Spis treści:
Sektor logiczno-przemysłowy
Nieruchomości biurowe
Sektor komercyjny
Opłacalna stopa zwrotu 

Zagraniczne inwestycje w nieruchomości komercyjne w sektorze logiczno-przemysłowym

Hadley Dean, mówiąc o zagranicznych inwestycjach w nieruchomości komercyjne, przewiduje również, że „znacząco urośnie rynek logistyczno-przemysłowy. Sektor ten wzmacnia się dzięki szybko rozwijającej się sprzedaży internetowej, co tak naprawdę uzupełnia handel w tradycyjnych sklepach”. Wzrost zainteresowania inwestycjami w sektorze magazynowo-logistycznym jest zauważalnym trendem od dłuższego czasu. W pierwszym kwartale 2018 na rynku pojawiła się kolejna, po zeszłorocznym zakupie europejskiego portfela Logicor, niebagatelna transakcja portfelowa. Firma Ares Management nabyła nieruchomości nieruchomości Prologis, które rozsiane były po całej Europie.

Z analizy przeprowadzonej przez BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że zysk wygenerowany przez ten sektor na początku roku był równy 135 mln euro, co sprawia, że prawie osiągnął wynik notowany przez rynek transakcji biurowych, który jest zawsze w czołówce.Rynek magazynowy rośnie i to nie tylko w kluczowych obszarach. Bardzo dobre wyniki sektora w Polsce są sukcesywnie stymulowane przez dobrą koniunkturę krajowej gospodarki, szybki wzrost e-commerce i procesy związane z poszerzającą się globalizacją branży wytwórczej i handlowej. Nie bez znaczenia jest także rozwój infrastruktury drogowej i komunikacyjnej jak np. ukończenie drogi szlaku jedwabnego i terminalu głębokowodnego w Gdańsku obsługującego ogromne azjatyckie statki towarowe. To wszystko sprawia, że projekty magazynowe i logistyczne przykuwają uwagę. W najbliższych kwartałach spodziewamy się utrzymania wysokiego popytu na obiekty generujące stałe, przewidywalne zwroty - komentuje John Palmer, dyrektor, Sektor Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych oraz Wycen CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.

Biurowce nad brzegiem sztucznego akwenu

Hadley Dean dodaje, że „rozwój gospodarczy zbliża Polskę do krajów Europy Zachodniej pod względem siły nabywczej i aspiracji ludzi chcących kupować tyle, co na rynkach zachodnich. - W ciągu najbliższych 5-10 lat to rynek handlowy i magazynowy będą mieć największy wzrost”

Ponadto szczególnym zainteresowaniem zagranicznych inwestorów cieszy się logistyka. Polska stanowi, w pewnym sensie, przejście do wschodniej części Europy, toruje szlak na wschód krajom Europy Zachodniej, w tym Niemcom, którzy coraz częściej wybierają ten kierunek dla swoich inwestycji.

W sektorze logistyki bardzo wyraźnie zaznaczają się inwestycje Amazona, który tworzy największy projekt logistyczny na świecie, a znaczną jego część zlokalizował właśnie w Polsce. Należy również podkreślić, że działalność, tak dużej i znanej na arenie międzynarodowej firmy jak Amazon, generuje pojawianie się nowych inwestycji. Zainteresowanie Polskim rynkiem przejawiają inwestorzy z Korei, Singapuru czy Kanady.

Zagraniczne inwestycje w komercyjne nieruchomości biurowe

Znaczne inwestycje w nieruchomości komercyjne widoczne są również w sektorze biurowym, w pierwszym kwartale bieżącego roku inwestorzy zainwestowali w niego około 142 mln euro. Co ciekawe, aż połowa tej kwoty przypadła na rynki regionalne. Firma Globalworth Poland w marcu kupiła od Kulczyk Real Estate Holding, Warta Tower za około 55 mln euro. Jest to charakterystyczny warszawski biurowiec ze szklaną fasadą. Podobną kwotę, 54 mln euro, wydał niemieckiego fundusz Warburg – HIH na zakup biurowca Pegaz we Wrocławiu. W pierwszych miesiącach 2018 roku zainteresowaniem zagranicznych inwestorów cieszyły się również mniejsze obiekty, które szybko zyskały nowych właścicieli.

- Potencjał sektora jest nadal duży. W ciągu ostatnich 24 miesięcy dostarczono wiele wysokiej jakości obiektów biurowych, a na rynku pojawia się coraz więcej projektów, w których funkcje biurowe przenikają się z funkcjami handlowymi, hotelowymi, i mieszkaniowymi. Poparciem dla tej tezy jest rosnący popyt przede wszystkim na obiekty biurowe (a także hotelowe) ze strony kapitału azjatyckiego oraz z Bliskiego Wschodu jak również uzupełnienie dla aktywnego kapitału europejskiego i z USA - dr Piotr Goździewicz, dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland zaznaczają, że uwaga zagranicznych inwestorów w znaczącym stopniu wpłynie na rynki regionalne. W krótkiej perspektywie czasowej wpłynie to na zamknięcie kolejnych umów.

Wartość największych zagranicznych inwestycji w nieruchomości komercyjne

Zainteresowanie zagranicznych inwestorów segmentem nieruchomości komercyjnych również nie słabnie. W ostatnim roku w Polsce inwestorzy dokonali transakcji na łączną kwotę prawie 7 mln euro. Ponad 50% tej kwoty stanowiły transakcje portfelowe. W pierwszych miesiącach tego roku największy odsetek stanowiły umowy kupna-sprzedaży w sektorze nieruchomości handlowych, ich łączna wartość to prawie 2 mld euro. Oznaką nie słabnącego zainteresowania rynkiem nieruchomości komercyjnych były rekordowo wysokie wartości transakcji na początku tego roku. Wolumeny opiewały na kwotę ponad 2,1 mln euro. Tak dobre rozpoczęcie kwartału jest obiecującym rokowaniem na dalszą część roku, istnieje duże prawdopodobieństwo, że zostaną pobite zeszłoroczne rekordy.

Należy zaznaczyć, iż kwartalny wynik z tego roku wypracowany na transakcjach handlowych stanowi aż 93 proc. całkowitego wolumenu zrealizowanego w tym segmencie przez cały ubiegły rok. W pierwszych dniach 2018 roku sfinalizowany został zakup od Apollo Rida / Axa / Ares portfela 28 nieruchomości handlowych znajdujących się na terenie całej Polski (centra handlowe M1, Power Centre, wolnostojące obiekty Auchan, Bi1 oraz Praktiker) przez grupę Chariot Top, powołaną do życia przez konsorcjum Redefine, PIMCO i Oaktree.

Była to największa, jak do tej pory, transakcja w Polsce opierająca na kwotę około 1 mld euro, która stała się częścią historii krajowego rynku inwestycyjnego. Krótko po tej spektakularnej transakcji sfinalizowano pierwszą transze odsprzedaży do grupy EPP części portfela, która składała się z czterech centrów M1. W pieszym kwartale pojawiła się jeszcze jedno znaczące porozumienie. Galeria Katowicka, która jest jednym z najpopularniejszych obiektów tego typu na Górnym Śląsku zmieniła właściciela. Nabywcą kompleksu został malezyjski fundusz Employees Provident Fund, transakcja opiewała na blisko 300 mln euro.

- Dane pokazują, że inwestorzy w dalszym ciągu bardzo dobrze oceniają sektor nieruchomości komercyjnych, a licznik transakcji nieustannie się kręci. Rynek korzysta ze sprzyjającej koniunktury, a mocnym filarem jest postrzeganie Polski jako regionalnego lidera ze stabilną sytuacją gospodarczą. Warto zwrócić uwagę na rosnące znaczenie atrakcyjnych nisz, szczególnie, że z jednej strony na rynku obecna jest spora ilość kapitału, a z drugiej liczba tradycyjnych nieruchomości gwarantujących przewidywalnych, atrakcyjnych zwrotów jest ograniczona - mówi Mateusz Skubiszewski, dyrektor, Rynki Kapitałowe CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.

W minionych miesiącach zagraniczni inwestorzy byli zainteresowani kupnem nieruchomości ze wszystkich sektorów rynku komercyjnego. Uwagę przykuły zarówno nowoczesne obiekty, które mają wiodącą pozycję na rynkową, jak i te nadgryzione zębem czasu, ale o świetnej lokalizacji, która zwiększy wartość potencjalnej inwestycji. Do tej drugiej kategorii należy zaliczyć centra handlowe o nieco starszej formie, Czyżyny w Krakowie, Bielawy w Toruniu i Guliwer w Łodzi, które zostały zakupione od Aerium przez Newbridge za około 110 mln euro. W sektorze nieruchomości biurowych znacznym potencjałem wykazuje się kamienica znajdująca się na placu Solnym we Wrocławiu, która dotychczas była siedzibą jednego z banków teraz zostanie zaadoptowana do nowej funkcji. 

Kto i dlaczego inwestuje w polskie nieruchomości komercyjne?

- Polski rynek nieruchomości komercyjnych staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów z Dalekiego Wschodu, czego dowodem jest zakup przez malezyjski fundusz emerytalny jednego z najważniejszych kompleksów handlowo-rozrywkowych na Górnym Śląsku. Warto również podkreślić obserwowany od kilkunastu miesięcy dość istotny udział w wolumenie inwestycyjnym wypracowywany przez inwestorów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, dla których lokowanie kapitału nad Wisłą jest elementem strategii dywersyfikacji portfela - mówi Mateusz Skubiszewski, dyrektor, Rynki Kapitałowe CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na polskim rynku nieruchomości, z powodzeniem, od lat obecne są fundusze amerykańskie i niemieckie. Ich wieloletnie inwestycje w ten rynek są dowodem na długotrwałą obecność zagranicznego kapitału w Polsce. Jednak zauważalnym trendem jest obecność funduszy koreańskich, singapurskich czy katarskich. Coraz większe zainteresowanie polskim rynkiem wśród zagranicznych inwestorów tłumaczy Rasheed Hassan, Director, Savills Global Cross Border Investment. 

Dlaczego zagraniczni inwestorzy interesują się polskimi nieruchomościami?

- Powodem, dla którego inwestorzy są zainteresowani polskimi nieruchomościami komercyjnymi są przede wszystkim stopy zwrotu z inwestycji, które są bardzo konkurencyjne w porównaniu do reszty krajów Europy, a także stopy zwrotu ponad koszty inwestycji. Jeśli więc założymy 2 do 3 proc. kosztu inwestycji, to najlepsza stopa zwrotu może wynieść 5 procent, czasami nawet 6 do 7 proc. ponad koszty inwestycji. Tak więc dla instytucji i funduszy emerytalnych taki wynik jest bardzo atrakcyjny - tłumaczy Rasheed Hassan, Director, Savills Global Cross Border Investment.

W opinii eksperta kolejną zaletą Polski jest długi termin dzierżawy, stosunkowo stabilny system polityczny, wzrost PKB, względnie stabilna gospodarka oraz fakt, że rynek nie jest jeszcze tak bardzo przesycony jak w Niemczech, Paryżu czy Londynie.

- Inwestowanie odbywa się na całym świecie, jednak w Polsce liczba inwestorów jest niższa. Dla doświadczonego inwestora, który jest już obecny na jednym z głównych rynków europejskich, Polska jest znakomitym dopełnieniem inwestycji, oferując dobre stopy zwrotu i spory poziom stabilności - wtrąca.

- Rynek biurowy jest bardzo dochodowym i jednocześnie najbardziej międzynarodowym z sektorów. Uczestniczą w nim już fundusze niemieckie. Handel jest także bardzo perspektywiczny. Cieszy się on dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów południowoafrykańskich.

- W najbliższej przyszłości, o czym mówiliśmy też podczas dyskusji, prężnie rozwijać będzie się też sektor inwestycji mieszkaniowych na wynajem, akademików, osiedli dla seniorów. Te tzw. alternatywne formy inwestycji wykazują trend wzrostowy. Po osiągnięciu stabilności sektor ten może przyciągać nie tylko inwestycje komercyjne, ale też instytucjonalny kapitał - dosaje Rasheed Hassan, Director, Savills Global Cross Border Investment.

Ważnym wydarzeniem dla rynku nieruchomości komercyjnych w tym roku będzie wrześniowy awans Polski w indeksie FTSE Russell z grupy rynków rozwijających się (Emerging Markets) do rozwiniętych (Developed Markets).

- To będzie mieć wiele pozytywnych skutków dla branży nieruchomości. Ale czy - znając stopy kapitalizacji nieruchomości na rynkach dojrzałych - będziemy nadal rynkiem z duża premią czy odwrotnie, czy zaleje nas fali nowych inwestorów? – pytał podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego Tomasz Buras, dyrektor zarządzający, Savills.

Tomasz Buras zaznaczył, że wyniki gospodarcze polski zostały docenione. - To bardzo cieszy, ale nie zapominajmy o stylu i sposobie komunikacji z zagranicznymi inwestorami. Jeśli za rok ma być ich więcej i mają kupować te same nieruchomości za większe pieniądze, to będą bardziej wrażliwi na to jak nasz rząd i całe środowisko komunikuje zmiany, które mają wpływ na ich inwestycje – dodał dyrektor zarządzający Savills w Polsce.

Z takim stwierdzeniem zgodził się Maciej Dyjas, partner zarządzający Griffin Real Estate. - Zakwalifikowanie naszego kraju do grona gospodarek rozwiniętych będzie miało jeden konkretny skutek – Polska trafi do zupełnie innego portfela, gdzie jest zdecydowanie więcej pieniędzy. Dzięki temu pojawi się tu więcej kapitału, o ile oczywiście się go nie wystraszy. To dobra wiadomość dla świata nieruchomości, ale i dla wielu innych sektorów polskiej gospodarki - twierdzo Dyjas. Zaznacza jednak, że negocjując z nowymi inwestorami otrzymuje od nich jasny przekaz, że zmiany prawne w Polsce budzą ich obawy. - Chodzi głównie o aspekt polityczny i pytanie, czy inwestorzy międzynarodowi są tu mile widziani – mówi.

Zmiany podatkowe a rentowność inwestycji

Członkowie dyskusji „Kapitał w poszukiwaniu rentowności na polskim rynku nieruchomości komercyjnych”, która odbyła się podczas 10. edycji Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach, zaznaczyli, że polski rynek nieruchomości jest atrakcyjny, lecz cierpi na niedobór stabilizacji administracyjnej i podatkowej. W ostatnich latach wszyscy zainteresowani obserwowali zmiany i nowe pomysły mające regulować kwestie związane z podatkiem od handlu detalicznego, zmianą opodatkowania funduszy inwestycyjnych zamkniętych, chaosem związanym ze zwrotem podatku VAT, ustawą o REIT-ach, podatkiem od biurowców i galerii handlowych oraz przepisami o CIT, które wprowadziły obostrzenia sposobności odliczenia kosztów finansowania dłużnego.

- Międzynarodowi inwestorzy będą mieli więcej pieniędzy do wydania w Polsce, ale moim zdaniem będą się nad tym zastanawiać, chociażby ze względu na formę w jakiej są wprowadzane zmiany podatkowe. Pieniądze lubią stabilizację. Podmiot inwestujący miliardy euro nad Wisłą nie chce się drapać w głowę, zastanawiając się, jak może zaklasyfikować taką transakcję, czy będzie mógł odzyskać VAT czy nie, a jeżeli tak, to jak długo to potrwa – twierdzi Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland.

Również Paweł Toński, partner zarządzający Crido i prezes Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych przyznaje, że przez ostatnie półtora roku polski system prawny wszedł „w kryzys wieku średniego”. Skala zmian była bardzo duża. - Byłaby akceptowalna i nie zaburzyła funkcjonowania rynku nieruchomości, gdyby nie fakt, że wszelkie zmiany zostały podane w takim „sosie”, jakby były wycelowane w kapitał z zagraniczny. Wszyscy zostali wrzuceni do jednego worka, co nie było eleganckie – podkreśla. - Inwestorzy nie mają problemu z tym, że rząd uszczelnia system podatkowy, ale z tym, że dzieje się to szybko, gwałtowanie i nieprecyzyjnie - dodaje.

W jego opinii to właśnie zamieszanie wokół podatku VAT było najgorsze w percepcji branży.

- Przez 1,5 roku nikt nie wiedział, czy płacić podatek przy zakupie nieruchomości, pomimo że przez ostatnie 10 lat nie było z tym problemu. Co prawda ministerstwo zapowiedziało, że wyda interpretację ogólną, która ma ten temat uregulować, ale kapitał potrzebuje stabilności systemowej. W Niemczech też pojawiają się coraz to nowe regulacje, ale tam w 2018 roku dyskutuje się o zmianach, które mają nastąpić w 2020 roku. To istotna różnica – argumentuje Paweł Toński.

-Jeśli mamy być gospodarką dojrzałą, to musimy pokazywać na zewnątrz swoją dojrzałość. Dostajemy szansę, który otworzy strumień korzyści, jak chociażby niższy koszt kapitału – podsumowuje Daniel Draga, członek zarządu Cavatina Holding.

Już w 2014 roku, gdy globalny kryzys finansowo-inwestycyjny spowodował zaostrzoną rywalizację o pozyskanie nowego kapitału i zagraniczne inwestycje. Polska była w grupie państw, które doskonale radziły sobie w nowej, trudnej rzeczywistości. Nad Wisłą nie tylko pojawiły się duże zagraniczne inwestycje ale, co ważne, te wcześniej pozyskane doskonale sobie radziły. Wówczas Polska znajdowała się na piątym miejscu w Europie i na trzynastym na ogólnoświatowym rankingu państw, które staną się najatrakcyjniejszymi miejscami pod inwestycje w przeciągu kolejnych dwóch lat. Są to dane pochodzące z raportu World Investment Report 2014, który został przygotowany przez Konferencję Narodów Zjednoczonych do spraw Handlu i Rozwoju (UNCTAD). Było to ważne wyróżnienie, ponieważ Polska była jednym z pięciu krajów europejskich, i jedynym z regionu, który znalazł się w pierwszej dwudziestce rankingu. Należy również zaznaczyć, że tak liczące się miejsce w zestawieniu Polska zdobyła mimo nie korzystnych warunków zewnętrznych. W sytuacji gdy świat powili wychodził z kryzysu ekonomicznego, to Stary Kontynent jest zmagał się z kryzysem inwestycyjnym. Wskaźnik BIZ w Unii Europejskiej, za równo w kwestii przyjmowania inwestycji, jak i ich eksportu, był cztero-, pięciokrotnie niższy niż w roku 2007, kiedy to świat jeszcze nie spodziewał się kryzysu. W tym kontekście ważne jest, iż większość inwestycji napływających wówczas do Polski pochodziła właśnie z Unii Europejskiej, sprawia, że sukces był jeszcze większy i znaczący w skali świata.

 

Sandra Wolna

Dział Analiz WGN