Zaledwie dwa miesiące uczestnictwa rynku wtórnego w programie Mieszkanie dla Młodych dało zaskakująco pozytywne efekty. Wzrosła liczba uczestników, a rynek wtórny wyszedł na prowadzenie. Jak wynika z informacji Banku Gospodarstwa Krajowego, 65 proc. wniosków złożonych we wrześniu i październiku, dotyczyło właśnie jego. O dofinansowanie zwróciło się ponad 5300 osób (o 1500 więcej miesiąc do miesiąca), co stanowi kolejny rekord. Przypomnijmy, że rekordowy był również wrzesień, czyli pierwszy miesiąc funkcjonowania rynku wtórnego w MDM.

Wiele wskazuje na to, że mieszkania używane staną się liderem programu. Wpływ na taki stan rzeczy mają niższe ceny oraz rosnący wkład własny kredytów – od stycznia 2015 do 15 proc. wartości nieruchomości.

Dane Narodowego Banku Polskiego (wykres 1) pokazują, że w większości miast wojewódzkich mieszkania używane są tańsze. Do tej pory tylko w dwóch ośrodkach – w Krakowie i Warszawie mieszkania używane były droższe od nowych. Wynika to przede wszystkim z wygórowanych cen nieruchomości w ścisłych centrach miast, gdzie deweloperzy budują niewiele, z racji niskiej dostępności terenów pod inwestycje. Obecnie w stolicy nowe lokale są nieznacznie droższe od tych z rynku wtórnego, natomiast w Krakowie nadal średnia cenowa tego ostatniego jest wyższa. W stolicy Małopolski ceny zawyżają jednak przede wszystkim najdroższe nieruchomości w ścisłym centrum miasta.

Przewaga rynku wtórnego nie tylko jednak wynika z różnicy cen. Chodzi też o lokalizacje. Klienci zainteresowani mieszkaniami używanymi mają pod tym względem w czym wybierać. Szeroka paleta nieruchomości pozwala na kupno stosunkowo tanio nieruchomości bardzo dobrze położonych. Przykład to choćby Wrocław, gdzie w kamienicach na Śródmieściu, dzielnicy sąsiadującej bezpośrednio ze Starym Miastem, znajdziemy oferty w cenach 4000 – 4500 zł/ mkw. czyli taniej niż wynoszą średnie stawki.

Podobne przykłady można znaleźć w każdym z miast wojewódzkich. Oprócz lokalizacji rynek wtórny ma też przewagę w dostępie do infrastruktury. Na osiedlach z wielkiej płyty, czy też w rejonach zabudowanych kamienicami, nie ma problemu z komunikacją miejską, brakiem dróg, placówek publicznych i sklepów. Tymczasem tańsze budownictwo deweloperskie, zwłaszcza to realizowane z myślą o MDM, ma w tym zakresie bardzo poważne braki. W miastach, gdzie limity MDM są niskie wobec cen średnich, inwestorzy muszą szukać tanich gruntów. Te najczęściej znajdują w gorszych, oddalonych lokalizacjach, co wiąże się z wieloma uciążliwościami dla właścicieli mieszkań. Chodzi nie tylko o konieczność długiego dojazdu do centrum. Zdarza się, że na nowych osiedlach brakuje infrastruktury drogowej, placówek oświatowych, przedszkoli, sklepów, a komunikacja miejska kuleje.

Choć wymieniliśmy wiele zalet rynku wtórnego, nie oznacza to oczywiście, że rynek pierwotny jest ich pozbawiony. Mieszkańcy nowych osiedli mogą się  z reguły cieszyć życiem w budownictwie o jednak wyższym standardzie. Nowość oznacza też oszczędność np. na funduszu remontowym. Nowe budownictwo cechuje się nowoczesnymi rozwiązaniami w zakresie bezpieczeństwa, większą jakością wykonania części wspólnych i małej architektury. Ale też, za lepszą jakość trzeba płacić. Nowe mieszkania są droższe.

Czy silna konkurencja rynku wtórnego sprawi, że ceny lokali deweloperskich spadną? Niekoniecznie. Na razie zaobserwowaliśmy wykładniczy wzrost uczestników programu. To oznacza, że do popytu na mieszkania nowe „dołączył” popyt na te używane. Z pewnością wielu uczestników MDM to mieszkańcy mniejszych miast, gdzie rynek pierwotny praktycznie nie istnieje. Stąd siłą rzeczy wybierają z puli mieszkań na rynku wtórnym.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN