W II kw. 2016 banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł, co oznacza odpowiednio wzrost o 9,80% i 12,45% w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Jeśli chodzi o porównanie kwartałów rok do roku (II kw. 2015 – II kw. 2016) liczba udzielonych kredytów wzrosła o 5,62%, natomiast ich wartość o 5,46%.

Lepsze są też całościowe wyniki pierwszego półrocza - 5,84% wyższe niż rok wcześniej gdy chodzi o liczbę nowo udzielonych kredytów oraz o 5,27% gdy chodzi o ich wartość.

Tak dobre dane – wg twórców raportu – wynikają po części z efektu sezonowości, po części z presji na to, by zdążyć wykorzystać środki z MDM przed wstrzymaniem dopłat - najpierw na 2016 r., a potem z puli na rok przyszły.

Dobrą informacją jest fakt, że marże kredytowe w II kw. wzrosły tylko minimalnie – wg Amron Sarfin o 0,02 p.p. Przy minimalnym wzroście wskaźnika WIBOR 3M (z 1,67 proc. w marcu do 1,69 proc. w kwietniu) średnie oprocentowanie kredytów wyniosło na koniec II kw. 3, 76 %.

Dobre wyniki akcji kredytowej to oczywiście efekt utrzymującego się wysokiego popytu na mieszkania. Hossa na rynku deweloperskim trwa. Wg REAS deweloperzy znów pobili kolejny sprzedażowy rekord. W II kwartale 2016 r. na 6 rynkach o największej skali obrotów (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) wprowadzili do oferty 17,7 tys. nowych mieszkań, sprzedając w tym czasie blisko 15,1 tys. lokali. Dla porównania – w IV kw. 2015 sprzedaż wyniosła 14,4 tys. mieszkań. Wolumen transakcji jest też rekordowy w skali roku – blisko 58 tys. sprzedanych lokali na największych rynkach.

Nic dziwnego, że firmy deweloperskie nadal budują na potęgę. W II kw. 2016 odnotowano istotny wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę –o 33% w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 17% w porównaniu do II kwartału 2015 roku. Liczba rozpoczętych budów wzrosła odpowiednio o 52% i 7%. Co prawda liczba 36 211 lokali oddanych do użytkowania w II kwartale 2016 roku oznaczała spadek o 3% w ujęciu kwartalnym, jednak w relacji do II kwartału 2015 roku był to wzrost o 12%. Ciągle jednak mimo dużego popytu, ceny mieszkań pozostają stabilne. Co prawda na niektórych lokalnych rynkach stawki wzrosły (maks. o 150 zł/ mkw.) to na innych mniej więcej o tyle spadły.

Przeciętny kredytobiorca w II kw. 2016 zadłużał się na kwotę nieco ponad 214 tys. zł. Ponad 98,5 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych stanowiły te, przyznane w złotówce. Powoli, ale jednak wyraźnie spada też odsetek kredytów przyznawanych z minimalnym wkładem własnym. Choć najczęściej udzielane są kredyty z wkładem mniejszym niż 20 proc. (w II kw. 2016 było ich 42,65 % z całej puli) to jednak ich udział sukcesywnie się zmniejsza – o ponad 4 proc. w stosunku do wcześniejszego kwartału.

Złą wiadomością natomiast jest fakt, że maleje dostępność mieszkań dla gospodarstw domowych. Mówi o tym Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, który pokazuje możliwość kupna mieszkania na kredyt (i utrzymania się płacąc raty) dla 3 osobowej rodziny (dorośli starsze dziecko). Wartość indeksu co prawda jeszcze niedawno była na rekordowym poziomie, ale zmniejszyła się w II kw. o ponad 7 pkt. Na wynik ten przede wszystkim wpływ miał spadek dochodu rozporządzalnego modelowej rodziny – o 2, 58 proc. Dochód rozporządzalny stanowi różnicę pomiędzy dochodem dla rodziny i wysokością raty kredytowej, lub wartością minimum socjalnego.

Niestety – wiele wskazuje na to, że dostępność mieszkań na kredyt nadal będzie spadać. Banki zapowiadają dalsze zaostrzenie polityki kredytowej. To reakcja na nowe obciążenia – m.in. ustawę spreadową. Przypomnijmy też, że ku końcowi zmierza program MDM a od przyszłego roku minimalny wkład własny wyniesie 20 proc. wartości nieruchomości. Wszystko to może uderzyć w popyt na mieszkania.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN