W ubiegłym roku w Polsce oddano do użytku 20 nowych nieruchomości handlowych, w tym 10 centrów, których łączna powierzchnia przekroczyła 280tyś. mkw. 3 parki handlowe o całkowitej powierzchni najmu 20,7 tys. mkw. oraz 7 wolnostojących magazynów o metrażu na poziomie 78,7 tys. mkw. Co więcej zmodernizowano 6 istniejących już centrów handlowych, 2 parki handlowe oraz jedno centrum wyprzedażowe. Łącznie w ramach reorganizacji obiektów oddano do użytku 42,5 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej na wynajem, stanowi to 10% łącznej rocznej podaży. Z liczbą 426 obiektów o sumarycznej powierzchni handlowej 10,47 mln. centra handlowe są dominującym formatek handlowym w Polsce. Ich udział w całkowitej podaży współczesnych powierzchni handlowej stanowi 73% w skali kraju. Jest to charakterystyczna struktura podaży dla wschodzących rynków z regionu.
W krajach Europy Zachodniej widoczny jest dużo większy udział parków handlowych, co obrazuję, w jaki kierunku rynek w Polsce będzie się rozwijał.

- Roczne wydatki Polaków w ostatnich dwóch latach wzrosły o ok. 6-7 proc. Nasze społeczeństwo jest coraz bardziej świadomym konsumentem, a struktura wydatków zaczyna przypominać tę dla krajów o wyższym stopniu zamożności. Możemy to zaobserwować w liczbie oraz profilu marek debiutujących na polskim rynku, a także liczbie nowych sklepów znanych marek - komentuje Lucyna Śliż, Associate Director, Dział Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield.

Analizując rynek handlowy z perspektywy regionów najwięcej zyskują najbardziej rozwinięte aglomeracje miejskie, czyli takie powyżej 400 tys. mieszkańców. Wpływa na to ich potencjał ekonomiczny i konsumpcyjny. Doskonale obrazującym, tą tendencje, przykładem jest Warszawa, gdzie powstała Galeria Północna o powierzchni 64 tys. mkw. w trakcie realizacji jest większa o 3 tys. mkw. Galeria Młociny, a w fazie projektowej jest Centrum Handlowe Towarowa 22. Natomiast mniejsze miasta zamieszkałe przez mniej niż 100 tys. mieszkańców odznaczają się nie wykorzystanym potencjałem. Budowa centów handlowych w takich miejscowościach może stać się, w przeciągu kilku najbliższych lat, najważniejszym trendem w dalszym rozwoju segmentu.

Rewitalizacja centrów handlowych jako przykład zmieniającego się rynku 

Zmiany jakie następują na rynku handlowym można zaobserwować nie tylko na przykładzie budowy nowych nieruchomości, ale również na przykładnie rewitalizacji już istniejących obiektów. Centra, które mają już ponad 10 lat najczęściej inwestują nie tylko w remonty ale, co ważniejsze, w zmianę formy oferowanych powierzchni. Jest to skutek potrzeby dopasowania się do wymogów klientów oraz większej konkurencji na rynku. Wpłynęło to również na wzrost liczby centrów wyprzedażowych, np. Outlet Graffica w Rzeszowie, czy Metropolitan Outlet w Bydgoszczy.

Intensywny rozwój rynku widać również w ilości budowanych i oddawanych do użytku powierzchni handlowych. Obecnie ponad pół miliona powierzchni jest na etapie budowy, a blisko 80% z nich zostanie dopuszczona do użytku w tym roku. Największe zainteresowanie deweloperów widać w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców, w których to w 2018 do użytku zostanie oddanych 300 tys, mkw. powierzchni handlowej.

Wraz z nowymi budynkami na rodzimym rynku pojawiają się nieobecne do tej pory marki. W ubiegłym roku było aż 34 debiutujących marek, w tym: Newbie, Hamleys, BeFree, Zarina, Love Republic, Sfera czy pierwszy w Polsce pełnoformatowy sklep Victoria’s Secret. Watro zaznaczyć, że powstanie nowego centra lub rewitalizacja już istniejącego nie generuje wzrostu średniego odsetka pustostanów, które z koniem 2017 stanowiły 4%.

-Wyniki polskich firm, jak i sprzedaż detaliczna oraz produkcja przemysłowa utrzymują się na bardzo wysokim poziomie. Niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń i rządowy program 500+ przyczynił się do wzrostu konsumpcji w Polsce - uważa Małgorzata Dziubińska, Associate Director, Dzial Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield, autorka raportu. - Bardzo dobra sytuacja na rynku pracy przyczyni się do podwyżek płac, ale w związku z wysokim wzrostem gospodarczym i niekorzystnymi tendencjami demograficznymi może doprowadzić do wzrostu inflacji. Niskie bezrobocie i wzrost wynagrodzeń to dla pracowników dobra sytuacja, bo to oni dyktują obecnie warunki na rynku pracy. Dla gospodarki oznacza to jednak brak rąk do pracy, zwłaszcza wykwalifikowanych specjalistów.

Największe podmioty koncentrują własność 

Kolejną ważną tendencją zauważalną na rynku jest koncentracja własności przez największe podmioty.
- Zwiększenie koncentracji własności na rynku powierzchni handlowych może mieć wprawdzie wpływ na obniżenie podaży produktu w krótkim terminie, ale nie powinno znacznie wpływać na płynność rynku inwestycyjnego w dłuższej perspektywie - komentuje Paweł Partyka, Associate, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

W kwestii opłat za czynsz zaobserwować można zwiększającą się niewspółnierność. W najpopularniejszych obiektach ceny utrzymują się mniej więcej na tym samym poziomie, lub nieznacznie wzrastają, jednak w tych mniej uczęszczanych miejscach zauważalna jest tendencja zniżkowa.

W związku z bardzo wysoką podażą powierzchni handlowej w ostatnich latach, rynek nieruchomości handlowych przesunął się w kierunku rynku najemcy. Najemcy coraz częściej zawierają umowy, w których wysokość czynszu uzależniana jest od wysokości obrotów. Dodatkowo wejście do znacznej części galerii warunkują otrzymaniem dodatkowych zachęt w postaci okresów bezczynszowych oraz pokrycia części kosztów wykończenia sklepu - komentuje Anna Oberc, Associate Director, Dział Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield. -Tylko nieliczne galerie handlowe nie zmagają się z takimi wyzwaniami. Mając dużą liczbę oczekujących najemców posiadają silniejszą pozycję negocjacyjną.

Zakaz handlu w niedziele- duże wyznanie dla sektora handlowego

W sektorze handlowym pojawią się także nowe wyzwania. Na początku bieżącego roku został wprowadzony został częściowy zakaz handlu w niedziele. Jest oczywistym, że wpłynie to na zmiany zakupowe konsumentów, a co za tym idzie spowoduje zmiany w funkcjonowaniu branży. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest wydłużenie godzin otwarcia lokali handlowych. Wprowadzone obostrzenia najbardziej uderzą w centra wyprzedażowe, które generują 80% swoich zysków w weekendy oraz w lokale gastronomiczne, znajdujące się w centrach handlowych. Jednak z drugiej stronny nowe prawo może wpłynąć na aktywizację ulic handlowych. Prawdopodobnie zmusi same centra do przekształceń i dostosowania swojej oferty do nowej sytuacji.

- W przypadku sklepów modowych, zakupy w niedziele odpowiadają za 20-procentowego tygodniowego obrotu, którego nie są one w stanie nadrobić w całości w inne dni tygodnia - mówi Ada Budynek, Konsultant w Dziale Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield. - Niewykluczone, że najemcy będą ograniczać ekspansję i kontynuować optymalizację sieci.

Projekt ustawy ograniczający handel w niedziele trafił di Sejmu jesienią 2017, była to inicjatywa obywatelska stworzona przez Komitet Inicjatywy Ustawodawczej, składający się między innymi z NSZZ „Solidarność”. Po długich i burzliwych debatach, ustawa została przyjęta i przekazana do kolejnej instancji 24 listopada 2017 roku, ponieważ Senat wprowadził wiele poprawek, znowelizowany projekt ustawy znów trafił pod obrady Sejmu.

Według ustawy, od 1 marca 2018, w każdym miesiącu będą tylko dwie niedziele nie objęte zakazem handlu, pierwsza i ostania. Z początkiem kolejnego roku wyłączona z ustawy będzie tylko jedna, ostania, niedziela. Natomiast od roku 2020 we wszystkie niedziele, oprócz siedmiu w przeciągu całego roku, będzie obowiązywały ustawowe obostrzenia. Wyjątkiem będą dwie niedziele poprzedzające święta Bożego Narodzenia, jedna przed Wielkanocą oraz dodatkowo cztery ostanie: stycznia, kwietnia, czerwca i sierpnia, kiedy to ruch jest wzmożony ze względu na sezonowe wyprzedaże. Co łącznie daje siedem handlowych niedziel w przeciągu całego roku.

Co więcej w tej samej ustawie wprowadzono godzinowe ograniczenia w handlu. Wigilię Bożego Narodzenia oraz w sobotę bezpośrednio poprzedzającą Wielkanoc handel będzie możliwy tylko do godz. 14. W akcie prawym przewidziano również szereg wyłączeń, który obejmuję między innymi: piekarnie, cukiernie, stacje paliw płynnych, kwiaciarnie, sklepy z pamiątkami, salony prasowe, punkty z biletami komunikacji miejskiej, wyrobami tytoniowymi oraz w placówkach pocztowych.

W zapisach ustawy z 10 stycznia 2018 handel w niedziele dozwolony się między innymi: w placówkach handlowych na dworcach, w portach lotniczych, w strefach wolnocłowych oraz w środkach komunikacji miejskiej. Sejm przewidział również kary za łamanie nałożonego zakazu. Za nieprzestrzeganie tych przepisów grozi kara grzywny od 1 tys. zł do 100 tys. zł a przy regularnym łamaniu zakazu kara ograniczenia wolności.

Przepisy w formie przegłosowanej przez Sejm spotkały się z dużą krytyką. Wiele kontrowersji dotyczyło długiej listy wyłączeń, co skutkuje dyskryminacją niektórych podmiotów i uprzywilejowaniem innych. Powstało wiele interpretacji zapisów, w tym teoria, że duże markety, które w swojej ofercie mają wypiekane prze siebie pieczywo można uznać za piekarnie i tym samym otworzyć w każdą niedziele. Pojawiła się również, ciekawa prognoza, zakładająca, że sieci handlowe rozpoczną budowę placówek połączonych ze stacjami benzynowymi. W dyskusji o zakazie handlu w niedziele najaktywniejsze były głosy, które krytykowały pomysł, argumentując to, tym, że to „rynek” sam powinien regulować tą kwestie. Natomiast druga strona składająca się głównie z reprezentantów związków zawodowych, opowiadali się za całkowitym zakazem handlu powołując się na prawa pracowników punktów handlowych.

Zakaz handlu w niektóre niedziele to tylko jedna ze zmian jakie pojawiły się w tym roku. Należy do nich zaliczyć również: podatek od centrów handlowych, ograniczenia w sprzedaży alkoholu czy zakaz rozdawania przy kasie bezpłatnych torebek foliowych.

Jakie funkcje spełniają nowoczesne galerie handlowe?


Współczesne centra handlowe spełniają coraz więcej funkcji, w swojej ofercie mają nie lokale handlowe. Coraz częściej stają się nowoczesnymi kompleksami, które korzystają z ekologicznych rozwiązań, ciekawego designu, unikalnej oferty sprzedażowej. Spełniają szereg funkcji do których należy zaliczyć między innymi: rozrywkowo-rekreacyjne, kulturalno-edukacyjne oraz integracyjne. O tendencjach na rynku galerii handlowych, o zmianach jakie nas czekają w najbliższym czasie oraz o oczekiwaniach klientów- mówi Jakub Matuszewski, wspólnik i dyrektor zarządzający sieci Wyjątkowy Prezent, oferującej upominki w formie przeżyć

-Istnieje kilka czynników, które mają obecnie największy wpływ na zmiany zachodzące na rynku galerii handlowych. Wśród nich warto wymienić przede wszystkim zmieniający się profil oraz różnorodność grup konsumentów, a także dynamiczny rozwój nowych technologii. Wśród klientów galerii handlowych możemy obecnie wymienić przedstawicieli pokolenia baby boomers, X, Y i Z. Każde z nich ma odmienne podejście do procesu zakupowego i tym samym, inne oczekiwania względem galerii handlowych. Najstarsze pokolenia mają tradycyjne podejście do procesu zakupowego, nie lubią zmian, preferują małe i średnie kompleksy handlowe, gdzie mogą udać się na zakupy do sprawdzonych, ulubionych sklepów. Generacja X to obecnie strategiczni klienci galerii handlowych, lubiący spędzać tam czas rodzinnie, korzystając ze strefy zakupów i rozrywki, lojalni względem wybranych marek, chętnie śledzący ofertę i promocje. Najbardziej wymagający są jednak przedstawiciele tych najmłodszych pokoleń, jako że to osoby najbardziej świadome, z konkretnymi oczekiwaniami i potrzebą ciągłej stymulacji, ale i bardzo podatne na trendy. To również osoby skoncentrowane na konsumpcji, przywiązujące wagę do jakości życia i ciekawych form spędzania wolnego czasu. Ygreki i Zety są wychowani w świecie nowych technologii, chętnie korzystają z zakupów online, uważnie śledzą losy firm i marek w internecie oraz w mediach społecznościowych – sprawia to, że galerie handlowe muszą przekształcać się tak, by zaoferować więcej niż tylko możliwość zrobienia zakupów. Zwłaszcza, że to właśnie przedstawiciele tych najmłodszych pokoleń będą wkrótce stanowić główną grupę odbiorców kompleksów handlowych.

-W związku ze zmianami pokoleniowymi oraz dynamicznym rozwojem nowych technologii, galerie handlowe zmierzają w kierunku formuły galerii społecznościowych. Zarządcy centrów handlowych są świadomi, że dla klientów nie liczy się już jedynie oferta handlowa i sprawne zrobienie zakupów. Chodzi o to, by sama wizyta w galerii wiązała się z przyjemnym doświadczeniem, ciekawym spędzeniem czasu i pozytywnymi emocjami, nawet gdy nie mamy w planach zakupów. Mało tego – galeria ma stać się miejscem, gdzie udajemy się w celu zaspokojenia różnych, nie tylko zakupowych potrzeb. W związku z tym na pierwszy plan wysuwa się trend zwany „retailtainment”, w którym to atrakcje rozrywkowo-rekreacyjne stają się kluczowym elementem oferty danego obiektu. Już teraz stanowi ona zwykle od 10 do 15 proc. powierzchni lokalu, choć w nowo powstałych galeriach często przekracza ona i tę liczbę. Nie ogranicza się przy tym do kina, studia fitness i strefy gastronomicznej z jedzeniem typu fast-food. Do galerii wkraczają dzisiaj klimatyczne bary z rzemieślniczymi piwami, dobre restauracje, szkoły tańca, salony masażu czy specjalnie zaprojektowane przestrzenie kreatywne dla najmłodszych. Oczekiwania klientów idą jednak o krok dalej, co sprawia, że poza tzw. strefą leisure, galerie inwestują też w strefy kulturalno-edukacyjne, stając się miejscem spotkań i różnorodnej, twórczej formy spędzania czasu np. w ramach wystaw czy koncertów. W wielu centrach handlowych pojawiają się też przestrzenie biurowe, a w ostatnim czasie także co-workingowe, które sprzyjają interakcji i spełnianiu funkcji galerii społecznościowej. Poza bogatą ofertą, ewoluuje też aranżacja przestrzeni kompleksów handlowych. Coraz częściej liczy się nowoczesny design, nie przez przypadek galerie powstają np. w przebudowanych i na nowo zaaranżowanych historycznych budynkach. Szczególnie przedstawiciele najmłodszych pokoleń zwracają też uwagę na to, w jaki sposób dany kompleks handlowy wpisuje się w przestrzeń miejską oraz czy są w nim zastosowane ekologiczne rozwiązania. Galeria to nie tylko budynek – liczy się również jej integracja z otoczeniem, adaptacja do tkanki miejskiej. Stąd też dbałość o zieleń na terenie kompleksów handlowych (w ostatnim czasie pojawiają się np. ogrody i ule na dachach centrów handlowych), czy też atrakcje zachęcające do spędzania czasu na zewnątrz, w pobliżu galerii, takie jak lodowisko, sztuczna plaża czy ścianka wspinaczkowa.

-Poza przesuwaniem środka ciężkości w kierunku oferty rozrywkowo-rekreacyjnej, zmienia się również przestrzeń i rozwiązania w obrębie samej strefy zakupów. Po pierwsze, poprzez rozwój nowych technologii rośnie rola sprzedaży omnichannelowej, co wymusza na sieciach integrację i przenikanie się różnych kanałów sprzedaży. Stąd też np. możliwość odbierania towarów zamówionych online w sklepie stacjonarnym. Sieci handlowe z lokalami w galeriach zabiegają również o to, by nie spełniały jedynie funkcji showroomu, gdzie klient ogląda i sprawdza jakość wybranych produktów, ale finalnie zamawia je przez internet. Sprzedawcy dążą raczej do popularyzacji zjawiska webroomingu, w ramach którego klienci przychodzą do sklepu, by przymierzyć i zakupić produkt obejrzany online. Dlatego tak ważne jest w tym zakresie customer experience, które sprawi że dzięki zabiegom marketingowym oraz jakościowej obsłudze klienta, będzie on chciał pozostać w naszym sklepie, by sfinalizować transakcję. W tym kontekście istotne jest również umiejętne wykorzystanie nowych technologii i analiza danych, która pozwoli na spersonalizowane, zgodnie z oczekiwaniami odbiorców, zakupy. Kolejna sprawa to wprowadzanie w galeriach handlowych nowoczesnych i zmieniających się konceptów sprzedaży. Najemcy stawiają na nietypową aranżację, która przyciągnie klientów, mobilne wyspy handlowe czy też pop up store’y, które zapewniają zmienną ofertę handlową.

 

Sandra Wolna

Dział Analiz WGN