Z danych bankowców wynika, że Polacy coraz częściej zdają sobie z tego sprawę. Z roku na rok, powoli, ale jednak rośnie przeciętny wkład przynoszony do banków przez kredytobiorców. . Z raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2015 wynika, że w tym czasie największy skok dotyczył kredytów z największym wkładem własnym, czyli ze wskaźnikiem LTV do 30 proc. Względem roku 2014 ich udział takich kredytów w całej puli wzrósł o 100 proc. (z 3,74 proc. do 7,46 proc.). Nieznacznie, ale jednak spadł udział kredytów z najmniejszym wkładem, czyli o wskaźniku LTV powyżej 80 proc. W minionym roku wyniósł on nieco ponad 49 proc. – rok do roku spadł o 1 proc.

Przypomnimy, że od stycznia minimalny wkład własny kredytów hipotecznych wynosi nie 10 a 15 proc. wartości mieszkania. Wzrost jest duży. Przy średnich cenach na rynku pierwotnym, wynoszących około 5000 zł za metr kwadratowy, przeciętny kredytobiorca będzie musiał z własnej kieszeni wyłożyć o 50 proc. więcej, niż w roku ubiegłym. Jeśli chce kupić 60 metrowe mieszkanie wkład wyniesie nie 30 a 45 tysięcy złotych.

Kwota dla wielu może być więc zaporowa, ale – choć rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego – brzmi bardzo groźnie, w praktyce nadal można się kredytować z 10 proc. wkładem. Kredyty tego typu nie zniknęły z ofert banków. Co prawda nic za darmo. Warunkiem ich uzyskania jest najczęściej czasowe podniesienie marży, albo wykupienie ubezpieczenia od niskiego wkładu.

Na razie KNF nie zgadza się na podwyższanie marż, jako zabezpieczenie niskiego wkładu, z kolei rekomendacja U komisji blokuje ubezpieczenia tego typu. Na jej mocy banki nie mogą już zarabiać na polisach ubezpieczeniowych. Wyjściem byłoby dystrybuowanie ich za darmo, albo zgoda na samodzielne ubezpieczenie się kredytobiorcy.

Niezależnie jednak od wątpliwości w tym zakresie, już w połowie minionego roku Komisja Nadzoru Finansowego dała do zrozumienia, że wkładem własnym niekoniecznie musi być gotówka. W stanowisku przedstawionym przez KNF podkreślono, że za wkład można uznać również środki zgromadzone na Indywidualnych Kontach Emerytalnych lub Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego.

Komisja dopuszcza także blokadę na rachunku bankowym albo obligacje skarbu państwa lub Narodowego Banku Polskiego.
W praktyce za wkład mogą służyć każde udokumentowane aktywa kredytobiorcy. Wszystko zależy od polityki w tym zakresie, jaką przyjął konkretny bank.  Paleta jest tu bardzo szeroka. Chodzi więc m.in. o kapitał zgromadzony w akcjach spółek giełdowych, w jednostkach uczestnictwa, premię gwarancyjną z książeczki mieszkaniowej, a nawet w nieruchomościach – o ile klient może zadeklarować bankowi zamiar ich sprzedaży.

Oczywiście honorowanym przez banki wkładem są także nakłady już poczynione na rzecz zakupu nieruchomości. Chodzi więc o środki wpłacone zbywcy na mocy umowy przedwstępnej, zaliczki dla dewelopera.

Jeśli kredyt jest wzięty na budowę domu, wkładem własnym może być działka, na której ma stanąć nieruchomość – oczywiście pod warunkiem, że jest własnością kredytobiorcy. Niektóre banki, w zależności od przyjętej polityki, za wkład uznają również zakupione materiały budowlane oraz koszty już poczynionych prac. Oczywiście muszą być one odpowiednio udokumentowane.

Formą wkładu są też oczywiście dopłaty w MDM, ale pamiętajmy, że nie dla wszystkich wysokość dopłat wystarczy, by pokryć wymagany wkład.  Najczęściej problem dotyczy  tzw. singli, a więc osób, które mogą liczyć na 10 proc. dopłatę do 50 mkw. Jeśli mieszkanie jest większe, pieniędzy z MDM może nie wystarczyć.

Gdy nie mamy żadnych aktywów, które mogłyby pełnić rolę wkładu własnego, warto mimo wszystko zastanowić się nad „alternatywnymi” metodami jego pozyskania. Rozwiązaniem może być np. pożyczka u rodziny, znajomych, bądź od pracodawcy w ramach funduszu świadczeń socjalnych. Ryzykownym rozwiązaniem jest natomiast próba uzyskania wkładu poprzez zaciągnięcie innego kredytu – np. konsumpcyjnego. Co prawda rekordowo niskie stopy procentowe mogą skłaniać ku takiemu posunięciu, ale pamiętajmy, że finalnie z pewnością i tak zapłacimy więcej, dodatkowo nowe zobowiązanie może znacznie osłabić naszą zdolność kredytową.

Czy rosnący wkład własny kredytów uderzy w tym roku w popyt na nieruchomości? To jedno z najważniejszych pytań, jakie stawia sobie branża deweloperska. Od zdolności Polaków do „poradzenia sobie” z wysokim wkładem, a także od polityki banków w tym zakresie, zależy popyt na mieszkania. Przy dużej podaży, z jaką obecnie mamy do czynienia, prawdopodobne jest, że ceny mieszkań będą pod presją zniżkową. To oczywiście dobra wiadomość dla klientów. Deweloperzy będą bardziej skłonni do przecen, negocjacji i rabatów, a rynek będzie należał do kupującego.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN