Trochę danych makroekonomicznych

Polska, jako jedyny kraj w Unii Europejskiej, uniknęła recesji w 2009 roku, odnotowując wzrost PKB o 1,7% oraz spadek inflacji do poziomu 3,5 %, z 4,2% w 2008 (wg danych GUS). Prognozy na 2010 rok są również optymistyczne i zakładają wzrost gospodarczy o 3,4% i kolejny spadek inflacji do poziomu 2,7%.

NBP i PAIiIZ podały, że w 2009 roku napływ Bezpośrednich Inwestycji Zagranicznych (BIZ) do Polski wyniósł 8,4 mld EUR, tj. był niższy o 23% r/r. Rząd przygotował więc dla nowych inwestycji zagranicznych dodatkową zachętę w postaci wieloletnich programów wsparcia finansowego. Teraz kolejny ruch, który sprzyjałby ożywieniu gospodarczemu, należy do sektora bankowego – złagodzenie warunków udzielania kredytów inwestycyjnych przyczyniłoby się znacznie do podniesienia poziomu inwestycji. Wziąwszy pod uwagę atrakcyjność biznesową Wrocławia, cały szereg czynników takich, jak: lokalizacja na mapie, dostępność komunikacyjną, zasoby wykształconych pracowników ze znajomością języków obcych, klimat tworzony przez magistrat, dochód na głowę mieszkańca, można spodziewać się, po chwilowym ubiegłorocznym spowolnieniu, dalszego rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych. Potwierdza to zwiększający się stopniowo, zwłaszcza od początku 2010 roku, popyt we wszystkich sektorach rynku komercyjnego.

 

Nieruchomości biurowe

W 2009 roku we Wrocławiu funkcjonowało około 380 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, plasując stolicę Dolnego Śląska na trzecim miejscu po Warszawie i Krakowie. Warszawa pozostaje oczywiście niedoścignionym leaderem z zasobem około 3,25 mln mkw. (dane liczbowe za: King Sturge, z marca 2010).

Trzeba jednak podkreślić, że we Wrocławiu jest to wynik aktywności deweloperów jeszcze z lat 2006-2007. Charakterystyczna dla ubiegłego roku była postawa wyczekująca, albo jako obserwacja trendów rynkowych przed podjęciem konkretnych decyzji, albo z konieczności, wobec trudności z uzyskaniem kredytowania. Wstrzymano rozpoczęcie kilku planowanych wcześniej budów. Banki bowiem zdecydowanie podniosły poprzeczkę deweloperom rynku komercyjnego, warunkując przyznanie kredytu np. podpisaniem umów przednajmu na min. 50 % powierzchni biurowej – co w 2009 było trudne z uwagi na nadpodaż i ogólne spowolnienie w sferze biznesu.

Ubiegłoroczne przyhamowanie gospodarcze przełożyło się na około 40-procentowy spadek popytu na powierzchnie biurowe, a w konsekwencji wzrost współczynnika pustostanów z 5,4% do około 8% (dane za: King Sturge). Miało to jednak swoje dobre strony – dla najemców; stawki czynszów w dobrym standardzie obniżyły się do 10 – 16 euro/mkw., z 14,5 – 18 euro/mkw. w 2008. Właściciele obiektów są bardziej otwarci na negocjacje i rabaty, zwłaszcza w przypadku najemców wielko powierzchniowych. W ostatnim roku najwięcej transakcji dotyczyło lokali o powierzchniach od 50 do 350 mkw. W ogólnej liczbie transakcji wzrósł nieznacznie odsetek najmu biur w niższym standardzie z możliwością przystosowania przez najemcę do jego potrzeb w zamian za odliczenia rat czynszu. Bieżący, 2010 rok przyniósł lekkie ożywienie. Spadki czynszów i możliwość negocjacji przywracają zainteresowanie lokalami biurowymi w wysokim standardzie.

 

Grunty inwestycyjne

Spowolnienie na rynku komercyjnym okazało się o tyle pozytywne, że niski popyt wymusił urealnienie wyśrubowanych, zawyżonych w latach wysokiej koniunktury cen nieruchomości. Z najbardziej spektakularnymi obniżkami mieliśmy do czynienia na rynku gruntów pod inwestycje. We Wrocławiu w 2008 roku i pierwszym półroczu 2009 spadki cen transakcyjnych dochodziły nawet do 60%, w kolejnym półroczu obniżki były już mniejsze, z przedziału 15 – 40 %, bo też urealniły się ceny ofertowe. Nadpodaż ofert sprzedaży do ofert kupna utrzymuje się nadal w proporcji 18:1. Warto więc negocjować ceny i inwestować. Pomimo ogólnie mniejszego popytu, w dalszym ciągu zainteresowanie budzą tereny z korzystną ceną i lokalizacją dla konkretnej funkcji: pod budynki biurowe, hotelowe, usługowe i przemysłowe. Znamienne jest, że inwestorzy nie interesują się terenami o zawyżonych cenach – mają świadomość ich rzeczywistej rynkowej wartości i poziomu kapitalizacji. Skończyło się inwestowanie za wszelką cenę, toteż właściciele nieruchomości są otwarci na negocjacje cenowe. Na rynku pojawili się „łowcy okazji”. A okazje trafiają się, na przykład, gdy sprzedający zmuszony jest do szybkiej transakcji, chcąc utrzymać płynność finansową w swojej działalności. We Wrocławiu większym zainteresowaniem cieszą się południowe i południowo-zachodnie rejony miasta (wyjazd w kierunku autostrady) oraz północne i północno-wschodnie (wyjazd w kierunku Warszawy i Poznania) - tu zwłaszcza po rozpoczęciu budowy zachodniego odcinka obwodnicy autostradowej. Zauważamy wzrost popytu na działki pod budowę hoteli i budynków biurowych w okolicy lotniska i przyszłego nowego stadionu na Euro 2012.

Ceny gruntów budowlanych są bardzo zróżnicowane i uwarunkowane takimi parametrami, jak: lokalizacja, wielkość, położenie w strefie objętej planem miejscowym lub z określonymi warunkami zabudowy (z opracowanym studium do planu), regularne kształty, bezpośredni dojazd, infrastruktura sieciowa blisko granicy terenu.

 

Nieruchomości magazynowe

W Polsce rynek magazynowy rozwija się w dwóch nurtach: jako wielko powierzchniowe centra logistyczne budowane przez międzynarodowe koncerny, takie jak ProLogis, Panattoni czy SEGRO, oraz jako mniejsze centra i obiekty magazynowe realizowane przez lokalnych deweloperów i indywidualnych inwestorów.  

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej we Wrocławiu wynoszą około 550 tys. mkw., co daje piąte miejsce w kraju po rejonie warszawskim, górnośląskim, centralnej Polski i poznańskim (dane za: Colliers Int.). W 2009 roku nastąpiło przyhamowanie popytu i w konsekwencji ograniczenie nowych inwestycji. Utrwalił się trend budowania w systemie BTS, built to suit, pod potrzeby konkretnego inwestora. Ten system od kilku już lat jest z powodzeniem stosowany przez mniejszych, indywidualnych inwestorów. Ceny wynajmu powierzchni magazynowych we Wrocławiu wynoszą obecnie 2,80 – 3,70 EUR/ mkw/m-c dla wysokiego standardu.

Małgorzata Battek 

źródło: Property Journal  4-5/2010