Charakteryzując rok 2010 na rynku mieszkaniowym w Polsce można użyć określenia: powrót do normalności. Był to bowiem rok powrotu do normalnych procedur i niezłej skali kredytowania hipotecznego, powrotu do dość regularnej sprzedaży mieszkań, ale i rywalizacji o klientów, powrotu do rozpoczynania nowych inwestycji i planowania kolejnych, i rok, w którym wielu nabywców musiało urealnić swoje marzenia i oczekiwania dotyczące poszukiwanych przez siebie mieszkań.
Pod względem liczby jednostek mieszkalnych oddanych do użytku rok 2010 będzie zapewne należał do przeciętnych. Na podstawie wyników po dziesięciu miesiącach można prognozować, że łącznie ukończonych zostanie w Polsce w tym roku ok. 130-140 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych. To, jak na minioną dekadę, całkiem dobry wynik, bowiem przeciętnie w tym okresie oddawano rocznie w kraju nieco ponad 125 tys. mieszkań i domów. Tak dobry wynik jest jednak przede wszystkim efektem działalności inwestorów indywidualnych, którzy oddadzą zapewne około połowy wszystkich jednostek mieszkalnych wybudowanych w kraju.
Źródło: GUS, monitoring REAS
Wyraźnie mniej mieszkań, niż w dwóch latach poprzednich, oddadzą natomiast do użytku firmy deweloperskie, których efekty działania opisywane są w statystykach jako budownictwo „na sprzedaż i wynajem”. Najprawdopodobniej będzie to ok. 55 tys. jednostek mieszkalnych, o około jedną czwartą mniej, niż w rekordowym dla tej branży roku 2009. Ten niezły wynik jest jednak przede wszystkim efektem dużej liczby rozpoczętych inwestycji w latach 2007-2008. 
Te dwie wymienione wyżej grupy inwestorów decydują dziś o obrazie polskiego budownictwa mieszkaniowego.
O ogólnej koniunkturze w budownictwie mieszkaniowym najlepiej świadczy jednak liczba i struktura jednostek mieszkalnych, których budowę rozpoczęto. Rok 2010 będzie najprawdopodobniej pod tym względem całkiem dobry: łączna liczba rozpoczętych mieszkań i domów jednorodzinnych przekroczy 150 tys. a może nawet sięgnie 160 tys.
W działalności sektora deweloperskiego powrót do normalności w 2010 roku widać wyraźnie w statystykach mieszkań, których budowę rozpoczęto. Po załamaniu w roku poprzednim, w okresie styczeń-wrzesień roku bieżącego w tej grupie inwestorów rozpoczęto budowę ponad 46 tys. jednostek mieszkalnych, czyli o 73% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Podobna, choć nieco mniejsza jest liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali w tym samym okresie pozwolenia. Łącznie deweloperzy rozpoczną zapewne ok. 60 tys. jednostek mieszkalnych w okresie całego roku.
Rynek deweloperski nadal koncentruje się w pięciu aglomeracjach o najlepszej sytuacji ekonomicznej - i zarazem stolicach pięciu województw o pozytywnym saldzie migracji: Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu. Z pozostałych województw więcej osób wyjeżdża, niż napływa, a skala budownictwa mieszkaniowego jest tam zdecydowanie mniejsza. Kryzys zmniejszył nieco znaczenie rynku stołecznego, ale w Warszawskim Obszarze Metropolitalnym powstaje nadal około jednej czwartej mieszkań i domów budowanych na sprzedaż. Nieco więcej – około jednej trzeciej - w czterech pozostałych aglomeracjach – „lokomotywach rynku”.  
Podaż zatem ruszyła. Skąd wziął się ten optymizm polskich deweloperów? Z pewnością ważnym czynnikiem były dobre informacje napływające z gospodarki, zwłaszcza stabilizujące się bezrobocie, utrzymująca się na niezłym poziomie konsumpcja i dobre tempo wzrostu gospodarczego. Ogromne znaczenie miała też sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Zgodnie z oczekiwaniami banki powróciły do normalnej aktywności i pomimo, wynikających z zaleceń nadzoru, ograniczeń w udzielaniu kredytów walutowych skala kredytowania hipotecznego jest porównywalna z rokiem 2008. Banki nie wróciły natomiast do kredytowania na większą skalę deweloperów, zwłaszcza w odniesieniu do finansowania zakupu nowych terenów, ale nikt się tego po nich nie spodziewał.
Jednak cierpliwość banków zaczyna się – zwłaszcza w przypadkach beznadziejnych – wyczerpywać. Zachowanie banków wobec nie rokujących szans dłużników może mieć zasadniczy wpływ na sytuację branży w 2011 roku. Nie sposób jednak oszacować jaką skalę ma to zjawisko: jak się wydaje, banki same dobrze tego jeszcze nie wiedzą, a ponadto, będą starać się, tak jak dotychczas, rozwiązywać problem większości trudnych kredytów w drodze dyskretnych negocjacji.
Rząd zachowywał się w tym roku neutralnie wobec rynku mieszkaniowego. Podwyżka VAT z 7% na 8% oznacza traktowanie branży mieszkaniowej nadal w sposób preferencyjny, zaś skala tej podwyżki nie powinna mieć zasadniczego znaczenia dla cen na rynku pierwotnym w 2011 roku. Spodziewane są zmiany w programie „Rodzina na swoim” poprzez dopuszczenie osób samotnych do programu, a także ograniczenie dopłat do rynku pierwotnego i nowych domów. Bardzo prawdopodobne jest także obniżenie wskaźników cen mieszkań, których zakup może być wspierany kredytami z tego programu. W rezultacie suma modyfikacji tego programu będzie miała zapewne neutralny wpływ na pierwotny rynek mieszkaniowy w największych miastach, jeśli nie liczyć krótkotrwałego wzrostu zainteresowania programem przed jego całkowitą likwidacją, prawdopodobnie z końcem 2012 roku.
Rok 2010 przyniósł także kolejne potwierdzenie tego, jak duże znaczenie dla funkcjonowania rynku mieszkaniowego ma czynnik psychologiczny. W tym roku przyszło Polakom przeżywać najpierw w kwietniu tragiczną katastrofę, potem okres żałoby narodowej, a następnie, w maju, w wielu regionach, dramatyczną w skutkach powódź i wreszcie – absorbującą część społeczeństwa - kampanię prezydencką. W rezultacie sprzedaż w II kwartale wcale nie wzrosła, a wielu deweloperów mówiło o wyraźnym spadku zainteresowania zakupami. Druga połowa roku była z kolei związana z wyraźnie pozytywnymi sygnałami płynącymi z gospodarki, takimi jak przyspieszenie wzrostu PKB i stabilizacja sytuacji na rynku pracy i trzeci kwartał przyniósł sprzedaż na całkiem dobrym – jak na wakacje - poziomie.
W konsekwencji sprzedaż w kolejnych kwartałach roku była zaskakująco stabilna, choć nie nadążała za podażą. W dodatku nadal – choć w mniejszym natężeniu niż w 2009 roku – występowało zjawisko wycofywania się klientów z wstępnych umów sprzedaży w końcowym momencie realizacji. Wobec dość stabilnych cen głównym powodem był brak zdolności kredytowej, choć zapewne w niektórych przypadkach także ocena opłacalności zakupu – zbyt wysoka cena transakcji w relacji do obecnych cen na rynku.
Wykres 2. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży i sprzedane w kolejnych kwartałach oraz wielkość oferty na koniec kolejnych kwartałów w sześciu największych aglomeracjach łącznie w okresie I kw. 2007-III kw. 2010.
W zachowaniu nabywców widać bezpośrednie i pośrednie efekty niedawnego kryzysu. Bezpośredni efekt to zmniejszenie zdolności kredytowej w najważniejszej grupie docelowej – młodych ludzi w wieku 25-35 lat. Pośredni to zaakceptowanie tego, że młoda rodzina musi rozpocząć samodzielne życie w mieszkaniu, które niekoniecznie będzie miało docelowy charakter, a więc może być stosunkowo niewielkie. Dochodzą do tego obawy o to, czy sytuacja na rynku pracy się nie pogorszy, czy nie wzrośnie oprocentowanie kredytu lub wielkość raty wskutek zmiany kursu złotówki. W konsekwencji nabywcy poszukują lokali mniejszych przy założonej liczbie pokoi: dwupokojowych do 50 m², trzypokojowych poniżej 70 m². Rzadkością jest inwestowanie w celach spekulacyjnych. To zrozumiałe, skoro przyszły wzrost wartości inwestycji w bliskiej perspektywie jest niepewny, a dźwignia finansowa praktycznie nieosiągalna.
Polityka cenowa musiała być dostosowana do relacji popytu i podaży. W rezultacie średnie ceny lokali nowo wprowadzanych na rynek były wyraźnie niższe od średnich cen liczonych dla całej puli mieszkań znajdujących się w ofercie i dostosowane do cen tych lokali, które sprzedawały się najlepiej.
Wykres 3. Indeks średnich cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i mieszkań w ofercie. Agregacja dla rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi, I kw. 2007 = 100
Kryzys zweryfikował potencjał rynków lokalnych. Najprawdopodobniej proces metropolizacji Polski będzie trwał i będzie nadal widoczny w koncentracji rynku w największych aglomeracjach – „lokomotywach rynku”. To w nich wyjście z kryzysu będzie miało miejsce najpierw. Czy jednak rok 2011 będzie wyraźnie lepszy od poprzedniego? Można mieć co do tego wątpliwości: nowa podaż wzrośnie w porównaniu z rokiem poprzednim, zaś popyt będzie dość stabilny. Kredyty raczej nie potanieją, dochody ludności będą rosły w tempie niewiele szybszym od inflacji, natomiast podatki wzrosną dość wyraźnie. Trudno w takiej sytuacji prognozować wzrost cen. Na rynek nadal będą miały istotny wpływ czynniki psychologiczne, a wśród nich sygnały dotyczące rozwiązania problemu nadmiernego deficytu budżetowego i opanowania wzrostu długu publicznego. Niewiadomą jest także globalna sytuacja gospodarcza. Trudno dziś przewidzieć, jaka będzie polityka banków wobec sektora deweloperskiego, a także – jakie regulacje mogą wpłynąć na akcję kredytową dla nabywców mieszkań. W tej sytuacji przyszłość rynku mieszkaniowego w kolejnym roku wydaje się dość mglista, choć jego fundamenty: stan zasobów mieszkaniowych i czynniki demograficzne pozwalają nadal wierzyć w jego rozwój w okresie kolejnej dekady.
Kazimierz Kirejczyk
prezes REAS
Źródło: Property Journal nr 12-1/2011