Utrzymującemu się zainteresowaniu nieruchomościami kolejowymi sprzyja fakt, że PKP uwalnia coraz więcej swoich terenów. W tym roku chce z tytułu sprzedaży uzyskać nawet 300 mln zł. Chodzi o ponad 100 tys. ha gruntów, z czego 10-20 proc. można przeznaczyć pod nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. Kolej sprzedaje też dworce - – aktualnie PKP ma ponad 2 tysiące takich obiektów. Do kupienia są również mieszkania kolejowe – 30 tys.
Z takim zasobem nieruchomości PKP wyrasta na najbardziej liczącego się gracza na lokalnym rynku. Dla deweloperów z kolei tereny inwestycyjne po obiektach kolejowych oznaczają możliwość wejścia do bardzo dobrych lokalizacji w centrach miast, o które jest przecież coraz ciężej.
Realizacja projektów wielofunkcyjnych z zachowaniem funkcji dworca kolejowego, czy autobusowego (takich realizacji również przybywa) jest na rękę wszystkim. Podmiot transportowy nie musi przeprowadzać kosztownych remontów często zapuszczonych obiektów oraz ponosić kosztów związanych z ich utrzymaniem. Za to nieruchomość zyskuje wyższy standard a funkcja komunikacyjna nadal jest prowadzona. Dla deweloperów lokalizacja centrum handlowego obok, czy połączonego z dworcem to gwarancja napływu klientów do obiektu. Formy współpracy mogą być różne – formuła Partnerstwa Publiczno – Prywatnego jest jedną z nich.
Tak właśnie dzieje się aktualnie w Sopocie, gdzie rośnie nowy dworzec wraz z galerią handlową. Nowe Centrum Sopotu ma być gotowe jeszcze w pierwszej połowie 2015 roku. Projekt jest realizowany w formule PPP między Bałtycką Grupą Inwestycyjną S.A. a Gminą Miasta Sopot. Na terenach przydworcowych powstanie wielofunkcyjny obiekt komercyjny z lokalem dworca PKP oraz hotelem.
W Koninie i Mińsku Mazowieckim deweloper Dekada Realty podpisał umowę z XCity sp. z o.o. – spółką PKP SA odpowiedzialną za inwestycje deweloperskie. Chodzi o budowę dwóch dworców zintegrowanych z centrami handlowymi. Wartość obu projektów to 68 mln zł.
We Wrocławiu powstaje nowy dworzec autobusowy. Deweloper, który kupił działkę w centrum miasta od Polbus postawi galerię handlową z holem dworcowym, kasami i poczekalnią, autobusy natomiast będą odjeżdżać z peronów zlokalizowanych pod ziemią.
Przykładów zresztą jest więcej: dworzec autobusowy wraz z galerią handlową ma funkcjonować w Jeleniej Górze (Nowy Rynek), podobne plany są m.in. w Olsztynie. Przy dworcu Kraków Główny z kolei wyrosła Galeria Krakowska.
Pionierskie projekty, realizujące podobny scenariusz, zaczęły powstawać w Polsce przed Euro 2012, kiedy koleje modernizowały swoje dworce i potrzebowały partnerów, w zamian za możliwość wejścia w pożądane lokalizacje. Jednymi z pierwszych były Galeria Katowicka i Poznań City Center.
Transakcja korzystna dla obu stron jest również korzystna dla pasażerów pociągów, czy autobusów. Ci mogą zrobić zakupu np. w drodze powrotnej do domu. Większa funkcjonalność dworca, to oczywista zaleta, jednak pod warunkiem, że zachowana jest funkcjonalność i balans między częścią komercyjną a komunikacyjną.
W Poznaniu np. pojawiły się głosy krytyczne pod adresem nowego dworca, który nawet postrzegano jako przybudówkę do wielkiej galerii handlowej. Mieszkańcy narzekali na zbyt małe poczekalnie, brak ławek itp.
W najbliższym czasie na pewno jednak będziemy świadkami wysypu kolejnych inwestycji łączących komunikację i komercję. Tym tropem idą koleje, jeden z największych państwowych „posiadaczy ziemskich” a to oznacza uruchomienie kolejnych terenów inwestycyjnych. Z takiej możliwości deweloperzy z pewnością będą korzystać.
Marcin Moneta, WGN Nieruchomości
