Około 13 tys. sprzedanych nowych mieszkań - mocny kwartał deweloperów

Według wstępnych szacunków Otodom w III kwartale 2026 r. na siedmiu największych rynkach deweloperskich nabywców znalazło około 13 tys. mieszkań. Dane dotyczą największych aglomeracji, a nie całego kraju, i mają charakter wstępny. Pokazują jednak znaczącą aktywność kupujących w okresie obejmującym wakacje.

- Dla deweloperów ożywienie sprzedaży jest dobrym sygnałem, ale wynik całego rynku nie gwarantuje powodzenia każdej inwestycji. O atrakcyjności konkretnego mieszkania nadal decydują jego cena całkowita, lokalizacja, funkcjonalność i termin oddania inwestycji. Klient musi zobaczyć, co otrzymuje za określony budżet i jak ten zakup odpowiada na jego potrzeby -komentuje Jacek Piotr Kacprzyk, ekspert rynku nieruchomości.

O 362 zł mniej za metr - tańsze projekty uzupełniają ofertę

Z danych Otodom wynika, że w III kwartale średnia cena mieszkań nowo wprowadzonych do sprzedaży na siedmiu głównych rynkach była o 362 zł za mkw. niższa od przeciętnej ceny całej oferty deweloperskiej. Oznacza to zmianę struktury podaży w stronę relatywnie tańszych projektów. Nie jest natomiast dowodem na powszechne obniżanie cen tych samych mieszkań.

Różnice między miastami pozostają wyraźne. We wrześniu średnia cena mieszkań sprzedanych przez deweloperów wzrosła względem sierpnia w Krakowie i Trójmieście, spadła w Warszawie i Łodzi, a we Wrocławiu i Katowicach pozostała niemal bez zmian. Na wyniki wpływało również to, jakie mieszkania znajdowały nabywców.

- Średnia cena jest punktem orientacyjnym. Może wzrosnąć, gdy większy udział w sprzedaży mają lokale premium, albo spaść, gdy do oferty trafi inwestycja w tańszej lokalizacji. Kupujący powinien porównywać mieszkania o podobnym standardzie, metrażu i położeniu. Dopiero wtedy można ocenić, czy konkretna oferta rzeczywiście stała się korzystniejsza - zaznacza ekspert.

Zdaniem eksperta pojawienie się tańszych projektów w ofercie nie wystarcza, by mówić o początku trwałego trendu spadkowego. Zmiana średniej ceny może wynikać z większego udziału mieszkań w przystępniejszych lokalizacjach, przy utrzymaniu dotychczasowych stawek w pozostałych inwestycjach. Oceniając kierunek zmian, warto obserwować ceny porównywalnych lokali przez kolejne miesiące, a także tempo ich sprzedaży i skalę negocjacji.

O 9% więcej zapytań o mieszkania z drugiej ręki

W sierpniu liczba zapytań dotyczących mieszkań na rynku wtórnym w monitoringu Otodom wzrosła o 9% rok do roku. To wskaźnik zainteresowania ofertami, a nie liczby zawartych transakcji. Najsilniejszy wzrost zainteresowania odnotowano w Lublinie, podczas gdy Kraków zanotował spadek. Rynek pierwotny i wtórny konkurują o część tych samych klientów, lecz wymagają innego sposobu kalkulowania kosztów.

 - Większa liczba zapytań pokazuje, że kupujący aktywnie rozpoznają rynek, ale od zainteresowania ofertą do decyzji o zakupie pozostaje jeszcze kilka kroków. Mieszkanie z drugiej ręki może przyciągać lokalizacją, rozwiniętą infrastrukturą i możliwością szybkiej przeprowadzki. Trzeba jednak uwzględnić jego stan techniczny, zakres ewentualnego remontu oraz koszty utrzymania budynku. Przy porównaniu z ofertą deweloperską warto policzyć pełny koszt doprowadzenia obu lokali do standardu, w którym chcemy zamieszkać. Dopiero takie zestawienie pokazuje, która propozycja lepiej odpowiada naszym potrzebom i możliwościom finansowym - wyjaśnia Jacek Piotr Kacprzyk.

Ekspert dodaje, że kluczowym czynnikiem są także opłaty stałe, jakie każdego miesiąca kupując będzie ponosił. A te są z reguły wyższe w mieszkaniach z rynku wtórnego.

Wzrost wartości zapytań kredytowych o 9,3% - finansowanie nadal ważne

Dostępne dane BIK za pierwsze dwa miesiące III kwartału wskazują na większe zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi niż rok wcześniej. W lipcu wartość zapytań kredytowych, w przeliczeniu na dzień roboczy, wzrosła o 22% rok do roku, a w sierpniu o 9,3%. W obu miesiącach zwiększyła się również liczba wnioskodawców. BIK wiąże słabnięcie rocznej dynamiki m.in. z wyższą bazą porównawczą z 2025 roku. Część zapytań dotyczy przy tym refinansowania istniejących kredytów, dlatego nie można bezpośrednio przekładać tych wyników na liczbę zakupionych mieszkań.

- Z perspektywy rynku mieszkaniowego istotne jest, ilu zainteresowanych finansowaniem ostatecznie przystępuje do zakupu. Sam wniosek kredytowy nie przesądza jeszcze o transakcji. Kupujący musi połączyć dostępne finansowanie z odpowiednią ofertą, kosztami wykończenia lub remontu i ratą, którą będzie mógł bezpiecznie obsługiwać. Dopiero wtedy zainteresowanie zamienia się w decyzję - wyjaśnia Jacek Piotr Kacprzyk.

Co to oznacza dla kupujących?

Dla osób planujących zakup mieszkania dane rynkowe powinny być punktem wyjścia do oceny konkretnych ofert. Warto rozpocząć od ustalenia własnych potrzeb: liczby pokoi, lokalizacji, dostępu do komunikacji i usług oraz terminu przeprowadzki. Kolejnym krokiem jest określenie pełnego budżetu, obejmującego cenę nieruchomości, koszty transakcyjne, wykończenie lub remont i rezerwę na nieprzewidziane wydatki. Przy porównywaniu rynku pierwotnego z wtórnym znaczenie mają również stan techniczny budynku, planowane prace remontowe oraz miesięczne koszty utrzymania. Warto poprosić o zestawienie opłat i sprawdzić, co dokładnie obejmują, ponieważ sam wiek nieruchomości nie przesądza o wysokości przyszłych rachunków. Osoby korzystające z kredytu powinny zweryfikować możliwości finansowania odpowiednio wcześnie, aby poszukiwać mieszkań w realnym przedziale cenowym i zachować środki na urządzenie lokalu. Tak przygotowany kupujący może trafniej ocenić atrakcyjność oferty oraz ustalić, które warunki zakupu warto negocjować.

- Przy zakupie mieszkania łatwo skupić się na pytaniu, czy za kilka miesięcy będzie taniej. Tymczasem równie ważne jest to, czy wybrany lokal będzie dobrze służył nam przez kolejne lata. Warto zastanowić się, czy jego układ pozwoli dostosować przestrzeń do zmieniających się potrzeb, ile czasu zajmą codzienne dojazdy i jak rata wraz z opłatami wpłynie na domowy budżet. Tańsze mieszkanie może wymagać kosztownego remontu, a atrakcyjna cena za metr może oznaczać konieczność zakupu większej powierzchni, niż rzeczywiście potrzebujemy. Przed decyzją dobrze jest porównać kilka podobnych lokali i określić własne priorytety: z czego możemy zrezygnować, a co jest dla nas warunkiem zakupu. To daje również lepszą podstawę do negocjacji ceny, harmonogramu płatności czy zakresu wyposażenia. Jeśli nieruchomość odpowiada naszym potrzebom, jej cena jest uzasadniona na tle dostępnych alternatyw, a finansowanie pozostawia bezpieczny zapas, decyzja ma solidne podstawy. Sam nagłówek o wzrostach lub spadkach cen nie powinien przesądzać o tak dużym zobowiązaniu - podsumowuje Jacek Piotr Kacprzyk.

Materiał prasowy

Źródło: Rzeczpospolita, artykuł „Ile mieszkań deweloperzy sprzedali w III kwartale 2026 r. Raport z podsumowaniem”, 2 października 2026 r.

Źródło: Otodom, „Deweloperzy uzupełniają ofertę tańszymi mieszkaniami. W Krakowie sprzedaje się drożej niż w Warszawie”, 1 października 2026

Źródło: Biuro Informacji Kredytowej (BIK), „BIK: W lipcu br. wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe o 22,0% r/r”, 18 sierpnia 2026 r.