Biura WGN
CENTRALA WGN
WGN Market Analisys Department
W biurach WGN liczba klientów zainteresowanych kupnem wzrosła aż o 97% w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. To ożywienie rynku ma swoją przyczynę w stopniowym, trwającym od połowy ubiegłego roku, uwalnianiu źródła finansowania zakupu, tzn. w bardzo różnorodnej i przystępnej ofercie kredytów mieszkaniowych, udzielanych przez banki na wszelkie inwestycje w nieruchomości (zakup, budowę, remont, modernizację, adaptację).
W zestawieniu (Tab.1) przedstawiono dolną granicę oprocentowania kredytów, ale ostateczne oprocentowanie zależy przede wszystkim od wysokości kredytu, wysokości wkładu własnego i okresu spłaty.
Wg danych Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, w II kwartale 2005 roku stan zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych wynosił prawie 42,7 miliarda zł, z czego 37,7 miliarda zł dotyczyło klientów indywidualnych, a 5 miliardów zł - klientów instytucjonalnych. Wartość udzielonych kredytów wyniosła ponad 6,2 miliarda zł: klienci indywidualni pożyczyli 5,9 miliarda zł, a instytucjonalni - 406 milionów zł. Stanowi to: dla odbiorców indywidualnych - 56% wzrost, a dla instytucjonalnych - 11% spadek, w stosunku do analogicznego okresu 2004 roku. Wg danych WGN w okresie od kwietnia do sierpnia 2005 włącznie, 84% transakcji zakupu mieszkań wspieranych było kredytem mieszkaniowym. Dofinansowanie to stanowiło średnio 55% ceny, ale w lipcu i sierpniu wzrosła liczba transakcji, w których udział kredytu wynosi nawet 80% lub więcej.
Do wzrostu zainteresowania kupujących rynkiem wtórnym przyczyniła się, obok dostępności kredytów, również niewystarczająca oferta rynku pierwotnego, który bardzo powoli wychodzi z zastoju inwestycyjnego ubiegłych 3 lat. Dodatkowym argumentem jest konkurencyjność oferty rynku wtórnego: mieszkania z drugiej ręki są średnio tańsze o 23,5%, wszystkie posiadają już księgi wieczyste, co jest niezbędne do zaciągnięcia kredytu, oraz często mają lepszą lokalizację - w centrach miast lub w ich pobliżu, w przestrzeni w pełni zurbanizowanej. Natomiast nowe mieszkania w popularnym standardzie budowane są najczęściej z dala od centrów, w osiedlach peryferyjnych, gdzie ceny gruntów są niższe - co ma istotne znaczenie dla deweloperów.
Wzrost popytu na rynku wtórnym nie wywołał znaczącej podwyżki cen, które w ciągu ostatniego półrocza wzrosły średnio o 7,5% i to tylko w przypadku mieszkań najbardziej poszukiwanych, tzn: wybudowanych po 1995 roku, posiadających księgę wieczystą, w dobrej lokalizacji (w centrach miast, okolicach centrów lub w zielonych spokojnych osiedlach z dobrą komunikacją do centrów), w budynkach średnio wysokich, z parkingiem lub garażem. Natomiast ceny mieszkań, zwłaszcza dużych 4-, 5-pokojowych, w osiedlach z wielkiej płyty zachowały niezmieniony poziom.
Preferencje klientów, co do wielkości mieszkań, zmieniły się na korzyść mieszkań 3-pokojowych o powierzchni do 65 m2 (patrz wykres 2). W omawianym okresie były one kupowane równie chętnie, co 2-pokojowe o pow. do 55 m2. Popyt na kawalerki, poszukiwane najbardziej w latach dziewięćdziesiątych, zmniejszył się nieznacznie
i dotyczył przede wszystkim tych o niewygórowanej cenie, zlokalizowanych w centrach dużych miast lub w pobliżu wyższych uczelni.
Od początku bieżącego roku rośnie powoli popyt na mieszkania 4-pokojowe, w popularnym standardzie, w nowych budynkach (wybudowanych po 2000 roku).
Z uwagi na malejącą podaż opisywanych powyżej mieszkań, zainteresowaniem klientów cieszyły się też mieszkania 2- i 3-pokojowe
w budynkach z wielkiej płyty, pod warunkiem, że były dobrze utrzymane, rozkładowe, zlokalizowane na kondygnacji do piątego piętra,
w zadbanym budynku i osiedlu, blisko centrum.
We Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie zdecydowanie wzrósł popyt na luksusowe mieszkania apartamentowe o wysokim standardzie. Obecnie podaż apartamentów jest niewystarczająca, zwłaszcza we Wrocławiu. Zainteresowani są nimi przede wszystkim klienci o wyższych dochodach lub przenoszący się z budynków jednorodzinnych oraz menedżerowie zagranicznych firm i koncernów, lokujących się w Polsce.
RYNEK DOMÓW
Jest to najbardziej stabilny segment wtórnego rynku nieruchomości. Od ponad 3 lat, w dużych miastach Polski utrzymuje się średnio 8-krotna nadpodaż ofert sprzedaży do ofert kupna. Ceny, po średnio 7-procentowej podwyżce w pierwszym półroczu 2004 roku, a więc w okresie bezpośrednio poprzedzającym przystąpienie Polski do Unii Europejskiej, zachowują stały poziom.
Kupujący są zainteresowani nowymi domami, tzn. wybudowanymi do 10 lat wstecz, w dobrym standardzie, o niewygórowanej cenie, o powierzchni użytkowej 150-200 m2, na działkach 800 - 1500 m2, w ładnej lokalizacji miejskiej lub podmiejskiej, dobrze skomunikowanej z centrum.
Innym wariantem jest tani dom do remontu na dużej działce, w strefie podmiejskiej lub do 30 km od granic miasta. Mniejszy popyt jest na duże domy sprzed 10 - 20 lat, o powierzchni przekraczającej 180 m2 oraz standardowe domy - pudełka z lat 60-tych i 70-tych ubiegłego wieku, na małych działkach (ok. 600 m2) w przeciętnych lokalizacjach. W sierpniu 2005 roku odnotowano średnio 1,5 % zwyżkę cen ofertowych, co można tłumaczyć nieznacznym wzrostem popytu, po ostatnich obniżkach oprocentowania kredytów mieszkaniowych (patrz wykres 3).
RYNEK DZIAŁEK BUDOWLANYCH
Według badań Działu Analiz Rynku WGN przeprowadzonych w lipcu 2005 roku, w największych miastach Polski podaż działek budowlanych przewyższała popyt średnio dziesięciokrotnie. Ceny utrzymują się od wielu miesięcy na niezmienionym poziomie, zarówno dla działek uzbrojonych, jak i nieuzbrojonych.
Prywatni inwestorzy poszukują przede wszystkim działek budowlanych, na których od razu można rozpocząć budowę, tzn. z uchwalonym planem miejscowym lub przynajmniej w sąsiedztwie budynków - co pozwala określić warunki zabudowy; w dobrej lokalizacji miejskiej lub podmiejskiej
o łatwej komunikacji z centrum; uzbrojonych; przy ulicy lub drodze dojazdowej. Preferowane powierzchnie, to 700 - 1100 m2 dla miast oraz 900 - 1800 m2 dla okolic podmiejskich.
Głównymi parametrami decydującymi o atrakcyjności działki są: lokalizacja, uzbrojenie, plan miejscowy oraz wielkość. Chęć mieszkania w presti-
żowym osiedlu miejskim bywa tak silnym argumentem, że co raz częstsze są transakcje zakupu domów z lat 60-tych i 70-tych ubiegłego wieku, z myślą o wyburzeniu i budowie nowej willi według indywidualnego projektu i nowoczesnych technologii.
Brak jest chętnych na zakup działek, traktowanych jako lokata kapitału i inwestycja na przyszłość. Wyjątek stanowią tereny inwestycyjne zlokalizowane w sąsiedztwie planowanych tras komunikacyjnych, albo powstających centrów handlowych.
Ceny działek są bardzo zróżnicowane, zależne od lokalizacji i atrakcyjności w danym regionie, więc trudno jednoznacznie je uśrednić. Można jednak przyjąć poniższe ceny za wiarygodne:
* działki budowlane uzbrojone w centrach dużych miast - od 450 zł/ m2;
* działki budowlane uzbrojone w prestiżowych willowych osiedlach dużych miast i kurortów - od 350 zł/ m2;
* działki budowlane uzbrojone w przeciętnych willowych osiedlach miejskich
i miejscowościach wypoczynkowych
- 95-320 zł/ m2;
* działki budowlane uzbrojone w lokalizacjach podmiejskich - średnio 40-90 zł/ m2;
* działki budowlane nieuzbrojone w lokalizacjach podmiejskich - 15-30 zł/ m2.
Małgorzata Battek
WGN Market Analysis Dept.
