Sprawa ta budzi do tej pory największe zastrzeżenia. Limit cenowe w programie niejednokrotnie sprawiają wrażenie jakby nie odnosiły się do niczego – ani do cen średnich na lokalnych rynkach, ani do kosztów budowy – tak jakby były ustalane po prostu „od czapy”.  Lista zarzutów jest długa. Chodzi nie tylko o to, że górne granice cen często mają się nijak do stawek średnich, ale również o zaskakujące różnice limitów między miastami o podobnej charakterystyce rynku mieszkaniowego, a wszystko przy zbliżonych cenach gruntów i pozostałych kosztów budowlanych. Co więcej – limity z kwartału na kwartał potrafią się dynamicznie zmieniać – znów bez wyraźnych przyczyn.

Zanim przejdziemy do omawiania przykładów – kilka słów przypomnienia. Podstawą wyliczenia limitu ceny mieszkania, które może być objęte dopłatą w MDM jest tzw. wskaźnik kosztów odtworzeniowych metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wskaźnik ten – teoretycznie – powinien pokazywać przeciętne koszty budowy 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Dwa razy do roku publikują go poszczególni wojewodowie, w oparciu o dane Urzędu Statystycznego. Górna granica cen w MDM to 110 proc. wskaźnika dla lokali z rynku pierwotnego i 90 proc. dla tych z rynku wtórnego.

Teoretycznie więc – przy zbliżonych cenach gruntów i innych nakładach budowlanych – limity cen na lokalnych rynkach nie powinny bardzo się różnić. Tyle mówi teoria. Praktyka wygląda jednak zupełnie inaczej.

Przykład to choćby Poznań i Wrocław. W WGN średnie ceny transakcyjne mieszkań dla obu tych lokalizacji wynoszą około 5200 – 5500 zł/ mkw. Limity MDM wyraźnie jednak „preferują” Poznań. Aktualnie w stolicy Wielkopolski w ramach MDM można kupić mieszkanie z rynku pierwotnego do górnej granicy cenowej wynoszącej 5900 zł. Dla Wrocławia limit jest natomiast o 700 zł niższy i wynosi nieco ponad 5200 zł/mkw. Wszystko to przy zbliżonej wielkości obu rynków, zbliżonych cenach gruntów, materiałów budowlanych i robocizny oraz wreszcie zbliżonych cenach samych mieszkań. Skutek – w Poznaniu programem MDM objęta jest ponad połowa mieszkań w ofercie i miasto to ma jedną z największych dostępności nieruchomości, kwalifikujących się do państwowych dopłat w Polsce. Wrocław na tym tle wypada blado z dostępnością mieszkań w MDM na poziomie kilkunastu procent, choć trzeba podkreślić, że ta i tak wzrosła, bo na początku funkcjonowania programu limit cenowy wynosił zaledwie nieco ponad 4700 zł.

Na tym lista zadziwiających zjawisk, związanych z limitami cen w MDM jednak się nie kończy. Jak już wspomnieliśmy te mogą się zmieniać wyraźnie z kwartału na kwartał, mimo, że nie znajduje to odbicia w zmianach cen materiałów budowlanych czy gruntów. Przypomnijmy, że od dłuższego już czasu mamy w Polsce deflację.

Tymczasem od początku trwania programu granice cen mieszkań z dopłatą państwa przechodzą zadziwiająco szybką ewolucję. W Łodzi na początku funkcjonowania MDM limit  wynosił ponad 5000 zł. W III kw 2015 roku było to już tylko nieco ponad 4300/ mkw. Z kolei Poznaniu  wzrósł o 500 zł, a w Gdańsku o 400  zł spadł. Wrocław zaczynał „przygodę” z MDM od bardzo niskiego, jak na tamtejsze uwarunkowania,  limitu cenowego, wynoszącego 4770 zł, by dosyć szybko ‘dojść’ do ponad 5200. Podobną drogę „przebył” limit cen dla rynku pierwotnego w Krakowie. Jeśli chodzi o stolicę tu limity cenowe od początku funkcjonowania programu wzrosły o około 600 zł (z 5865 do 6417). Wszystko to – podkreślmy jeszcze raz – w warunkach deflacji, przy niezmieniających się zbytnio kosztach budowy.

Można również przytoczyć wyraźne zmiany z kwartału na kwartał: w drugim kwartale 2015 roku limit cenowy dla Olsztyna wzrósł o 6,35 proc. (o 326,15 zł za m kw.) . W Rzeszowie natomiast spadł o 6,94 proc. (o 301,95 zł za m kw.).

Powyższe rozchwianie granic cenowych w MDM ciężko racjonalnie uzasadnić, jednak wątpliwości można mieć również i do zasady obliczania limitów cen mieszkań z rynku wtórnego.

Reguła 90 proc. wartości wskaźnika odtworzeniowego (przy 110 proc. dla mieszkań nowych) sugeruje, że ustawodawca – nie oglądając się na sytuację rynkową - chciał uprzywilejować budownictwo deweloperskie, kosztem rynku wtórnego.

W wielu miastach mu się to rzeczywiście udało – z Warszawą na czele, gdzie limity cen mieszkań używanych, które można kupić z dopłatą w MDM, są tak niskie w stosunku do cen średnich, że w praktyce lokali spełniających wymogi prawie nie ma. Uprzywilejowanie rynku pierwotnego nie znajduje jednak odzwierciedlenia w rzeczywistości cenowej, bowiem w wielu miastach mieszkania używane są wyceniane albo na zbliżonym poziomie do  mieszkań nowych, albo są nawet droższe (do niedawna wyższe ceny uzyskiwał choćby rynek wtórny w Krakowie).

Karolina Jaworska, Dział Analiz WGN