Jak widzimy ze wstępu  - przez enklawy będziemy rozumieli mieszkania różnego typu, z różnych segmentów. Mieszczą się tym pojęciu luksusowe apartamenty, które siłą rzeczy zachowują wszelkie cechy enklaw – a więc są skutecznie odgrodzone od ulicznego gwaru i ludzi „z zewnątrz”, którzy ot tak nie mogą sobie na taki teren wejść. Są też odgrodzone poprzez użycie specjalnych materiałów, które tłumią hałas, no i oczywiście dzięki lokalizacji – bądź to w wysokich budynkach, wieżowcach, czy też osiedlach za murem wjazdowym.
Mówiąc o enklawach można mieć na myśli również mieszkania o niższym standardzie, bardziej z segmentu popularnego, ale również zlokalizowane na osiedlach zamkniętych, strzeżonych itp. Dziś tego typu nieruchomości nie są już czymś specjalnie wyjątkowym, ale ciągle jeszcze wielu klientów upatruje w takich nieruchomościach pewnego symbolu – większego prestiżu itp.

Według WGN zdania na temat funkcjonalności i rzeczywistego prestiżu osiedli grodzonych są podzielone. Liczba ich zwolenników i przeciwników jest duża, jak i duża jest liczba argumentów za i przeciw. Najczęściej zwolennicy takiego rozwiązania argumentują, że osiedla za płotami, z bramami wjazdowymi na pilota czy z budką strażnika są bezpieczniejsze. Przeciwnicy widzą w takich miejscach jedynie objaw paranoi i megalomanii, która pcha ludzi do odgrodzenia się od otoczenia. Uważają, że jest to objaw przesadnych lęków i chęci dodania sobie statusu, niepraktyczny i męczący w życiu codziennym, kiedy np. trzeba się zmagać z zepsutym szlabanem itp.

Męczące mogą być sytuacje z odwiedzinami gości, którym trzeba otworzyć bramę, bądź będą musieli „wyspowiadać się” w stróżówce. Problemowe bywają też sytuacje kryzysowe, gdy na osiedle będzie musiała dotrzeć karetka bądź straż pożarna.
Niezależnie jednak od minusów, dla wielu odgrodzenie się  od reszty stanowi ciągle swoisty luksus, czego dowodem są próby kopiowania przynajmniej namiastek takich rozwiązań np. na osiedlach z wielkiej płyty, gdzie coraz częściej pojawiają się szlabany wjazdowe na parking itp.

Zwolennicy osiedli zamkniętych podkreślają ich zalety – mówią o bezpieczeństwie, większej czystości, zżyciu mieszkańców, braku problemów z miejscami parkingowymi. Z kolei socjologowie podkreślają, że w tego typu miejscach zatrzymany jest kontakt z resztą społeczeństwa. Osiedla przyciągają ludzi o podobnym statusie  i aspiracjach, w podobnej sytuacji życiowej.

Ceny mieszkań na osiedlach strzeżonych są przeciętnie o około 1000 zł wyższe w porównaniu do średnich cenowych w danych lokalizacjach – oczywiście nie mówimy tutaj o apartamentach i segmencie Premium, bo w takim przypadku stawki przekraczają średnie ceny nawet o ponad 100 proc.

W Warszawie średnie ofertowe ceny tego typu nieruchomości w WGN wynoszą nieco ponad 8000 zł, podczas gdy średnia cenowa dla stolicy to około 7000. Droższe są zarówno mieszkania w nowym budownictwie, jak i te starsze – o ile właśnie są zlokalizowane na grodzonym osiedlu.

Przykład: mieszkanie z 1980 roku, na zamkniętym osiedlu na warszawskim Śródmieściu uzyskuje wycenę 9000 zł/ mkw. Na Bemowie, gdzie przeciętne ceny ofertowe w WGN to 7100 zł, można znaleźć oferty mieszkań w nowym budownictwie (po 2005 roku) na strzeżonych osiedlach z cenami sięgającymi blisko 10 tys.  Na Ochocie, gdzie przeciętne ceny wynoszą około 7500 zł, za mieszkanie z 2000 roku na strzeżonym osiedlu trzeba zapłacić 9500. Podobne różnice cenowe w stosunku do lokalnych średnich dotyczą wszystkich dzielnic stolicy.

We Wrocławiu, gdzie średnie ofertowe z rynku wtórnego w WGN wynoszą około 6000 – 6200 zł, przeciętne ceny nieruchomości zlokalizowanych na osiedlach zamkniętych wynoszą około 6800 – 7000 zł. W bardzo dobrych lokalizacjach, na Starym Mieście przekraczają 8000.

Co ciekawe – dane odnośnie średnich cenowych mówią nam też sporo o lokalizacji osiedli strzeżonych w Polsce. Obecnie przeciętne ceny mieszkań w takich miejscach w WGN wynoszą około 6200 zł/ mkw., podczas gdy średnie ceny z rynku wtórnego w ogóle to około 4000 zł.

Oznacza to tyle, że w ogromnej większości mieszkania na osiedlach zamkniętych to domena dużych miast i wiodących rynków – stąd tak wysoka średnia cenowa.

 

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN