Duże domy dla całej kilkupokoleniowej rodziny budowano głównie w latach 80. W ostatniej dekadzie XX wieku również powstawały domy o dużych metrażach. Dziś sytuacja ma się zupełnie inaczej. Kupujący domy jednorodzinne raczej preferują mniejsze nieruchomości – o powierzchni 100 do maksymalnie 150 mkw. Popyt na duże domy jest słaby. Trudno takie obiekty zbyć, ale właśnie dlatego może być to dobra okazja inwestycyjna.

Jak wiemy ceny metra kwadratowego domu są dużo niższe niż ceny mieszkania. Zakup takiej nieruchomości może mieć więc kilka celów. Jeśli znajdziemy wspólników, którzy wejdą z nami w tego typu transakcję możemy stosunkowo tanio nabyć dla siebie mieszkanie. Inny pomysł, przy założeniu, że posiadamy wystarczającą zdolność kredytową, to np. kupno takiego domu z myślą o rynku najmu. Dzięki temu, że często na każdym piętrze są osobne łazienki i kuchnie, oraz często osobne wejście, dom taki świetnie będzie nadawał się pod wynajem, a przychody z tego tytułu mogą finansować nam kredyt.

Czy to się opłaca? Zasada wyceny jest prosta – im większa powierzchnia, tym taniej. W WGN średnie ofertowe ceny domów o powierzchni do 150 mkw. wynoszą około 3000 zł za metr kwadratowy. Domy z metrażami powyżej 300 mkw. są wyceniane w ofertach średnio na 2700 zł od metra.

Przeciętna cena 300 metrowej nieruchomości – i ile nie rozmawiamy o lokalizacjach wielkomiejskich – będzie więc wynosić około 600 tysięcy złotych. Gdyby wyodrębnić z takiego domu trzy stumetrowe mieszkania okaże się, że każde kosztowałoby około 200 tysięcy, czyli po 2000 zł za metr kwadratowy… Takie ceny są wyraźnie poniżej średnich nawet dla małych rynków, nie mówiąc już o dużych miastach.

Tyle teoria. Praktyka jednak jest bardziej skomplikowana. Jeśli mamy wystarczającą zdolność kredytową, by samodzielnie kupić tak dużą nieruchomość, problem jest stosunkowo niewielki. Możemy bądź to wyodrębnić dla siebie mieszkanie i resztę sprzedać, finansując w znacznej mierze kredyt, bądź też wynajmować sporą część domu i uzyskać efekt podobny.

Jeśli jednak kupujemy dom ze wspólnikami, z myślą o tym by podzielić go na mieszkania, należy przede wszystkim mieć zaufanie do ludzi, z którymi wchodzimy w taką inwestycję. Pamiętajmy, że później trzeba będzie dokonać podziału współwłasności i wyodrębnić poszczególne mieszkania, co może być źródłem nieporozumień.

Od strony formalnej taka transakcja wygląda w ten sposób, że oprócz zbywcy nieruchomości u notariusza stawiają się wszyscy współkupujący, którzy zobowiązują się zapłacić proporcjonalnie do powierzchni, którą zamierzają zająć. W ten sposób każdy z kupujących uzyskuje swój udział we współwłasności wynikający ze stosunku powierzchni, którą chcemy zamieszkiwać do powierzchni całego budynku.

To jednak dopiero początek drogi, ponieważ na razie zyskujemy jedynie udział a nie osobne mieszkanie. By tak się stało, należy z jednej nieruchomości wyodrębnić kilka osobnych. Owo wyodrębnienie ma charakter zarówno fizyczny, jak i prawny. W sensie fizycznym dokonuje się odpowiednich przeróbek, tak by każde mieszkanie stanowiło niezależną, osobną nieruchomość. Chodzi więc np. o montaż drzwi wejściowych, rozdzielenie instalacji, montaż liczników dla każdego z lokali itp.

Kiedy już mieszkania w domu uzyskują fizyczną samodzielność (jest to potrzebne przy procedurze stwierdzenia samodzielności lokali przez nadzór budowlany), przychodzi pora na kroki prawne.

Zniesienie współwłasności, o które chodzi w tym przypadku może się dokonać poprzez wniesienie sprawy do sądu o zniesienie współwłasności, umowę notarialną, lub – jeśli jest jeden właściciel – poprzez jego jednostronną czynność - oświadczenie w formie aktu notarialnego.

By wyodrębnić osobne lokale musimy jednak przeprowadzić wiele dodatkowych czynności.

Pierwszy krok to inwentaryzacja budowlana, składająca się z części graficznej i opisowej dla lokali które chcemy wyodrębnić. Czynność tę może przeprowadzić wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi – np. rzeczoznawca. Gdy już mamy inwentaryzację należy złożyć w gminie wniosek o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali.

Gdy mamy zaświadczenia, można u notariusza podpisać umowę o zniesienie współwłasności. Oczywiście skutkiem takiego działania jest założenie księgi wieczystej dla każdego wyodrębnionego lokalu z własnym numerem.

Jak już powiedzieliśmy – transakcje tego typu mogą okazać się opłacalne zarówno pod kątem inwestycyjnym, jak i z myślą o zakupie nieruchomości na własne potrzeby. Najbardziej przecenione są obecnie domy z lat 80 i 90, a im większy metraż, tym taniej. Oczywiście o powodzeniu inwestycji przesądza prawidłowy wybór nieruchomości. Jeśli myślimy o rynku najmu ważna pozostaje lokalizacja. Należy również dobrze ocenić stan techniczny budynku i skalkulować ewentualne nakłady, które trzeba będzie ponieść na remonty i przeróbki budowlane w celu usamodzielnienia poszczególnych mieszkań.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN