Oczywiście polityka „od zawsze” należała do ewentualnych płaszczyzn o charakterze ryzykownym. Dotychczas z perspektywy dużych inwestorów ryzyko polityczne wiązane było zazwyczaj z tzw. rynkami wschodzącymi czy też  frontier markets (rynki graniczne). Poprzez to ostatnie pojęcie rozumiemy kraje, które mają stosunkowo niewielką kapitalizację i płynność, lecz są wystarczająco otwarte na napływ zagranicznego kapitału, by móc na nich w miarę swobodnie inwestować. Pojęcie jest nieostre – do jednego worka wrzucono w tym przypadku bardzo różne państwa. Wśród rynków granicznych są więc m.in. Bangladesz i Kenia ale także Algieria, Mongolia czy Argentyna. Są to państwa, które już „nadają się” do inwestowania natomiast jeszcze nie są na takim poziomie rozwoju, co rynki wschodzące (które z kolei gonią rynki rozwinięte).

Rynki rozwinięte to te o stabilnej sytuacji gospodarczej i politycznej, wypracowanych niezmiennych standardach i normach itp. Najkrócej rzecz ujmując – chodzi o bogaty Zachód. Obecnie jednak frazeologia inwestycyjna powoli przestaje pasować do współczesnego świata, bowiem i w ich kontekście coraz szerzej pojawiają się ryzyka o charakterze politycznym do tej pory „zarezerwowane” dla mniej rozwiniętych państw. Wystarczy wspomnieć choćby widmo Brexitu, szereg unijnych kryzysów – kryzys zadłużenia, strefy euro, strefy Schengen, zmiany trendów politycznych na rzecz rządów „silnej ręki” w opozycji do modelu tzw. demokracji liberalnej. Dziś ryzyko o charakterze politycznym rozlewa się również po Europie.

Oczywiście nie sposób w tym kontekście nie wspomnieć o Polsce. Ostatnie wydarzenia – obcięcie ratingu Polski – pokazuje paradoksalną sytuację, że w świecie o nieograniczonych możliwościach wymiany i weryfikacji informacji, największy wpływ na globalne procesy mają niejednokrotnie opinie i wrażenia. Zmiana oceny wiarygodności kraju, mimo dobrych wskaźników gospodarczych, do tej kategorii się zalicza.

Konsekwencje decyzji jednej agencji, podjętej na podbudowie „obaw”, okazują się tak dalekosiężne, że sięgają „zwykłego” Kowalskiego, który spłaca nad Wisłą kredyt. Po obcięciu ratingu złoty mocno stracił na wartości. Prawdopodobnie wychodzenie z tego dołka zajmie naszej walucie kilka miesięcy i jest już raczej pewne, że zapowiadanej kolejnej obniżki stóp procentowych w tym roku nie będzie. A to oznacza, że Kowalski nie będzie się cieszył z niższych rat kredytu.

Skrajna postać ryzyka politycznego to oczywiście konflikt o charakterze zbrojnym. Po raz pierwszy od dawna (od wojny w byłej Jugosławii) mamy do czynienia w Europie i w jej sąsiedztwie z wojną. Mowa o konflikcie syryjskim i ukraińskim.

Przełożenie wojny na rynek nieruchomości doskonale widać w przypadku naszego wschodniego sąsiada. Zupełny krach rynku w rejonach objętych działaniami jest oczywisty. Dewaluacja hrywny powoduje np. że wynajmujący w sąsiednich obwodach podpisują z najemcami nowe umowy co kilka miesięcy. Ceny najmu w miastach, które przyjmują uciekinierów bardzo wzrosły, jednak konsekwencje ukraińskiej wojny docierają nawet do Polski. W rejonach przygranicznych – Rzeszowie, Przemyślu itp. lepiej uposażeni Ukraińcy wycofują się z inwestowania w polskie nieruchomości. Z kolei duża fala imigrantów „nakręca” nasz rynek najmu.

Umiejętność kalkulacji ryzyka i antycypacji trendów w długiej perspektywie to sprawa niezwykle ważna w przypadku inwestowania w nieruchomości. Wszak chodzi nie tylko o to, czy uda nam się bieżąco zarabiać na wynajmie, ale również czy nieruchomość zachowa swoją wartości i czy będzie w dłuższej perspektywie na niej zyskiwać. Analiza standardowych czynników, które mają wpływ na wycenę – a więc lokalizacji, metrażu, typu budownictwa, standardu – może tu nie wystarczyć.  W grę wchodzą też procesy długofalowe, które będą stopniowo odgrywały coraz istotniejszą rolę.

W polskich warunkach takimi czynnikami są z pewnością negatywne tendencje demograficzne i  emigracja, które mogą w dłuższej perspektywie osłabiać popyt na mieszkania, zarówno jeśli chodzi o transakcje sprzedaży jak i wynajmu. Potencjalnych ryzyk jest jednak wiele więcej – od ogólnej kondycji gospodarczej kraju poczynając, poprzez ewentualne zmiany prawne, urbanistyczne czy choćby zmiany preferencji mieszkaniowych społeczeństwa. Bolesna lekcja z czasów boomu mieszkaniowego pokazuje, że nieruchomości wcale nie należą do całkowicie pewnych inwestycji.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN