdkowego hotelu Sheraton i trzygwiazdkowego hotelu Vienna House Easy. W najbliższym czasie w Krakowie zadebiutują znane na całym świecie marki hotelowe. Powstanie tam pierwszy w kraju pięciogwiazdkowy Autograph Collection Hotels, który jest lifestyle'ową marką sieci Marriott International oraz debiutujący w Europie czterogwiazdkowy chiński Metropolo.

Należy również wspomnieć, że w Krakowie powstają także niekonwencjonalne hotele na wodzie. Przy bulwarze Wołyńskim, pod hotelem Forum, już pod koniec lipca zostaną przycumowane trzy pływające obiekty. Praca nad budowlami trwa od 2016 a ówcześnie wykonywane są czynności wykończeniowe. Inwestorem pływających hoteli jest firma Wotel. Hotele będą miały wysokość 5 metrów, licząc od lustra wody. Projekt kompleksu został przedyskutowany z osobami odpowiedzialnymi za konserwację oraz krakowskim plastykiem miejskim. Hotele pojawią za basenem na Wiśle, który jest częścią nieczynnej już od kilku lat plaży, taka lokalizacja zapewni dostęp do prądu i kanalizacji.

Kraków Europejską Stolicą Kultury Gastronomicznej 2019

Kraków staje się coraz bardziej popularny wśród zagranicznych turystów, tylko w 2017 roku miasto odwiedziło 13 mln gości. Według wszystkich prognoz liczba to w kolejnych latach będzie rosnąc, co zapewni podatny rynek na inwestycje w segment hotelowy. Ważnym wydarzeniem, które będzie miało wpływ w ilość i rodzaj tych inwestycji jest wybranie Krakowa na Europejską Stolicę Kultury Gastronomicznej 2019. Jest to wyróżnienie, które po raz pierwszy zostało przyznane przez Europejską Akademie Gastronomiczną. W walce o ten tytuł stolica Małopolski wygrała z Lizboną.

“Jesteśmy zaszczyceni, że Europejska Akademia Gastronomiczna, przyznając po raz pierwszy tytuł Europejskiej Stolicy Kultury Gastronomicznej 2019, wybrała właśnie Kraków, a na ostatniej prostej, w ścisłym finale udało nam się pokonać Lizbonę” - skomentował na konferencji prasowej prezydent Krakowa Jacek Majchrowski.

Zaznaczył, że “miasto zasługuje na to miano - ma dobre przepisy, doskonałe produkty od lokalnych dostawców, a przede wszystkim gościnną atmosferę. W Krakowie też - mówił prezydent - nie brakuje wydarzeń poświęconych kulinariom, jak Festiwal Pierogów, Święto Obwarzanka czy Krakowskie Zapusty”.

Rafael Anson Oliart, który jest prezydentem Europejskiej Akademii Gastronomicznej, oznajmił że wybór Krakowa na pierwszą Europejską Stolicę Kultury Gastronomicznej zapadła jednomyślnie.

“Kraków już jest europejską stolicą kultury, literatury, jest też bardzo ważnym miejscem z religijnego punktu widzenia. W Krakowie bardzo ważna jest także gastronomia - istotna część kultury” - komentował prezydent Europejskiej Akademii Gastronomicznej.

Zaznaczył również że to wyróżnienie wpłynie na wzrosty turystyki w całej Europie, która jest wartym odwiedzenia rejonem, właśnie ze względów, kulinarnych.

Dzięki temu wyróżnieniu w stolicy Małopolski odbywać się będzie wiele imprez i wydarzeni, których celem będzie promocja gastronomii. Należy do nich zaliczyć między innymi: Europejską Kolacja Wirtualną, Olimpiadę Gastronomiczną, Światowy Kongres Poświęcony Misji Gastronomii w XXI w., konkurs na Europejską Nagrodę w Dziedzinie Kultury Gastronomicznej. Kraków będzie miejscem spotkań największych ekspertów kulinarnych z całego świata, miasto odwiedzą światowe gwiazdy i autorytety z branży gastronomicznej w tym między innymi właściciele i szefowie kuchni restauracji nagrodzonych prestiżowymi gwiazdkami Michelin.

Władze miasta przygotują specjalny kalendarz imprez związanych z tym wyróżnieniem, które będą organizowane nie tylko w roku 2019 ale również w latach kolejnych. Ciekawymi i unikalnymi eventami, będą te związane z historyczną kuchnią królewskiego dworu, mieszczaństwa a nawet życiem akademickim. Warto również wspomnieć o średniowiecznym steet foodzie Krakowa. Już wtedy na ulicach miasta funkcjonowały faryny, czyli przenośne stragany, które serwowały proste poprawy ale mieszczan, kupców i żaków. Najsłynniejszym daniem podawanym w takich miejscach była, ciesząca się ostano dużą popularnością, maczanka po krakowsku, która była przysmakiem już w XVII wieku.

Z informacji prasowych przygotowanych przez Urząd Miasta Krakowa wynika, że stolica Małopoliski jako jedyna, po za Warszawą, może się pochwalić restauracjami z wyróżnieniem w przewodniku Michelim, których obecnie jest 26. Ponad dwa razy więcej krakowskich lokali uhonorował Gaullt et Millau, a 8 rekomendował Slow Food Polska.

Europejska Akademia Gastronomiczna funkcjonuje w ramach Międzynarodowej Akademii Gastronomicznej, która jest organizacją funkcjonującą od 1927 roku. Do jej zadań należy promocja kultury gastronomicznej. Jednostka kooperuje z między innymi z ONZ (UNESCO, FAO - Organizacją Narodów Zjednoczonych ds. Wyżywienia i Rolnictwa, WHO - Światową Organizacją Zdrowia, UNWTO - Światową Organizacją Turystyki), Unii Europejskiej.

Krajowe inwestycje w nieruchomości hotelowe w Stolicy Małopolski

Kraków jest również typowany jako miejsce inwestycji PKP, które wraz z Polskim Holdingiem Nieruchomości, Xcity Investment oraz Chopin Airport Development rozpoczęły współpracę przy komercyjnym zagospodarowaniu nieruchomości kolejowych.

Przekazano do informacji, że “grunty pod inwestycje wytypuje zespół roboczy, którego powołanie zakłada podpisany list intencyjny. Zespół będzie odpowiedzialny m.in. za określenie optymalnych ram prawnych i biznesowych danej inwestycji. Odpowie także za opracowanie treści szczegółowych porozumień, określających zasady i warunki współpracy przy zagospodarowaniu poszczególnych nieruchomości. Na należących do PKP działkach mogą powstawać chociażby hotele czy budynki biurowe. Grunty pod realizację przyszłych projektów zapewni PKP S.A., natomiast Polski Holding Nieruchomości zabezpieczy środki finansowe na ten cel i podobnie jak Chopin Airport Development, wniesie swoje know-how w zakresie komercyjnego zagospodarowania nieruchomości”.

Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na ilość budowanych hoteli w Krakowie są zmiany w prawie jakie chcą wprowadzić władze miasta. Będą one dotyczyły obostrzeń dotyczących wynajmu krótkoterminowego, podobnych do tych jakie zostały wprowadzone w Berlinie.

A co z rynkiem nieruchomości premium?

Z raportu Luxury Realty Map, który został przygotowany przez Poland Sotheby’s International Realty wynika że krakowski segment nieruchomości zaliczanych do grona premium i luksusowych wciąż jest popularny wśród inwestorów. Sytuacji tej nie zmienił nawet wzrost cen, który nastąpił w
2016 roku.

Biorąc pod uwagę krajowy rynek transakcji rezydencjami, apartamentami i nieruchomościami z sektora premium, do których zalicza się obiekty o cenie wyższej niż 1 mln złotych, udział Krakowa wynosił 5%. W 2017 rynek ten był wyceniany na 3,45 mld złotych. Analitycy z Poland Sotheby’s International Realty posiłkując się danymi z Cenatorium wyznaczyli próg ceny za mkw luksusowej nieruchomości w stolicy Małopolski na 11,5 tys. zł, oznacza to że wzrost względem roku poprzedniego jest równy 0,1 tys. zł za mkw.

Jeszcze w ubiegłym roku luksusowy obiekt w Krakowie można było nabyć za 11,29 tys. (średnio) zł za mkw to już w tym roku za 1 mkw nieruchomości premium należy zapłacić 11.56 tys. Jednak wzrost cen nie wpłynął na zmieszenie zainteresowania na tym rynku. Ilość transakcji utrzymujących się na podobnym poziomie sprawiła, że Kraków, razem z Wrocławiem, zajmuje trzecie miejsce w Polsce pod względem ilości luksusowych obiektów.

“Kraków to wyjątkowe miasto, zaczarowane swoją historią i napędzane duchem innowacyjności. Wyróżnia się jednak nie tylko pięknem architektury, ale stanowi również doskonałą lokalizację pod względem biznesowym. Dlatego niezmiennie cieszy się zainteresowaniem inwestorów zdecydowanych tak na zakup nieruchomości premium na użytek własny, jak też w celach turystycznych czy w kategoriach długofalowej inwestycji kapitału. Co ważne – to niezwykle atrakcyjny rynek, którego potencjał będzie rósł w kolejnych latach, a co za tym idzie – krakowskie nieruchomości luksusowe i premium również będą zyskiwać na wartości” – prognozuje Michał Bysiek, dyrektor oddziału Poland Sotheby’s International Realty w Krakowie.

W analizie Luxury Realty Map umieszczono aż 16 inwestycji ze stolicy Małopolski, jednak najwięcej nieruchomości o podwyższonym standardzie znajduje się w okolicach Starego Miasta i Kazimierza. To właśnie ta lokalizacja wyznacza swoiste centrum obiektów apartamentów i obiektów luksusowych. Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się luksusowe lokale w inwestycji Angel Wawel znajdującej się przy ul. Sukienniczej. Wartość metra kwadratowego w tym obiekcie to nawet 19 tysięcy zł. Kolejnym istotnym miejscem na mapie Krakowa jest apartamentowiec Angel Plaza położony przy ul. Zwierzynieckiej 24.

“Urok krakowskich kamienic zlokalizowanych na terenie Starego Miasta, w których nierzadko mieszkali i spotykali się wybitni polscy artyści, pisarze czy uczeni, zdecydowanie podnosi wartość nieruchomości, zwłaszcza przy ich atrakcyjności architektonicznej, wynikającej zarówno z dużej przestrzeni, wysokości pomieszczeń – wynoszącej nawet ponad 3 metry – czy dużych okien, jak i z lokalizacji, umożliwiającej wypicie porannej kawy na krakowskim rynku. Warto jednak podkreślić, że wartością dodaną, często wpływającą na decyzję o zakupie, są też pozornie prozaiczne kryteria, jak: winda, balkon czy miejsce postojowe. Nie można jednocześnie zapominać, że Kraków to nie tylko ponadczasowa architektura Starego Miasta i Kazimierza. Luksus i nowoczesność na tym rynku tworzą w dużej mierze również nowo powstające apartamentowce, stanowiące alternatywę dla lokali dostępnych w zrewitalizowanych kamienicach, cechujące się równie atrakcyjną lokalizacją. Nowe, krakowskie inwestycje – usytuowane wzdłuż Wisły, w tym na Starych Dębnikach, Salwatorze czy nostalgicznym Starym Podgórzu, jak też w cieszącej się od lat popularnością, najbardziej zielonej dzielnicy Krakowa, Woli Justowskiej – znacząco wzmacniają krakowski rynek premium, ciesząc kolejnych nabywców” – komentuje Michał Bysiek.

W ubiegłym roku w Polsce sprzedano ponad 1,7 tys. obiektów o podwyższonym standardzie i tych z sektora premium. Ich jednostkowa wartość to co najmniej 1 milion złotych. Wartości całego segmentu w roku 2017 określa się na 3,45 mld zł, wynika z raportu Luxury Realty Map.

 

Sandra Wolna

Dział Analiz WGN