W Katowicach rok temu zakończyła się rozbiórka kilkudziesięcioletniego wieżowca, wcześniej budynku PKP. Obiekt był świetnie zlokalizowany – w bliskim sąsiedztwie Spodka. Inwestor kupił go wraz z działką za 29 mln zł. W miejsce rozebranego budynku wyrosną dwa wielofunkcyjne obiekty komercyjne.
Zazwyczaj starsze budynki czeka rozbiórka, choć zdarzają się też rewitalizacje. Te dotyczą zazwyczaj nieruchomości komercyjnych nie starszych niż 15 – 20 lat. Przykładem takiego projektu jest niedawno rozpoczęta rewitalizacja biurowca Atrium IBC w centrum Warszawy. Deweloperzy chętnie też rewitalizują obiekty przemysłowe o charakterze zabytkowym – np. dawne, przedwojenne fabryki. Powstają w nich nieruchomości handlowe, lofty itp. Przykład takiej inwestycji to warszawski Koneser.
Za duże starsze nieruchomości komercyjne w wiodących metropoliach inwestorzy płacą zazwyczaj po kilkadziesiąt milionów złotych. Jedną z ciekawszych transakcji na rynku wtórnym mieliśmy niedawno w Krakowie. Tam za ponad 29 mln zł, dawny budynek hotelu Cracovia, kupiło Ministerstwo Kultury. Modernistyczny budynek z lat 60' ubiegłego wieku będzie siedzibą muzeum architektury i design. Ministerstwo odkupiło ten obiekt od spółki Echo Investment, która kilka lat wcześniej kupiła nieruchomość od Orbisu za 32,5 mln zł.
We Wrocławiu 2,5 - hektarowy teren dawnego szpitala im. Babińskiego, położony zaledwie kilkaset metrów od rynku – zabudowany kilkoma budynkami o różnym przeznaczeniu, został w 2014 roku sprzedany przez miasto spółce i2 development za 35,5 mln zł. Inwestor realizuje na bardzo dobrze położonym terenie szereg nowych nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.
Od kilkuset złotych do kilku tysięcy za metr kwadratowy
Ceny starszych nieruchomości komercyjnych są mocno zróżnicowane. Zależą przede wszystkim od stanu technicznego, lokalizacji, ale i typu obiektu. Najwyższe wyceny dotyczą oczywiście wiodących miast i świetnych lokalizacji pod projekty handlowe czy biurowe. Wysoko wyceniane są też nieruchomości hotelowe. Zabytkowy – 500 – metrowy pensjonat w Szklarskiej Porębie wyceniono na blisko 4 mln zł, co daje stawkę rzędu ponad 7000 zł. Tak wysokie wyceny to jednak rzadkość. W tym przypadku premiowana jest świetna lokalizacja, rentowność obiektu i jego niepowtarzalny charakter.
Zazwyczaj starsze nieruchomości komercyjne – z czasów PRL – o ile nie wyróżnia ich świetne położenie uzyskują wyceny za metr kwadratowy nie wyższe niż 1000 – 1500 zł. Starszy obiekt magazynowy w Lesznie został wyceniony na 195 tys. zł, co daje stawkę w wysokości 855 zł/mkw. Wspomniany wcześniej, wyburzony już wieżowiec w Katowicach o powierzchni użytkowej wynoszącej 17 tys. mkw., uzyskał wycenę na poziomie 1700 zł od metra, a mowa o jednej z najlepszych działek w śląskiej stolicy.
Na pewno w obliczu rozpędzenia rynku nieruchomości komercyjnych, koniunktura na starsze obiekty będzie jeszcze rosła. Dla deweloperów to niepowtarzalna szansa na realizację inwestycji w dogodnych lokalizacjach.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
