Z jednej strony mamy bowiem czynniki, które wyraźnie powinny stymulować popyt i one w najbliższym czasie będą utrzymane, a nawet pogłębione.

Ciągle obowiązują historycznie najniższe stopy procentowe NBP, a z sygnałów płynących od nowego rządu wynika, że to jeszcze nie koniec i kurs cięcia stóp będzie utrzymany, co oznacza, że raty kredytów jeszcze zmaleją.

Już teraz obniżki stóp doprowadziły do skokowego wzrostu zdolności kredytowej Polaków. Jak obliczyła Komisja Nadzoru Finansowego - od 2012 roku, kiedy zaczęło się cięcie stóp, do 2014 roku zdolność kredytowa gospodarstw domowych wzrosła o 56 proc. W tym roku zapewne jeszcze wzrosła, bowiem w marciu RPP znów zdecydowała się na obniżkę stóp – do historycznie niskiego poziomu 1,5 proc. (podstawowa stopa NBP). Jak wspomnieliśmy, wygląda na to, że nowa Rada Polityki Pieniężnej będzie nadal cięła stopy. Wśród części analityków pojawiło się już oczekiwanie, że podstawowa stopa zostanie zmniejszona do 1 proc.

Dodatkowo popyt powinny stymulować stabilne ceny mieszkań. Od przynajmniej półtora roku mamy w tym zakresie stabilizację. Ceny, nawet jeśli rosną, to powoli.

Równolegle zdolność kredytową i siłę nabywczą Polaków wzmagają rosnące zarobki. W raporcie o IV kwartale 2014 r. NBP pisze, że średnia dostępność mieszkania w największych miastach utrzymuje się na poziomie 0,83 m kw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, co znaczy, że jest większa o 0,34 m kw. (prawie o 70 proc.) od minimum z III kwartału 2007 roku.

Co więcej – nie zanosi się nawet na to, by rosnący od przyszłego roku wymagany wkład własny kredytów na poziomie 15 proc. miał przełożyć się istotnie na ograniczenie dostępności finansowania. Banki już stosują obejścia rekomendacji S. Wprawdzie wymaga ona, aby kwota udzielonego kredytu w 2016 r. nie była wyższa niż 85 proc. wartości transakcji, uwzględnia jednak możliwość udzielenia wsparcia finansowego o wartości 90 proc. zakupu. Wówczas warunkiem uzyskania kredytu jest dodatkowe ubezpieczenie wkładu własnego lub przedłożenie przez kredytobiorcę zabezpieczeń np. w formie blokady środków na rachunku bankowym czy zastawu na obligacjach skarbowych.

Nie są to instrumenty nowe, już funkcjonują na rynku, więc dla wielu potencjalnych kredytobiorców w zasadzie nic się nie zmieni.
A jednak – mimo tak dobrej sytuacji – Polacy po prostu nie szturmują banków. Wygląda na to, że rynkiem rządzi teraz po prostu psychologia, obawa gospodarstw domowych przed zadłużaniem się.

Sektor bankowy nie notuje zdecydowanego wzrostu akcji kredytowej. Wręcz przeciwnie. Z danych KNF wynika, że w 2014 roku kredytobiorcy złożyli najmniej od 2009 roku wniosków o kredyty hipoteczne (394 tys.) na najniższą kwotę od pięciu lat (91 mld zł). Również tegoroczne dane nie są dobre. Jak napisano w raporcie Biura Informacji Kredytowej: W pierwszym półroczu bieżącego roku banki udzieliły 95,3 tys. kredytów mieszkaniowych – o  3,7% mniej niż rok wcześniej. (…) Mimo sprzyjającej budownictwu łagodnej zimy i  wczesnej wiosny oraz rekordowo niskich stóp procentowych, tylko w marcu i czerwcu udzielono więcej niż w 2014 r. kredytów mieszkaniowych. (…).Przyczyny niskiej dynamiki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym nie są jasne. Banki uważają, że powodem stagnacji jest słaby popyt, mimo łagodzenia  przez nie kryteriów przyznawania tych kredytów.

Na tym jednak nie koniec, bowiem dezorientację pogłębia zachowanie deweloperów. Bankowcy mówią o słabych wynikach, tymczasem firmy deweloperskie wręcz przeciwnie – chwalą się rekordowym popytem i na potęgę budują. W pierwszej połowie roku rozpoczęli budowę blisko 34 tys. mieszkań. To rekordowy wynik, bo w analogicznym okresie 2014 roku było ich aż o 30 proc. mniej. Liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 13,2 proc.

Jak wytłumaczyć tak sprzeczne sygnały? Z części raportów bankowych wynika, że znacznie wzrosła liczba transakcji kupna nieruchomości za gotówkę, ale przecież nie można tym tłumaczyć całościowego obrazu.

Na pewno natomiast motorem obecnego popytu jest program MDM. Nie wiadomo jednak, czy po zmianach, które niedawno weszły w życie, deweloperzy nie stracą. Od września pobijane są kolejne rekordy w zakresie liczby złożonych wniosków, tyle, że na plan pierwszy wysuwa się tu rynek wtórny. We wrześniu i październiku ponad 60 proc. wniosków dotyczyło właśnie mieszkań używanych.

Dokąd więc pójdzie rynek mieszkaniowy? Na to pytanie na razie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Z punktu widzenia klienta sytuacja rynkowa jest natomiast ciągle bardzo dobra, co nie oznacza, że należy czekać w nieskończoność. Dane za III kw. 2015 pokazują, że na niektórych wiodących rynkach ceny mieszkań już wyraźniej rosną.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN