Popyt/ podaż
Od IV kwartału 2009 obserwuje się lekki wzrost popytu na kupno mieszkań i postępujące równoważenie popytu i podaży. Podczas, gdy jeszcze w I kwartale 2009 w bazie ofert WGN na jedną ofertę kupna przypadało 12 ofert sprzedaży, to w I kwartale 2010 proporcja ta wynosi już tylko 1 : 3.
Podobnie, jak na rynku pierwotnym stymulatory popytu to:
- stopniowe łagodzenie przez banki kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych
- otwartość sprzedających na negocjacje cenowe wobec nadpodaży mieszkań.
Podobnie jak w poprzednich latach, największym popytem cieszą się mieszkania w standardzie popularnym 2– i 3-pokojowe, wybudowane w ostatnich 15 latach, a także starsze dobrze utrzymane, a zwłaszcza w dobrych lokalizacjach. Mieszkania 1-pokojowe nie cieszą się już takim popytem, jak kiedyś – są uważane za zbyt drogie przy niewystarczającym komforcie powierzchniowym. Kupowane są przede wszystkim te, które są zlokalizowane w centrum miasta, z przeznaczeniem do wynajmu – jako inwestycja (wg danych WGN stanowi to 92% transakcji zakupu kawalerek).
W I kwartale 2010 wyhamował nieco ubiegłoroczny trend zakupów o charakterze inwestycyjnym i obecnie wynosi ok. 31% transakcji dotyczących 1- i 2-pokojowych mieszkań (wg danych WGN w III kwartale 2009 było to 34% ). Mieszkania te trafiają ponownie do obrotu, jako mieszkania do wynajmu, zwiększając ofertę i tym samym stabilizując ceny najmu.
Z uwagi na niższe ceny, utrzymuje się zainteresowanie mieszkaniami w peryferyjnych osiedlach, pod warunkiem dobrego skomunikowania z centrum, zarówno komunikacją publiczną miejską, jak i indywidualną samochodową.
Wobec dużego wyboru mieszkań w dobrym standardzie, nadal małe jest zainteresowanie mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty, zwłaszcza na wysokich kondygnacjach, pomimo, że są tańsze nawet o 20 – 30%. Wyjątek mogą stanowić te, o bardzo korzystnej lokalizacji, w tzw. „dobrych dzielnicach”.
Brak też zainteresowania mieszkaniami przeszacowanymi, o zawyżonych cenach, nieadekwatnych do ich rzeczywistego standardu.
Ceny
Od kilku miesięcy, w wyniku rosnącego popytu, ceny są bardziej stabilne, a sprzedający w mniejszym stopniu skłonni do negocjacji. Jeżeli w I kw. 2009 można było wynegocjować obniżkę ceny transakcyjnej do 15%, a nawet do 20%, to obecnie negocjacje dają korektę w dół maksymalnie do 4-5% i to raczej w przypadku drogich, dużych mieszkań. Kryterium niskiej ceny decyduje o większym zainteresowaniu tanimi mieszkaniami do remontu, pod warunkiem korzystnej lokalizacji.
Wykres: Średnie ceny mieszkań z RYNKU WTÓRNEGO, w latach 2008 – marzec 2010 (opracowanie WGN)
Sposób finansowania zakupów
Wg danych WGN, struktura finansowania zakupu mieszkań przez klientów biur WGN, w I kwartale 2010 wyglądała następująco:
- 82% klientów kupowało za gotówkę, wspomagając się kredytem uzupełniającym nawet do 90% ceny;
- 6% klientów kupowało tylko za gotówkę,
- 12% klientów kupowało tylko za kredyt.
Wykres: Finansowanie zakupu mieszkań, klienci WGN, lata 2007 – 2010 (opracowanie: WGN)
Rynek apartamentów
Ten segment rynku odczuł skutki kryzysu najbardziej dotkliwie. Wiele planowanych na lata 2008 – 2009 dużych inwestycji zostało wstrzymanych. Zdarzały się też przypadki przeprojektowania i zmiany standardu mieszkań na niższy. Mieszkania apartamentowe należą do nieruchomości o wydłużonym czasie sprzedaży, jednak spadek popytu w ostatnich dwóch latach, wymusił obniżkę cen ofertowych średnio o 18%. Również na rynku wynajmu, odczuwalny był spadek popytu na drogie nieruchomości. Najczęstszymi klientami tego rynku są menadżerowie dużych firm i korporacji międzynarodowych, lokujących w Polsce swoje przedstawicielstwa, można więc przypuszczać, że koniunktura powróci wraz z ogólną poprawą sytuacji gospodarczej w Europie i na świecie.
Rynek domów
Rynek domów jest najbardziej stabilnym segmentem rynku nieruchomości; ceny nie ulegają tak gwałtownym zmianom, jak w przypadku mieszkań, popyt jest umiarkowany. Na przestrzeni ostatniego roku ceny domów spadły średnio o 8%. Jednak nie wpłynęło to znacząco na wzrost popytu. Podobnie jak w poprzednim okresie, najchętniej kupowane są domy w cenie 600 – 800 tysięcy złotych, o powierzchni do 150 mkw, na działkach 800-1200 mkw, wybudowane w nowoczesnych, energooszczędnych technologiach, parterowe lub z mieszkalnym poddaszem, w dobrej lokalizacji, w cichych osiedlach poza centrami miast lub na obrzeżach miast, albo do 10-15 km od ich granic, ale z dobrą komunikacją do centrum. Od 2009 roku zwiększa się nieznacznie zainteresowanie kupnem domów w małych osiedlach budowanych przez deweloperów, chociaż w opinii klientów ich ceny są za wysokie w stosunku do rzeczywistych kosztów budowy. Zwolennicy nowego domu z ogródkiem decydowali się częściej na budowę we własnym zakresie, znosząc wszelkie jej niedogodności, ale też ponosząc niższe koszty.
Małgorzata Battek
WGN Real Estate
czerwiec 2010