Opłata ta jest ustalona w miejscowym planie i określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jej wysokość zaś nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jest to górna granica możliwości partycypacji w zyskach przez gminę w przypadku zbycia nieruchomości po wzroście jej wartości związanym z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z kolei ustawodawca, w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2003.80.717) nie wskazuje dolnej granicy opłaty planistycznej. Jednak NSA w wyroku z dnia 6 września 2002 r. przyjął, że obowiązek zapłaty jednorazowej opłaty (renty planistycznej) pobieranej w razie zbycia nieruchomości, której wartość w związku z uchwaleniem nowego lub zmienionego planu wzrosła, wyklucza możliwość ustalenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zerowej stawki procentowej, służącej naliczaniu tej opłaty.

Natomiast możliwa jest sytuacja, gdy rada gminy w uchwale m.p.z.p. nie odniesie się w ogóle do stawek procentowej renty planistycznej. Wówczas organ wykonawczy gminy nie ma podstawy prawnej do pobrania takiej opłaty. W takim wypadku należy zastanowić się nad nieważnością uchwały o m.p.z.p.

Organ wykonawczy gminy może wystąpić z roszczeniem w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę w drodze decyzji.

Rentę planistyczną regulują przepisy art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z pewnymi wątpliwościami związanymi z interpretacją przepisów dotyczących renty planistycznej, w ostatnim czasie sądy wydały kilka orzeczeń i uchwał jej dotyczących.

 

Pierwsza wątpliwość pojawia się przy interpretacji definicji legalnej renty planistycznej. Art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi: Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie(...). Wątpliwość w tej definicji budzi pojęcie „zbycie nieruchomości”.

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie znajdziemy definicji tego pojęcia. Dlatego też, trudno jest określić obowiązek ponoszenia opłat planistycznych w pewnych sytuacjach. Taką definicję znajdziemy w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w której poprzez zbycie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Definicji tej nie należy jednak stosować do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W poprzednio obowiązującej ustawie, z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu  przestrzennym, pojawiły się wątpliwości, czy przez zbycie należy również rozumieć darowiznę nieruchomości, tym samym czy zbywca podlega obowiązkowi uiszczenia odpowiedniej opłaty. W uchwale składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2000 r., stwierdzono, że opłaty nie pobiera się w przypadku darowizny nieruchomości na rzecz osób bliskich. Takie twierdzenie również występuje na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mimo, że wciąż ustawa nie zawiera definicji pojęcia zbycie.

Biorąc powyższe wątpliwości pod uwagę, sprawą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie. W uchwale z dnia 10 grudnia 2009 r. (sygn. akt II OPS 3/09) stwierdził, że pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p, nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. Właściwie jest to powtórzenie uchwały NSA z dnia 30 października 2000 r., jednak na gruncie nowszej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. wyraźnie wskazuje na kierunek interpretacji tego przepisu.

W uzasadnieniu uchwały czytamy, że pod pojęciem „zbycie” nieruchomości dla celów wymierzenia opłaty planistycznej należy rozumieć zbycie ekwiwalentne. Przemawia za tym twierdzeniem powiązanie opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości. W związku z tym, zbycie nieruchomości pod tytułem darmowym należy wyłączyć spod obowiązku ponoszenia opłaty planistycznej. Inaczej rzecz będzie się kształtowała wówczas, gdy zbycie nieruchomości przybierze formę zamiany. Wówczas opłatę planistyczną ponosi dokonujący zamiany nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Gdyby przyjąć inaczej, to nastąpiłoby oderwanie przedmiotowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, z którą opłata ta jest związana. Opłatę ponosiłby nie ten podmiot, który zyskał na uchwaleniu lub zmianie planu, ale ten, który z tego tytułu nie miał żadnego przysporzenia.

Taki kierunek interpretacji nasuwa treść przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym ustawodawca stanowi, że wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień „sprzedaży” nieruchomości, a nie jej „zbycia”. Należy mieć na uwadze, że Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale zajął się tylko kwestią objęcia obowiązkiem opłaty planistycznej zbywcę, który zbył nieruchomość na rzecz osoby bliskiej.

Dopełnieniem tematu należy wskazać, że z obowiązku ponoszenia opłaty zwolniona jest również pewna grupa podmiotów wskazanych w art. 36 ust. 4a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie pobiera się opłaty w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne”, objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich.

 

            Kolejne wątpliwości budzi interpretacja przepisów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy zamieszczonych w art. 63 u.p.z.p. w kontekście opłaty planistycznej, poprzez bezpośrednie odesłanie w ust. 3 tego artykułu do przepisów art. 36 oraz art. 37. Art. 63 ust 3 zdanie pierwsze ustawy stanowi: jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 i art. 37 stosuje się odpowiednio. Tą wątpliwością zajął się WSA w Białymstoku wyrokiem z dnia 14 stycznia 2010 r. (II SA/Bk 603/09). Orzekł on, że „odpowiednie” stosowanie przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., do którego nawiązuje art. 63 ust. 3 u.p.z.p., będzie polegało na odstąpieniu od zastosowania przepisu art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 i 7 u.p.z.p., bowiem „odpowiednie stosowanie przepisu” może polegać na stosowaniu danego przepisu bezpośrednio, stosowaniu z modyfikacjami w stosunku do regulacji która ma być odpowiednio stosowana oraz na odstąpieniu od zastosowania przepisu mającego być odpowiednio stosowanym. Tym samym decyzja o warunkach zabudowy zawierająca takie ustalenie w tej części jest decyzją wydaną bez podstawy prawnej.

Jak  wyraźnie wskazuje Sąd w uzasadnieniu, aby mógł powstać obowiązek pobrania na rzecz gminy opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. muszą wystąpić jednocześnie trzy przesłanki: objęcie przedmiotowej nieruchomości planem przestrzennym; wzrost wartości nieruchomości po przyjęciu miejscowego planu; oraz musi być podana wysokość stawki procentowej tej opłaty. Dlatego, przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani rada gminy w odrębnej uchwale, ani organ wykonawczy gminy w decyzji o warunkach zabudowy, bądź w odrębnej decyzji, która będzie odnosiła się do decyzji o warunkach zabudowy, nie mogą nałożyć obowiązku uiszczenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, ponieważ organy te nie będą posiadały odpowiedniej podstawy prawnej.

Wysokość opłaty wyrażonej w procentach w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości musi być określona w miejscowym planie obejmującym przedmiotową nieruchomość. Mimo obowiązku odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy do art. 36 i art. 37 u.p.z.p. należy wziąć pod uwagę regulację przepisu art. 15 ust 2 pkt 12, gdzie jako jeden z obowiązkowych elementów planu miejscowego wskazuje się stawkę procentową, na podstawie której ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 tej ustawy (wykluczone jest ustalenie przez radę gminy zerowej stawki procentowej – wyrok NSA z dnia 6 września 2002 r.).

           

            Następną wątpliwość rozwiał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 09.02.2010 r. Orzekł on, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 01.01.1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 konstytucji, gdyż stawia właścicieli nieruchomości objętych jego dyspozycją w gorszej sytuacji niż tych właścicieli, których nieruchomości leżą na terenie objętym ciągłością obowiązywania miejscowego planu.

Przywołany art. 87 ust. 3 u.p.z.p. stanowi, że  obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 01.01.1995 r. zachowują moc do uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31.12.2010 r. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie 11.07.2003 roku.

            W związku z powyższym, od dnia wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego, tj. od 15.02.2010 r., gminy nie mogą już pobierać opłaty planistycznej od właścicieli nieruchomości, które zostały objęte nowym planem miejscowym, jeżeli w nieobowiązującym już miejscowym planie, wygasłym na podstawie art. 87. ust 3 u.p.z.p., przedmiotowa nieruchomość miała podobne przeznaczenie. Problem polega na tym, że gminy traktowały takie nieruchomości jak te, dla których nigdy nie obowiązywał żaden miejscowy plan. Poza tym właściciele nieruchomości, którzy na tej podstawie ponieśli już opłatę planistyczną, mogą wystąpić o ich zwrot, składając skargi o wznowienie postępowania na podstawie art. 145a kodeksu postępowania administracyjnego. Za nieprawidłowe pobieranie opłat gminy muszą zwrócić właścicielom niemałe kwoty.

            Ponadto, w tym samym wyroku odniesiono się do wyceny nieruchomości i sposobu jej sporządzania przez rzeczoznawców, którzy dotychczas szacując wartość na podstawie art. 37. ust 1 u.p.z.p. porównywali jej wartość po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ze stanem wcześniejszym, sprzed obowiązywania miejscowego planu, tj. faktycznego jej wykorzystania. Jeżeli nieruchomość była objęta kolejnymi miejscowymi planami, ale między nimi była przerwa, rzeczoznawca jest zobowiązany do zbadania sposobu przeznaczenia nieruchomości we wcześniejszym planie. Daje to wyraz sprawiedliwości społecznej, ponieważ taka nieruchomość winna być traktowana w podobny sposób jak nieruchomość, co do której zmienia się obowiązujący miejscowy plan, a nie zmienia się jej przeznaczenia.

            Instytucja renty planistycznej wykorzystywana jest przez gminy celem zwiększenia swojego budżetu, poprzez uczestniczenie w zyskach ze sprzedaży nieruchomości przez właściciela  nieruchomości objętej miejscowym planem (jeżeli zbycie nastąpi w okresie 5 lat od uchwalenia tego planu). Ma to mobilizować gminy do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dodać należy, że na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Tym samym organ wykonawczy może ustalić w drodze decyzji odpowiednią opłatę.

Robert Naborczyk

źródło: Property Journal  nr 4-5/2010