Aktualnie występują trzy rodzaje służebności: gruntowa, osobista oraz służebność przesyłu – której przepisy weszły w życie od  3 sierpnia 2008 roku. Do niej ustawodawca każe odpowiednio stosować przepisy dotyczące służebności gruntowej.

 

Podobieństwo tych dwóch służebności jest niezaprzeczalne. Jednakże służebność przesyłu można ustanowić tylko na rzecz przedsiębiorcy i to tylko na takiego, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne. Kwestią wątpliwą jest, co należy rozumieć przez pojęcie inne urządzenia podobne, a właściwie czy można przepis ten stosować np. do sieci linii tramwajowych. Na tle obowiązujących przepisów wydaje się, że nie. Stąd trwają aktualnie prace nad wprowadzeniem zmian do art. 49 k.c., o czym w dalszej części.

 

Prawo służebności przesyłu polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Zarówno właściciel nieruchomości (nie ma wątpliwości, że przepisy dotyczące służebności przesyłu należy stosować odpowiednio do użytkowników wieczystych gruntów), jak i właściciel urządzeń przesyłowych, mogą żądać, za odpowiednim wynagrodzeniem, ustanowienia służebności przesyłu, jeżeli jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z ww. urządzeń.

 

Jednakże, z uwagi na charakter tej służebności, krótkiego okresu jej obowiązywania oraz nieuregulowanymi/bezprawnymi sposobami korzystania przedsiębiorców przesyłowych z gruntów, ważniejszą kwestią wydaje się odszkodowanie za czas faktycznego korzystania z gruntu – o tym w dalszej części. Kolejnym elementem wyróżniającym służebność przesyłu, jest czas na jaki jest ona ustanawiana. Oczywiście strony umowy mogą się umówić na dowolny czas jej trwania, jednak najpóźniej wygasa ona wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa, na którym w dalszej kolejności ciąży obowiązek usunięcia przedmiotowych urządzeń.

 

Przy ustanawianiu prawa służebności przesyłu ważnym elementem jest określenie pasa gruntu, jaki będzie zajmowało urządzenie przesyłowe wraz ze strefą zapewniającą jego bezpieczne eksploatowanie. Przy gazociągu strefa ta będzie nosiła nazwę kontrolowaną, przy liniach wysokiego napięcia będzie to strefa ochronna. Możliwe, że w przyszłości strefy te będą nosiły ogólną nazwę korytarza przesyłowego, jeśli uda się stworzyć i uchwalić specustawę drogową o której słów kilka przy końcu niniejszego artykułu. Obecnie szerokość każdej strefy regulują przepisy prawa.

 

Status urządzenia przesyłowego

 

Urządzenie jest rzeczą ruchomą, częścią składową nieruchomości, jeżeli zostało z nią w sposób trwały połączone. Z kolei urządzenie przesyłowe traci taki charakter, jeżeli wejdzie w skład przedsiębiorstwa. Daje temu wyraz art. 49 k.c. Połączenia urządzenia przesyłowego w sposób trwały z siecią przedsiębiorstwa sprawia, że staje się ono częścią tego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) k.c. Sam fakt wejścia urządzenia przesyłowego w skład przedsiębiorstwa nie przesądza o uzyskaniu prawa własności tego urządzenia przez przedsiębiorcę.

 

Otwartą kwestią pozostaje sposób uzyskania tytułu prawnego do tego urządzenia. Korzystanie z tych urządzeń może mieć charakter zarówno prawno-rzeczowy jak i obligacyjny (najem, dzierżawa, używanie). Osoba, która poniosła koszty budowy ww. urządzeń i jest ich właścicielem, może żądać aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem. Z takim samym żądaniem może wystąpić przedsiębiorca. W związku z powyższym wyraźnie należy powiedzieć, że art. 191 k.c. nie stanowi podstawy nabycia własności urządzeń, o których mowa w art. 49 k.c., przez podmiot prowadzący przedsiębiorstwo energetyczne. Uzyskiwanie tytułu prawnego zawsze będzie przebiegało w sposób indywidualny, uwzględniający rodzaj urządzenia. W umowie treść służebności powinna być sformułowana w taki sposób, aby przedsiębiorca posiadał legalny dostęp do nie swojej nieruchomości, w pełni uwzględniający jego potrzeby.

 

Sposób ustanowienia służebności przesyłu

 

Wcześniej został wskazany tryb umowny jako sposób ustanowienia służebności przesyłu. Z zasady swobody umów wynika, że strony mogą ukształtować wiążący je stosunek prawny według swojej woli. Z tym zastrzeżeniem, że tylko oświadczenie właściciela nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Nie stoi więc na przeszkodzie ustanowienia służebności przesyłu bez wynagrodzenia. Strony w umowie powinny dokładnie określić na czym będzie polegało czynne korzystanie z nieruchomości obciążonej prawem służebności przesyłu, tj. sposób posadowienia urządzeń, sposób dostępu do urządzenia podczas modernizacji, awarii, konserwacji itp. Kolejne sposoby powstania prawa służebności przesyłu mają źródło w orzeczeniu sądowym, w drodze długotrwałego, nieprzerwalnego posiadania nieruchomości – zasiedzenia, a także na podstawie decyzji administracyjnej (podział nieruchomości), oraz w drodze nabycia przedsiębiorstwa lub urządzeń, na rzecz których służebność ustanowiono (art. 3053 kc.).

 

Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy z przedsiębiorcą o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna, można żądać jej ustanowienia na drodze sądowej.  Postępowanie o ustanowienie służebności przesyłu na drodze sądowej odbywa się w trybie nieprocesowym. Sąd, rozważając interesy stron, ustanawia treść służebności przesyłu mając na względzie obowiązujące przepisy, przede wszystkim orzeka o wysokości wynagrodzenia, posiłkując się opinią biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

 

Nabycie służebności przesyłu poprzez zasiedzenie wymaga spełnienia kilku przesłanek. Na podstawie art. 292 k.c. służebność może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Stąd ciężko jest uzyskać przez przedsiębiorstwa przesyłające gaz bądź wodę prawo zasiedzenia służebności przesyłu, jeżeli urządzenia są przeprowadzone pod ziemią.

Niezbędnym elementem do zasiedzenia służebności przesyłu jest upływ czasu. W przypadku posiadania w dobrej wierze jest to okres 20 lat, przy złej wierze jest to 30 lat. Nabycie prawa służebności przesyłu w drodze zasiedzenia napotyka wiele wątpliwości, przede wszystkim z uwagi na to, że większość przedsiębiorstw, które aktualnie są właścicielami urządzeń przesyłowych wybudowanych kilkadziesiąt lat wstecz, przed 1989 r., miało charakter przedsiębiorstw państwowych. Drugą wątpliwość budzi udowodnienie korzystania w sposób trwały z widocznego urządzenia. Sądy wielokrotnie wypowiadały się w tych kwestiach, budując trwałe orzecznictwo w tym zakresie.

 

W zależności od tego na czyich gruntach posadowione były urządzenia przesyłowe, różnie liczymy czas potrzebny do zasiedzenia. Jeżeli urządzenia posadowione były na gruntach skarbowych lub samorządowych, to obowiązywał do 01.10.1990 r. artykuł 177 k.c., zawierający absolutny zakaz nabywania takich nieruchomości, również służebności.

Stąd początek biegu okresu zasiedzenia winno się liczyć od daty 01.10.1990 r., który ulega skróceniu o połowę, pod warunkiem, że objęcie w posiadanie nastąpiło przed 01.10.1990 r. (postanowienie SN z 10.04.2008 r. IV CSK21/08).

Z kolei uchwała z dnia 13.04.2007 r. III CZP 23/07  SN, wskazała,  że jeżeli korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia nastąpiło przed dniem 27.05.1990 r. to bieg zasiedzenia służebności gruntowej obciążającej nieruchomość, która do tego dnia była przedmiotem własności państwowej, i z tym dniem stała się mieniem komunalnym, rozpoczyna się 27.05.1990 r. i skraca się o połowę. W związku z powyższym należy stwierdzić, że jeżeli urządzenia zostały wybudowane przed 01.10.1990 r. i przed ta datą zostały objęte w posiadanie, a jednocześnie nie został przerwany bieg przedawnienia, to nawet zakładając złą wolę posiadacza urządzenia, najdalej w roku 2005 minął potrzebny okres do zasiedzenia.

Zakładając spełnienie przesłanek nabycia w drodze zasiedzenia służebności przesyłu:

1. posiadanie cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści tej służebności;

2. istnienie trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza;

3. upływ czasu.

 

Roszczenia przy służebności przesyłu

 

Dwa najważniejsze i nierzadko mylone ze sobą roszczenia występujące przy służebności przesyłu to: 1 żądanie właściciela nieruchomości odpowiedniego wynagrodzenia, oraz 2żądanie słusznego odszkodowania. Za możliwość korzystania z gruntu przez przedsiębiorcę przesyłowego, właścicielowi gruntu przysługuje wynagrodzenie. Strony mogą same określić jego wysokość. Również w przypadku ustalenia służebności przesyłu w drodze sądowej właścicielowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie. Wówczas sąd zawsze będzie posiłkował się opinią rzeczoznawcy majątkowego. O takiej formie wynagrodzenia przesądza art. 3052 k.c., w którym wskazuje się, że świadczeniem ekwiwalentnym, przy żądaniu ustanowienia służebności przesyłu, jest odpowiednie wynagrodzenie, rozumiane jako prawo do korzystania z gruntu w zależności od czasu tej ingerencji (dopuszczalne jest ustanowienie służebności na czas nieoznaczony). Wciąż nie rozstrzygnięty pozostaje spór, zwłaszcza przy ustanawianiu służebności na drodze sądowej, w jaki sposób wpływa ingerencja przedsiębiorcy w nieruchomość powodująca wzrost wartości nieruchomości, na wynagrodzenie przysługujące właścicielowi nieruchomości obciążonej. Przedsiębiorcy przeprowadzający duże inwestycje liniowe często wskazują na sytuacje, w których ich ingerencja zwiększa wartość nieruchomości. Dzieje się tak np. wówczas, gdy działka o przeznaczeniu budowlanym, znajdująca się w szczerym polu, dzięki przeprowadzeniu urządzeń przesyłowych, staje się działką uzbrojoną. Ten problem wydaje się być niezauważalny przez rzeczoznawców majątkowych, którzy zawsze przez sam fakt przeprowadzenia urządzeń przesyłowych upatrują obniżenie wartości nieruchomości. Każda sytuacja powinna być rozpatrywana indywidualnie. Wynagrodzenie obejmuje również udostępnienia nieruchomości w celu zrealizowania inwestycji przesyłowej.

Drugim roszczeniem, który przysługuje właścicielowi nieruchomości, jest prawo żądania odszkodowania, gdy na jego działce znajdują się linie energetyczne, sieci gazowe, wodociągowe itp. Warunkiem jest oczywiście zajmowanie nieruchomości bez jakiegokolwiek tytułu prawnego. W każdym przypadku właścicielom nieruchomości przysługuje odszkodowanie za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych za dziesięć lat przed dniem wytoczenia powództwa przeciwko temu przedsiębiorcy, po tym czasie roszczenia ulegają przedawnieniu. Podstawę prawną w tym wypadku stanowi art. 225 k.c. który stanowi, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o  wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.  Wejście przedsiębiorcy na nieruchomość w celu umieszczenia na niej urządzeń przesyłowych, bez tytułu prawnego zawsze jest postrzegane jako działanie w złej wierze. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości określane jest jednorazowo za cały okres korzystanie z nieruchomości niepodlegający przedawnieniu. Nie możne być dochodzona na przyszłość. Szkody związane z budową i eksploatacją infrastruktury liniowej mogą powstać podczas budowy sieci a także podczas eksploatacji tej sieci.

Coraz więcej osób fizycznych występuje do przedsiębiorców przesyłowych z roszczeniem o odszkodowanie i wynagrodzenie. Przedsiębiorcy wskazują, że nie są w stanie spełnić wszystkich roszczeń. Coraz większy spór narasta pomiędzy Lasami Państwowymi a dystrybutorami prądy, których słupy stają na gruntach leśnych. Naturalnie spór dotyczy wysokości roszczeń ale nie tylko. Lasy Państwowe chcą regulować prawo do korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorców za pomocą umów obligacyjnych, słabszych jeżeli chodzi o pewność stosunku prawnego. Rzecz dziwne, skoro ustawodawca właśnie na tą okoliczność wprowadził do kodeksu cywilnego instytucję służebności przesyłu.

 

Zmiany w kontekście służebności przesyłu

 

Zmiany wprowadzone w kodeksie cywilnym przy wprowadzeniu służebności przesyłu, miały w łatwy sposób umożliwić przedsiębiorcy przesyłowemu uzyskanie tytułu prawnego do urządzeń przesyłowych posadowionych na gruncie a wybudowanych ze środków osoby trzeciej. Praktyka sądów wskazuje jednak na konieczność uszczegółowienia art. 49 k.c., pojawiają się bowiem skomplikowane stany faktyczne. Stąd też w uzgodnieniach międzyresortowych trwają prace nad rozszerzeniem zakresów zastosowania wspomnianego artykułu do urządzeń linii tramwajowych, transportu linowego i linowo-terenowego oraz linii trolejbusowych. Jak wskazują projektodawcy w uzasadnieniu, zmiany dotyczące podstawowych urządzeń infrastruktury transportowej miast i wsi są podyktowane prawidłowym funkcjonowaniem gospodarki komunalnej. Z reguły urządzenia te służą celom publicznym a zlokalizowane są na nieruchomościach, co do których eksploatujący urządzenia nie posiada tytułu prawnego. Wprawdzie w aktualnym brzmieniu art. 49 k.c. daje dyspozycję do jego stosowania również, w stosunku do „innych urządzeń podobnych” ale tego podobieństwa należy poszukiwać w odniesieniu do urządzeń przesyłowych a trudno za takie uznać np. urządzenia infrastruktury tramwajowej.

W projekcie nowelizacji do kodeksu cywilnego odniesiono się również do budynków i budowli, które służą do wyłącznego korzystania z urządzeń. Wprawdzie Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 7 listopada 2006 r. SK 42/05 (Dz.U. Nr 206 poz. 1521) przyjął, że pojęcie „urządzenia” może obejmować budynki tworzące z zamieszczonymi w nich mechanizmami i przyrządami jedną całość, co wymaga każdorazowo rozważyć w konkretnej sprawie. Wyrok ten jednak nie rozstrzyga definitywnie statusu budynku, w którym mieści się stacja transformatorowa czy stacja redukcyjno-pomiarowa gazu, budynki te mają różną konstrukcję, trudno w tym wypadku o jakieś generalne odniesienie na tle powyższego orzeczenia. Stąd proponuje się zamieścić w k.c. nowy przepis, który będzie stosowany na przyszłość dla posiadacza prawa służebności przesyłu. Otóż budynki i budowle służące wyłącznie do korzystania z urządzeń wzniesione przez przedsiębiorcę na nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu, mają stanowić jego własność. W stosunku do budynków i budowli wybudowanych przez przedsiębiorcę przed ustanowieniem służebności przesyłu, proponuje się uregulowanie ich własności w umowie, alternatywnie w postępowaniu sądowym. Propozycja zmian dotyczy również przepisów obejmujących prawo służebności przesyłu, kwestii ustalania odpowiedniego wynagrodzenia, postępowania przy stwierdzeniu zasiedzenie tego prawa, czy wywołującego tyle kontrowersji, stwierdzenia zasiedzenia służebności. Na pełną analizę i ocenę proponowanych zmian należy jednak poczekać, wiele w tej kwestii może się jeszcze zmienić. 

Jednocześnie trwają prace nad specustawą ułatwiającą budowę sieci liniowych, na wzór istniejących już specustaw drogowej i lotniskowej. Projekt przewiduje utworzenie specjalnych korytarzy przesyłowych, w których przedsiębiorcy będą mogli realizować inwestycje w urządzenia przesyłowe. Korytarz o którym mowa to wyodrębniony pas gruntu, objęty prawem służebności przesyłu, w którym już są lub mają być ulokowane urządzenia. Projekt przede wszystkim zakłada uregulowanie wszystkich spraw zaszłych. Ciekawe propozycje padają również dla zmian prawnych dotyczących planowanych inwestycji. Właściciel lub użytkownik wieczysty ma być pozbawiony swojego prawa, bądź ma być ono ograniczone, na podstawie nowego przepisu. Na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów odbywa się to na podstawie ustawy o planowaniu przestrzennym, czyli bądź w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, bądź decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, co na gruncie tej ustawa a także przepisów dotyczących wywłaszczeń zamieszczonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, było procedurom długotrwałą. Wprawdzie na podstawie obowiązujących przepisów można osiągnąć taki sam cel, nawet przy rezerwacji terenu pod jeszcze nie realizowaną inwestycję, jednakże specustawa o korytarzu przesyłowym ma przyspieszyć procedurę wywłaszczania nieruchomości dla wymienionych potrzeb.

 

Robert Naborczyk

 

źródło: Property Journal nr 8-9/2010