Rynek nieruchomości w dużym stopniu jest zależny od czynników makroekonomicznych danego kraju. Do tej pory rynki mieszkaniowe Europy Środkowej różniły się pod względem rozwoju i wciąż pozostają odmienne od siebie, w zależności od danej lokalizacji. Niektóre rynki zmagają się z trwającą recesją, podczas gdy na innych widać już pierwsze oznaki ożywienia. Niewątpliwie, główną korzyścią tendencji spadkowych jest urealnienie wartości rynkowej nieruchomości oraz określenie faktycznego rozmiaru każdego z rynków w Europie Środkowej. Zbyt często ten region jest przedstawiany jako jeden organizm, co przeczy różnorodności rynków oraz ryzyk z nimi związanych.

 

Europa Środkowo-Wschodnia - przegląd rynków

Ostatni etap rozwoju rynków mieszkaniowych Europy Środkowo-Wschodniej należy rozpatrywać w kontekście trzech wydarzeń. Przystąpienie większości krajów w regionie do UE w latach 2004-2007 spowodowało utrwalenie się popytu zarówno krajowego, jak i zagranicznego, oraz zdeterminowało postawę banków wobec kredytowania nieruchomości w okresie rozkwitu gospodarki. Już w maju 2007 kryzys kredytów sub-prime odcisnął swoje pierwsze piętno na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej – nastąpił odpływ zagranicznego kapitału inwestycyjnego. Od października 2008, zgrzyty na rynku kredytowym zaczęły mocno dotykać rynki w regionie - nastąpiło wstrzymanie wzrostu popytu na rynku krajowym. Tak więc, po latach rozkwitu nastąpił kryzys - wciąż obecny na dzisiejszym rynku nieruchomości.

 

Lata kryzysu pokazały, że rynki nieruchomości w większości krajów Europy Środkowo-Wschodniej są bardzo podatne na zmiany sytuacji finansowej i ekonomicznej na rynkach europejskich i światowych. Tym niemniej, poziom wrażliwości różnił się znacznie pomiędzy poszczególnymi rynkami. Najbardziej odpornym graczem okazała się Polska, największy rynek w regionie o silnym lokalnym popycie oraz relatywnie dobrze rozwiniętej scenie lokalnych deweloperów. W przeciwieństwie do Polski, na słabość rynków Krajów Nadbałtyckich wpływ miała ekspozycja gospodarek tych krajów na czynniki zewnętrzne, dominacja kapitału zagranicznego w sektorze bankowym oraz mały rozmiar rynków nieruchomości w porównaniu do potencjalnej siły ruchów spekulacyjnych inwestorów.

 

Pomimo znacznych spadków cen na rynkach, popyt nie powrócił do poziomu sprzed kryzysu i nie zaspokaja w pełni podaży. Jednak na kilku rynkach odnotowano nieznaczny wzrost sprzedaży pod koniec roku 2009 oraz stabilizację cen. Dodatkowo, można było zaobserwować rosnącą aktywność funduszy inwestycyjnych, wyszukujących okazji biznesowych obarczonych wysokim ryzykiem. Niemniej, ten nowy typ inwestorów okazuje się bardzo wybiórczy w zakresie zakupu nieruchomości, wyboru działek inwestycyjnych oraz zakupu zaniechanych inwestycji.

 

Prognoza rynku

Opierając się na teorii koniunktury na rynku nieruchomości, po boomie następuje recesja, po której z kolej następuje ponownie boom. Pozostaje pytanie, kiedy nastąpi kolejny trend wzrostowy oraz jak zareagują na nie rynki Europy Środkowo-Wschodniej. Przy braku napływu inwestorów zagranicznych, jak w okresie prosperity, lokalny popyt musi tworzyć podstawy rozwoju rynku w danym kraju. Tak więc, pytaniem kolejnym jest, które rynki mają najbardziej stabilne fundamenty?

 

W kontekście czynników demograficznych oczekuje się, że wszystkie rynki Europy Środkowej doświadczą spadku przyrostu naturalnego w perspektywie średnio i długoterminowej, ale powinny być w stanie zrekompensować go poprzez rosnący popyt, spowodowany rosnącą liczbą gospodarstw domowych. Różnice w potencjale popytu generowanego czynnikami demograficznymi wynikają z migracji oraz samego rozmiaru rynku, z korzyścią dla większych metropolii, takich jak Kijów, Bukareszt, Budapeszt oraz Warszawa.

 

W kontekście czynników ekonomicznych występuje jasne rozgraniczenie pomiędzy prognozą rozwoju poszczególnych krajów Europy Środkowo-Wschodniej w kolejnych latach. Polska pozostaje bez wątpienia leaderem dzięki utrzymującemu się wzrostowi gospodarczemu w 2009 roku oraz optymistycznym prognozom wzrostu na lata 2010 - 2011. Następne miejsce zajmuje grupa krajów: Ukraina, Czechy, Słowacja, Słowenia, Chorwacja oraz Rumunia, co do których szacuje się dodatni wzrost PKB od roku 2010 i w kolejnych latach. Tym niemniej, należy pamięta, że wszystkie te kraje muszą odzyskać utracone możliwości rozwoju spowodowane kryzysem, oraz że istnieją bardzo wyraźne różnice poziomu z jakiego poszczególne kraje wkroczyły w kryzys. Najgorsze prognozy gospodarcze dotyczą Łotwy i Litwy, jak również Bułgarii, Estonii i Węgier - jest wysoce prawdopodobne, że wszystkie te kraje będą przechodzić przez kolejny rok recesji.

 

Litwa, Wilno

Litwa uniknęła kryzysu o rok dłużej, w porównaniu do równorzędnych krajów nadbałtyckich. Nie uchroniło jej to jednak od, chyba nawet bardziej dotkliwego, kryzysu w roku 2009. Prognozy na 2010 rok przewidują dalszy spadek w gospodarce.

Wileński rynek nieruchomości również zareagował z opóźnieniem na kryzys. W przeciwieństwie do Tallinna czy Rygi, liczba oddanych mieszkań wzrosła pomiędzy rokiem 2007 a 2008. W roku 2009 odnotowano pierwszy spadek poniżej poziomu 4400. Ceny wciąż rosły aż do końca 2007 roku i dopiero w 2008 zaczęły spadać w relatywnie umiarkowanym tempie. Znaczące obniżki cen nastąpiły w 2009, gdy średnie ceny spadły blisko o 30 % rok do roku. Przyjmując, że sprawdzi się pesymistyczna prognoza dla Litwy, trend spadkowy rynku mieszkaniowego będzie trwał zapewne nie tylko w roku 2010, ale również w kolejnych latach.

 

Polska, Warszawa

Warszawa jest bez wątpienia największym rynkiem w regionie, z rocznym wolumenem oddanych mieszkań w latach 2008 i 2009, mniej więcej, na poziomie rocznego wolumenu mieszkań budowanych w krajach takich, jak Bułgaria czy Słowacja. Z około 19 000 mieszkań oddanych do użytku w 2009, w stolicy Polski kryzys wciąż nie jest widoczny w statystykach z zakresu budownictwa. Tym niemniej, występuje widoczny spadek uzyskanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów. Oczekuje się jednak, że liczba rozpoczętych budów wzrośnie w sposób widoczny w 2010 roku.

Rynek mieszkaniowy w Warszawie osiągnął już wartość minimalną w odniesieniu do sprzedaży z IV kwartału 2008, po którym nastąpiły trzy kolejne słabe kwartały. Ceny wywoławcze zakupu nowych apartamentów spadły o około 9 % z najwyższego poziomu w II kwartale 2009 – do 8350 zł za metr kw. w IV kwartale 2009. Tym niemniej, poprawka cenowa była relatywnie nieznaczna w porównaniu do innych rynków w regionie i oczekuje się, że sytuacja będzie się stabilizować. Ostatni kwartał 2009 przyniósł widocznie wyższy poziom sprzedaży, równy długoterminowej średniej, co zachęciło już deweloperów do rozpoczęcia większej liczby projektów inwestycyjnych.

 

Czechy, Praga

Sytuacja rynku mieszkaniowego w Pradze w 2009 roku charakteryzowała się spadkiem popytu oraz cen. Prawdopodobne jest, że spadek podaży nastąpi w 2010. Stolica Czech znalazła się wśród tych rynków, na których ceny przetrwały obronną ręką wcześniejszy spadek. Deweloperzy podjęli próbę utrzymania poziomu oferowanych cen sprzed kryzysu, nawet wówczas, gdy jasnym było, że ceny transakcyjne muszą ulec regularnym obniżkom.

 

Po miesiącach niskiego popytu nieuniknione były korekty cen; od III kwartału 2008 ceny zaczęły spadać. Pod koniec 2009 średnie ceny ofertowe nowych apartamentów osiągnęła poziom z początku 2007. Przy dobrych wskaźnikach gospodarczych w IV kwartale 2009, poziom budownictwa mieszkaniowego w Pradze przewyższył o 16 procent wynik ubiegłego roku. Oczekuje się, że coraz gorsze warunki uzyskania kredytów budowlanych i ograniczone własne możliwości kapitałowe deweloperów zmniejszą ilość nowych projektów budowlanych, przynajmniej w 2010 roku. Tym niemniej, rynek mieszkaniowy Pragi wydaje się być jednym z najbardziej stabilnych spośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej z tego względu, że czeskie banki mają relatywnie stabilną pozycję. Dopiero po ożywieniu się głównych rynków UE, oczekuje się trendu wzrostowego w gospodarce narodowej.

 

Węgry, Budapeszt

Rynek nieruchomości mieszkaniowych na Węgrzech należy do najbardziej dotkniętych kryzysem, ze względu na znaczny wolumen kredytów walutowych, które stanowiły połowę kredytów konsumenckich w 2008 roku. W szczególności dotknęło to rynek Budapesztu, jako że znaczna większość nowych nieruchomości została wybudowana właśnie tam. W 2009 udział rynku stolicy w całościowym wolumenie nieruchomości oddanych do użytku wynosił 33 %. Spadki waluty lokalnej również utrudniły właścicielom nieruchomości spłatę rat kredytów zaciągniętych w walutach obcych, w szczególności we frankach szwajcarskich.

Liczba transakcji na pierwotnym rynku nieruchomości znacznie spadła w 2009 roku, przy praktycznie całkowitym zastoju sprzedaży nowo wybudowanych mieszkań. Przy niskim wolumenie sprzedaży występował wyższy wolumen zakupów z udziałem kapitału własnego kupujących. Ceny ofertowe nowo wybudowanych domów obniżyły się o około 10 % na przestrzeni 2009 roku, tak więc utrwalił się, a nawet pogłębił, trend spadkowy cen z poprzednich lat. Przy trwającej recesji na Węgrzech, nieprawdopodobe jest, aby w najbliższej przyszłości miała nastąpić znacząca poprawa na rynku mieszkaniowym.

 

Ukraina, Kijów

Rok 2009 na Ukrainie cechował się nagłym i silnym wpływem globalnej recesji i niepokojów politycznych. Na tym tle nie oczekiwano korzystnego rozwoju rynku mieszkaniowego. Od początku kryzysu finansowego lokalna waluta, hrywna, znacząco straciła na wartości w stosunku do dolara, wpływając na rynek pierwotny, na którym mieszkania są zazwyczaj oferowane w tej właśnie walucie. W odniesieniu do rynku mieszkaniowego na Ukrainie, co rusz publikowano informacje o kolejnych wstrzymanych projektach.

W latach 2004 – 2007 spekulacyjne fundusze inwestycyjne utworzyły sporych rozmiarów bańkę cenową – średnie ceny wzrosły wówczas o więcej niż 300 procent. Po słabnącym trendzie wzrostowym w 2008, ceny spadły znacząco w 2009 roku. W IV kwartale 2009 średnie ceny ofertowe mieszkań spadły do poziomu cen z końca roku 2006. Długoterminowa perspektywa rozwoju rynku mieszkaniowego w Kijowie jest całkiem pozytywna, choć kryzys gospodarczy utrudnia dostępność zakupu nowych mieszkań znacznej części społeczeństwa.

Maximilian Mendel, REAS

źródło: Property Journal nr 4-5/2010