Dane NBP za II kw. 2015 potwierdzają, że na wiodących rynkach marże w zasadzie nie odbiegają od siebie i kształtują się na średnim poziomie około 18 – 22 proc. Nieco mniej zarabiają deweloperzy w Łodzi. 12 – 14 proc. z ceny metra kwadratowego to ich marża.

W Warszawie, przy średnich cenach ofertowych na poziomie około 7300 zł, każde 1500 zł stanowi zysk dewelopera brutto.
Co jeszcze „mieści się” w cenie metra kwadratowego mieszkania? NBP wyróżnia koszty ogólne, koszty robocizny, koszty pośrednie, projekt, VAT, materiały, sprzęt, koszty gruntu i wreszcie skumulowany zysk brutto dewelopera, czyli właśnie marżę.

Pytanie o to, ile zarabia deweloper, w polskich warunkach najczęściej wiąże się z sugestiami, że firmy deweloperskie „zdzierają” z klientów. To jednak nie jest prawda. Pamiętajmy, że zysk brutto nie oznacza, że te pieniądze trafiają wprost „do kieszeni”. Za nie firma opłaca pracowników, działania marketingowe, reklamy, siedzibę itp.

Ponadto warto zaznaczyć, że marże w branży deweloperskiej były naprawdę wysokie, ale… 7 lat temu. W okresie boomu na rynku mieszkaniowym i kredytowym, gdy ceny rosły nieomal z tygodnia na tydzień, a ludzie szturmowali banki po kredyty, marże deweloperskie potrafiły dochodzić nawet do 50 proc., plasując się średnio na poziomie 35 – 40 proc. ceny metra kwadratowego.
Obecnie, po kilku latach kryzysu, znów mamy wyraźne ożywienie w mieszkaniówce. Popyt jest wysoki, dane za II kw. 2015 (Amron – Sarfin) wskazują też, że poprawia się akcja kredytowa. Czy więc znów marże poszybują?

Wiele wskazuje na to, że tym razem tak nie będzie. Od dłuższego już czasu (co najmniej od 1,5 roku) mamy do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań. Wahania są niewielkie. Ceny generalnie się nie zmieniają. Dzieje się tak mimo bardzo dobrego popytu na mieszkania. Dlaczego więc deweloperzy nie chcą podwyższyć sobie marż? Być może zdają sobie sprawę, że obecny popyt nie jest wcale tak silny, jakby mogło się wydawać. Napędza go głównie program państwowych dopłat MDM , gdzie ceny mieszkań są niskie.

W takiej sytuacji firma, by zrealizować inwestycję, musi szukać w miarę taniego gruntu, a nie zawsze się to udaje. Z danych NBP za II kw. 2015 wynika, że w Warszawie, w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania (w przeciętnym 5 – kondygnacyjnym budynku mieszkalnym), około 1300 zł stanowi grunt, a więc 17 proc. Dużo taniej można kupić ziemię np. w Łodzi (około 500 zł w cenie mkw. przypada na grunt) ale pozostałe koszty są na poziomie innych miast, natomiast ceny mieszkań na łódzkim rynku są już dużo niższe. Z tego powodu deweloperzy nie mają szansy ‘poszaleć” z marżami.

Ile kosztuje firmę deweloperską budowa metra kwadratowego mieszkania? W miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań jest to kwota rzędu około 2300 – 2500 w cenie każdego pojedynczego metra kwadratowego, a więc – biorąc pod uwagę ceny ofertowe – około 30 – 35 proc. stawki mkw. pokrywa koszty budowlane. Na nie składają się m.in. materiały i robocizna (około 500 zł w cenie każdego metra kwadratowego). Do tego, oprócz wspomnianego wcześniej  gruntu, dochodzą różnego typu dodatkowe wydatki – związane z projektem, koszty finansowe, sprzęt itp.

Jak już wspomnieliśmy, choć marże wydają się wysokie, były czasy, gdy były dużo wyższe. Dziś mimo pobijanych kolejnych rekordów sprzedażowych (wg REAS w II kw. 2015 rekord sprzedaży rok do roku  został pobity o 11 proc.).

Jak twierdzą Analitycy WGN, firmy obawiają się nadpodaży, z której udało im się wyjść mniej więcej dwa lata temu. Dziś na rynku, mimo dobrego popytu, jest wiele niewiadomych. Po pierwsze sporą konkurencję dla rynku deweloperskiego stanowi rynek wtórny, od września dopuszczony do programu MDM. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że już w pierwszym miesiącu funkcjonowania, aż 43 proc. wniosków o dopłatę dotyczyło właśnie rynku wtórnego.

Nie wiadomo też co dalej z popytem na mieszkania w przyszłym roku, przy minimalnym wkładzie własnym kredytów na poziomie 15 proc.  Obawa, że koniunktura nie okaże się zbyt mocna, oraz uzależnienie sprzedaży w dużym stopniu od MDM, powstrzymuje firmy przed windowaniem cen mieszkań. Co oczywiście jest bardzo dobrą informacją dla klientów.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN