Powierzchnie biurowe

Od czterech lat, w całej Polsce utrzymuje się nadpodaż powierzchni biurowych. Już w ubiegłym roku inwestorzy, pomimo zainwestowania w działki budowlane w dobrych lokalizacjach, zrezygnowali z budowy wielu, planowanych wcześniej, nowoczesnych biurowców. Np. we Wrocławiu w 2003 odstąpiono od realizacji 14 takich obiektów. W ciągu I półrocza 2004 roku najwięcej nowej powierzchni biurowej przybyło w Warszawie - 101 500 m2, z czego 70 % poza ścisłym centrum (dane za: Warsaw Research Forum). Jest to wynik zakończenia inwestycji rozpoczętych przed kilku laty. Jak widać utrzymuje się tendencja do tworzenia konkurencyjnych cenowo w stosunku do klasy A, nowoczesnych biur poza drogim centrum. Od początku roku, wraz z lekką poprawą sytuacji gospodarczej, zmniejsza się powierzchnia pustostanów, przede wszystkim w Warszawie. Stabilne są ceny czynszów - zanikła tendencja spadkowa dla klasy A, a w szczególnie atrakcyjnych nowych budynkach A+ w Warszawie, ceny nawet nieznacznie wzrosły. Jest to potwierdzeniem tezy, że inwestycje z rynku nieruchomości biurowych wykazują dużą wrażliwość na wahania ogólnej koniunktury gospodarczej.

Ceny transakcyjne wynajmu powierzchni biurowych w wybranych miastach Polski, wrzesień 2004:

wrzesień 2004 r.


Do cen podstawowych doliczane są opłaty eksploatacyjne.
Większość przeprowadzanych transakcji dotyczy w dalszym ciągu wynajmu małych powierzchni biurowych, do 60 m2 w klasie B+ i B. Budynki klasy A oferują przede wszystkim lokale o większej powierzchni, co świadczy o nieelastyczności ich inwestorów.

Powierzchnie magazynowe

Od początku 2003 roku rośnie zdecydowanie popyt na kupno i najem nowoczesnych powierzchni magazynowych połączonych z biurami, o powierzchni od 1000 do 10 000 m2. W ofercie rynkowej podaż ich jest jednak ograniczona; przeważają obiekty niższej klasy, które nie cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. Nie ma też popytu na zakup obiektów starych lub poprzemysłowych z myślą o ich modernizacji i przebudowie na nowoczesne magazyny; inwestorzy decydują się bardziej na zakup terenów i budowę hal od podstaw, ponieważ nowoczesne obiekty muszą spełniać szereg ściśle określonych normatywów niemożliwych do wprowadzenia w większości starych budynków. Wobec tego zwiększa się też popyt na grunty budowlane w dobrych do tego celu lokalizacjach. Za dobrą lokalizację uważa się położenie przy głównych trasach wylotowych z dużych miast, w obrębie miasta lub poza (tu atut - niższy koszt podatku od nieruchomości), a także w pobliżu ważnych węzłów komunikacyjnych. Ceny najmu powierzchni magazynowych od początku 2004 roku praktycznie utrzymują się na niezmienionym poziomie, jednak jeśli nie poprawi się podaż nowoczesnych, najbardziej poszukiwanych obiektów, to dla tego standardu czynsze mogą wzrosnąć.
Ceny ofertowe netto wynajmu powierzchni magazynowych , wrzesień 2004:

· wysoki standard 4,5 - 9 Eur/m2/ m-c
· średni standard 1,8 - 4 Eur/m2/ m-c
· niski standard 0,4 - 1,3 Eur/m2/ m-c

Ceny sprzedaży nowoczesnych hal magazynowych: 700 - 1500 zł/ m2.
Bardzo dużą przeszkodę w rozwoju rynku inwestycji magazynowych stanowi fatalny stan dróg i brak sieci nowoczesnych autostrad w Polsce. Od kilku lat największe międzynarodowe sieci z rynku logistyki i spedycji interesują się zakupem terenów pod budowę swoich centów magazynowych, z myślą o ekspansji na rynek rosyjski. Jednak na konkretne inwestycje w Polsce decydują się nieliczne; zdecydowana większość lokuje swój kapitał w Czechach i na Słowacji.
Rynek sprzedaży działek i gruntów inwestycyjnych

Podaż działek budowlanych nadal przewyższa popyt, wg analiz WGN - na jedno zgłoszenie kupna przypada 4,8 oferty sprzedaży. Po ubiegłorocznym 5% spadku cen, w pierwszym półroczu 2004 nastąpił ich wzrost, średnio o 8%, wymuszony sztucznym popytem i obawami o podwyżkę cen gruntów po akcesji Polski do UE. Od czerwca sytuacja ustabilizowała się, ceny przestały rosnąć, zainteresowanie kupujących zmalało. Prywatni inwestorzy poszukują przede wszystkim działek budowlanych, na których od razu można rozpocząć budowę, tzn. w dobrej lokalizacji miejskiej lub podmiejskiej, przy drodze dojazdowej, uzbrojonych, najchętniej z uchwalonym planem miejscowym lub przynajmniej w sąsiedztwie budynków (co pozwala określić warunki zabudowy). Preferowana powierzchnia, to 600 - 1100 m2 dla lokalizacji miejskich i do 1600 m2 dla lokalizacji podmiejskich. Parametrem decydującym głównie o atrakcyjności działki jest lokalizacja. Chęć mieszkania w prestiżowym osiedlu miejskim jest tak silnym argumentem, że coraz częstsze są transakcje zakupu domów z lat 60- i 70-tych ubiegłego wieku w doskonałych lokalizacjach, lecz o średnim standardzie, z myślą o wyburzeniu i budowie nowych willi w nowoczesnej technologii. Tak jak w okresie poprzednim, brak dużego zainteresowania lokowaniem kapitału w grunty w celach spekulacyjnych. Utrzymuje się popyt na grunty, zlokalizowane w miastach, pod budownictwo wielorodzinne realizowane przez firmy deweloperskie. Poszukiwane są też tereny przy trasach wyjazdowych z miast pod budowę nowoczesnych magazynów. Tego rodzaju inwestycjom szczególnie nie sprzyja brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a co za tym idzie zdecydowanie malejąca podaż. Ceny gruntów inwestycyjnych są bardzo zróżnicowane i uzależnione przede wszystkim od wartości inwestycji, jaka może tam powstać.
Średnie ceny działek budowlanych i gruntów kształtują się następująco:
· uzbrojone, w centrach dużych miast i w szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach: 900-1650 zł/m2, oraz do 3000 zł/m2 w Warszawie,
· działki budowlane uzbrojone, w przeciętnie dobrych lokalizacjach miejskich: 95 - 440 zł/m2,
· działki budowlane nieuzbrojone w okolicach podmiejskich : 20 - 45 zł/m2.

Jeśli nastąpi wzrost cen działek budowlanych, to dotyczyć będzie głównie gruntów położonych na obszarach miejskich.

Leszek Michniak
Wrocławska Giełda Nieruchomości