Wg statystyk NBP opracowanych przez Home Brokera co piąte mieszkanie sprzedane w I kwartale 2018 r. na stołecznym rynku pierwotnym miało 40 mkw. Jednocześnie w ofertach takie nieruchomości stanowią tylko 11,5 proc., co obrazuje, że popyt przewyższa podaż. A to tylko jeden z wniosków, jakie można wyciągnąć ze statystyk NBP.

Małe mieszkania są coraz bardziej popularne. Obserwując statystyki kwartalne dla warszawskiego rynku pierwotnego wyraźnie widać wzrost zainteresowania niewielkimi mieszkaniami. W 2013 r. lokale o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw. stanowiły 13 proc. transakcji. Potem wartość ta rosła, by w 2016-2017 dobić nawet do 24-25 proc. To doprowadziło do wyprzedania się niewielkich mieszkań, a deweloperzy nie nadążali z budową kolejnych.


Odsetek małych mieszkań w ofertach spadł z 16-18 proc. na przełomie 2015 i 2016 roku do 12 proc. na początek 2018. W rezultacie zmniejszenia się liczby dostępnych małych mieszkań, zanotowano również ich spadek w transakcjach- zmiana w porównaniu kwartał do kwartału wynosiła 4% (z 24% na 20%).


Klienci często poszukują małych mieszkań, a tych zaplanowanych i wybudowanych zostało zbyt mało, stanowią mniej niż 12 proc. oferty deweloperów. Różnica pomiędzy udziałem mieszkań małych w ofertach i transakcjach utrzymuje się na poziomie 8-10 % od drugiej połowy 2016 r.

Zauważalne jest również coraz mniejsze zainteresowanie największymi mieszkaniami.
Z każdym rokiem sukcesywnie spada zainteresowanie lokalami powyżej 80 mkw. W roku 2013 stanowiły one 15% wszystkich transakcji na stołecznym rynku nieruchomości. W kolejnych latach odsetek ten był coraz mniejszych, ustabilizowanie nastąpiło na poziomie 8%. Należy zaznaczyć, że takich nieruchomości nie brakuje, w ostatnich kwartałach stanowiły one 12% ofert deweloperów.


Oczywistym jest, że duże zainteresowanie małymi mieszkaniami z rynku pierwotnego implikuje spadek udziału w sprzedaży lokali dużych.
W przypadku nieruchomości o powierzchni od 60 do 80 mkw. ich udział w transakcjach spadł od 2013 r. z 25 do 20-23 proc. Jednocześnie stanowią one coraz większy odsetek ofert, w pierwszym kwartale 2018 r. liczba takich lokali w ofertach deweloperów osiągnęła 33 proc.

Statystyki transakcji na warszawskim rynku wtórnym nie wskazują na jakieś wyraźne trendy. We wszystkich przedziałach powierzchni lokali występują wahania udziału procentowego, ale nie podążają one w sprecyzowanym kierunku. Nieruchomości o powierzchni 40 mkw. i mniejszej stanowiły w ostatnim kwartale 35 proc. transakcji, bardzo podobnie jak w poprzednich latach.

Analiza statystyk Narodowego Banku Polskiego dla warszawskiego rynku wtórnego pozwala zaobserwować znaczną dysproporcję pomiędzy udziałem najmniejszych mieszkań (do 40 mkw. włącznie) w transakcjach i ofertach na rynku. Lokale te stanowią 14 proc. ofert i 35 proc. transakcji. Różnica pomiędzy tymi dwiema wartościami (21 pkt proc.) jest najwyższa od lat. Jest to spowodowane dużą popularnością małych mieszkań – wiele z nich sprzedaje się bardzo szybko, nie zalegając długo w ofertach. Gdyby dostępność ich była większa z pewnością równie szybko zostałby sprzedane.

Odwrotna sytuacja występuje w przypadku mieszkań największych (ponad 80 mkw.). Liczba chętnych na nie jest ograniczona, a ofert nie brakuje. W pierwszym kwartale 2018 r. stanowiły one 26 proc. ofert i zaledwie 6 proc. transakcji. Osoby kupujące mieszkanie w celach inwestycyjnych powinny mieć tę statystykę na uwadze, bo wygląda na to, że taki lokal jest bardzo trudno sprzedać. Choć duże mieszkania są tańsze w ujęciu za metr kwadratowy, to nominalne ceny są oczywiście wyższe, dodatkowo należy pamiętać o kosztach utrzymania takiej nieruchomości – w efekcie zaledwie co 17 sprzedawane na warszawskim rynku wtórnym mieszkanie ma więcej niż 80 mkw