Koniunktura trwa już dwa lata. Wg firmy REAS rok 2014 został zakończony wynikiem   blisko 20% wzrostu sprzedaży w stosunku do roku poprzedniego. Wszystko wskazuje na to, że w obecnym 2015 roku sprzedaż na 6 rynkach zbliży się do poziomu 50 tysięcy mieszkań, a to będzie oznaczać wzrost o ok. 16 %. W perspektywie 2 lat wzrost  sprzedaży wyniesie zatem blisko 39 %.

Nic więc dziwnego, że deweloperzy budują  na potęgę. Od początku roku do końca listopada 2015 oddali do użytkowania 53486 mieszkań (co stanowiło 41,5% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), tj. o 1,3% więcej niż w analogicznym okresie 2014 r., kiedy notowano wzrost o 7,2%. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę 87312 mieszkań, tj. o 23,4% więcej niż przed rokiem (kiedy notowano wzrost o 41,3%). Odnotowano również wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto – do 78276 mieszkań, tj. o 21,7% (wobec wzrostu przed rokiem o 33,3%).

Co stoi za dobrym popytem na mieszkania? Na taki stan rzeczy przekłada się kilka czynników – na pewno niskie koszty kredytów i historycznie niskie stopy procentowe. W związku z tym również niskie oprocentowanie lokat bankowych, przy stabilnych cenach mieszkań i atrakcyjnej rentowności najmu, skłania część inwestorów do kupna z myślą właśnie o późniejszym wynajęciu nieruchomości. Pewne przełożenie na popyt ma też rosnący skukcesywnie z roku na rok minimalny, wymagany przez banki wkład własny kredytów hipotecznych.

Podstawowym motorem obecnego popytu jest jednak program Mieszkaniew Dla Młodych. Analiza polityki cenowej dewelopewrów pokazuje,  jak wielki wpływ ma no na rynek. Firmy starają się „skroić” ofertę i dostosować ceny do wymogów MDM.

Tu też częściowo można znaleźć odpowiedź na pytanie, jak to się dzieje, że mimo wysokiego popytu ceny nowych mieszkań dynamicznie nie rosną. Jak już wspomnieliśmy, głównym kreatorem rzeczywistości cenowej pozostaje MDM ze swoimi limitami. Tam, gdzie są one dużo niże niż średnie cenowe, można zauważyć skłonność deweloperów do obniżek stawek i ogólne spadki cen. Z kolei w miastach, takich jak choćby Poznań, gdzie wysokie limity MDM pozwalają w praktyce przebierać w ofercie, mieszkania drożeją.

Czy, wracając do pytania z początku tekstu, przyszły rok nadal będzie przebiegał pod znakiem „żniw” w branży deweloperskiej? Nie jest to – mimo optymizmu firm – już  takie pewne. Wszystko zależy od reakcji kupujących na kilka nowych czynników. Pierwszy z nich to objęcie programem MDM także rynku wtórnego mieszkań. Ten – od września 2015 – bije w MDM rekordy popularności. Średnio miesięcznie połowa wniosków o dopłaty dotyczy właśnie mieszkań używanych. Wg analityków WGN zasadna jest prognoza, że na części lokalnych rynków, gdzie dostępność używanych mieszkań w MDM jest wysoka (np. Łódź, Katowice), rynek wtórny, który jest tańszy od pierwotnego, będzie stanowił silną konkurencję dla budownictwa deweloperskiego i przyciągnie do siebie część klientów tego ostatniego.

Po drugie – zagadką pozostają koszty kredytowania. Jeśli wyraźnie wzrosną, przełoży się to na zdolność kredytową Polaków, co dodatkowo pchnie ich w kierunku tańszych mieszkań używanych i ograniczny popyt na mieszkania nowe. Obawa jest zasadn, bowiem w grę wchodzą dwa czynniki: wzrost wkładu własnego kredytów i podatek bankowy. W tym ostatnim przypadku banki już zareagowały wzrostem marż. Na razie nie wiemy, na ile jest to długotrwałe działanie. Jeśli chodzi o wkład własny -  co prawda instytucje bankowe mają możliwość łagodzenia negatywnych skutków dla klientów (udzielania kredytów z 10 proc. wkładem i ubezpiecznia „pozostałych” 5 proc.), ale dopiero przyszły rok pokaże na ile będą korzystać z takich rozwiązań.

Sytuacja w mieszkaniówce cechuje się więc dużym poziomem niepewności. Przy ewentualnym osłabieniu popytu na mieszkania nowe czekać nas może nadpodaż, która poskutkuje spadkiem cen.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN