Takie wnioski sformułowała m.in. firma badawcza REAS, która szacuje, że w dekadzie 2010-2020 decyzje o przyszłym miejscu zamieszkania podejmie około 400 tysięcy gospodarstw domowych z generacji wczesnych seniorów. Obecnie udział seniorów w transakcjach na rynku pierwotnym szacowany jest na 3,5 proc.

Te wnioski korespondują z danymi GUS. Wg nich do 2020 roku osoby powyżej 60. roku życia będą stanowić 20 proc., a w 2030 - już 30 proc. polskiego społeczeństwa. Wydaje się oczywiste, że w związku z tak dynamicznie rosnącą liczbą osób starszych siłą rzeczy będą oni musieli odgrywać coraz istotniejszą rolę na rynku nieruchomości.

Jednak pytań, które warto rozważyć w tym kontekście jest kilka – po pierwsze o finansowe możliwości tej grupy społeczeństwa, które pozwalałyby jej zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, po drugie -  o mieszkania dostępne obecnie na rynku, wreszcie - o uwarunkowania kulturowe, które mogą mieć wpływ na ewentualną mieszkaniową mobilność seniorów.

Pierwsza kwestia jest oczywiście najbardziej istotna. Stwierdzenie, że polski emeryt nie należy do osób zamożnych to oczywiście truizm. Średnia emerytura w naszym kraju wypłacana przez ZUS obecnie wynosi nieco ponad 2000 zł brutto, najniższa – 880. Takie pieniądze nie pozwalają brać udziału w transakcjach na rynku nieruchomości. Skąd więc przekonanie, że emeryci będę mieli fundusze na spełnianie swoich mieszkaniowych oczekiwań?

Stąd, że polscy seniorzy w większości dysponują własnym majątkiem, który daje im możliwość manewru. Wg REAS 65 proc. emerytów posiada na własność mieszkanie lub dom, a to pozwoli uzyskać środki na zaspokojenie potrzeb i aspiracji mieszkaniowych.
Nawet jeśli rzeczywiście tak jest – dochodzimy do kolejnych wątpliwości – czy emeryt zechce sprzedać mieszkanie i przeprowadzić się gdzie indziej i wreszcie jaka oferta na niego czeka?

Pierwsze pytanie ma charakter uwarunkowań kulturowych i życiowych. Chęć zmiany mieszkania i wyprowadzki z domu rodzinnego może być podyktowana kłopotami z jego utrzymaniem – zwłaszcza jeśli jest to duże mieszkanie, w którym ostatecznie została jedna osoba. Druga sprawa, którą się akcentuje, to zmiany „mentalnościowe” wśród osób starszych, choć ciężko powiedzieć na ile mają one realne podstawy, a na ile są wykreowanym produktem marketingowym.

Obecnie (dane Banku Światowego) przeciętna długość życia Polaka wynosi około 76 lat (mężczyzny – 73 lata, kobiety 81 lat). Oznacza to, że od 1991 roku wydłużyła się o 7 lat. To oczywiście zmiana przemawiająca za wzrastającym udziałem emerytów w rynku nieruchomości. Do kolejnych „mentalnościowych” zmian należy rozwój szeroko rozumianego segmentu usług dla seniorów oraz nowoczesne możliwości utrzymywania aktywności życiowej i realizacji swoich aspiracji także na emeryturze. Z pewnością zaliczymy do tego szybko rozwijające się tzw. uniwersytety trzeciego wieku czy też rynek turystyczny dla seniorów.

Obecny emeryt w dużym stopniu więc chce i ma możliwości pozostawania czynnym uczestnikiem życia społecznego. Może, ale wcale nie musi to jednak oznaczać otwarcia na zmiany mieszkaniowe. Należy pamiętać, że w Polsce ciągle funkcjonuje silne przywiązanie do własnego mieszkania, zwłaszcza tego rodzinnego, w którym całe życie się przeżyło. Z tego powodu dużo mniejszym wzięciem cieszą się różne formy zinstytucjonalizowanego najmu, a przecież tzw. domy spokojnej starości czy miasteczka dla seniorów czymś takim de facto są. Po drugie – w naszym kraju – w odróżnieniu od Zachodu, ciągle opieką nad starszymi członkami rodziny w dużej mierze zajmują się dzieci i w przypadku konieczności zmiany mieszkania na bardziej odpowiadające seniorowi, to właśnie one przejmują kontrolę i przeprowadzenie transakcji. Wszystko to są czynniki niemierzalne, których jednak nie sposób pominąć jeśli chce na poważnie szacować się możliwości rozwoju rynku mieszkaniowego dla seniorów. Wiele w mentalności polskiego społeczeństwa co prawda się zmieniło, ale też są zasadnicze różnice wobec społeczeństw zachodnich, które muszą być brane pod uwagę.

Kolejna kwestia to oferta. Obecnie ogranicza się ona w naszym kraju praktycznie do kilku inicjatyw.  Osiedla dla seniorów powstały m.in. w Radkowie na Dolnym Śląsku i w Stargardzie Szczecińskim. Co rusz słychać jednak o kolejnych projektach inwestycyjnych, które mają wejść na ten rynek. Ostatnio m.in. pojawił się projekt osiedla senioralnego w Gliwicach. Oprócz kilkudziesięciu mieszkań, w kompleksie powstanie również restauracja lub stołówka z zapleczem dla cateringu oraz zakład rehabilitacyjny.

Co jest istotne w „senioralnym” rynku nieruchomości? Na pewno oferta uwzględniająca oczekiwania klienta – a więc mieszkania niewielkie, dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych, budynki z windami, rozbudowana oferta przestrzeni wspólnych – świetlice, tereny zielone itp. a także uwzględniająca kwestie bezpieczeństwa i opieka medyczna na miejscu. Ważna jest też taka organizacja, która uwzględniałaby różny stopień niepełnosprawności i wieku mieszkańców.

Czy rynek nieruchomości w przyszłości będzie należał do seniorów? Na razie mimo wszystko ta teza wydaje się zbyt śmiała, choć nie ma wątpliwości, że ten segment będzie się rozwijał. Specyfika naszego kraju nie pozwala jednak w prosty sposób przenieść wzorców z Zachodu, gdyż te – nie tylko ze względu na ograniczenia finansowe – nie zawsze muszą się sprawdzić.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN