Tak więc – w myśl nowych przepisów zgłoszenia a nie jak do tej pory pozwolenia na budowę będą wymagały m.in. wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, o ile ich obszar oddziaływania mieści się w całości na terenie, na którym zostały zaprojektowane. Bez pozwolenia na budowę będzie można również postawić wolno stojące parterowe budynki gospodarcze – do których zalicza się także garaże, altany, ganki, ogrody zimowe – o powierzchni zabudowy do 35 mkw. Ustawodawca określił, że łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Pozwolenia nie będą wymagały również wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 mkw. Liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 mkw. gruntu.  Warto to wymienić również m.in. wiaty – których powierzchnię bez pozwolenia na budowę zwiększono do 50 mkw.

Jeśli chodzi o zgłoszenie budowy – trzeba będzie dostarczyć m. in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wyposażone w odpowiednie opinie, pozwolenia i uzgodnienia. Urzędnicy po zgłoszeniu budowy w ciągu 30 dni będą mogli wydać sprzeciw co do zgłoszenia. Może on być wydany np. wtedy gdy okaże się, że strefa oddziaływania budynku jednorodzinnego wykracza poza działkę na której ma być postawiony. Brak sprzeciwu będzie natomiast oznaczał zgodę na budowę.

Z punktu widzenia inwestora ważna jest również rezygnacja z obowiązku dołączenia do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia mediów i dostępie do drogi publicznej.
Urzędnicy w nowelizacji łagodniej potraktowali również samowole budowlane, choć nie wszystkie. Legalizacja takich obiektów, które nie zostaną zgłoszone jak garaż, wiata do 50 mkw. , domek letniskowy, ganek dobudowany do domu -  będzie kosztować 5 tys. zł. Obecnie opłaty legalizacyjne są wielokrotnie wyższe – choćby za wiatę 125 tys., a za garaż 25 tys. Nie zmienia się natomiast opłata legalizacyjna za samowolne postawienie domu – 50 tys. zł.

Jak więc widzimy ma być szybciej i łatwiej. Termin uprawomocnienia się zgłoszenia budowy określono na 30 dni. To zdecydowanie krócej, niż wynosi obecnie czas uzyskiwania pozwoleń na budowę w wielu starostwach w  całym kraju.

Choć teoretycznie starostwo, bądź gmina w przypadku miasta na prawie powiatu, powinno wydać pozwolenie na budowę niezwłocznie, w praktyce urzędnicy mogą zwlekać z wydaniem pozwolenia nawet 65 dni, bo na tyle pozwala im obecne prawo budowlane. Warto zaznaczyć, że  do terminu tego nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony, albo z przyczyn niezależnych od organu.

Ponieważ uzyskane pozwolenie na budowę uprawomocnia się po 14 dniach od jego wydania, o ile nie ma jakichś przerw w postępowaniu itp. cały proces od złożenia dokumentów do uzyskania prawa do rozpoczęcia prac może wynosić nawet 79 dni, a więc blisko kwartał.
Tak więc obecnie powinno być zdecydowanie szybciej. Co ważne – nowelizacja usprawnia całą procedurę także w przypadku ścieżki z pozwoleniem na budowę. Jeśli wystąpią braki formalne we wniosku, urzędnicy mają nas o tym fakcie poinformować w ciągu 14 dni i wezwać do uzupełnieni dokumentów. Obecnie termin nie jest określony.

Czy jednak budowa domu bez pozwolenia nie godzi w interesy właścicieli sąsiednich działek i nieruchomości? Czas pokaże jak do zagadnienia podejdzie Trybunał Konstytucyjny, który już raz w wyroku z 2011 roku odrzucił nowelizację prawa budowlanego, która znosiła obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. Należy dodać, że tamta nowelizacja szła jednak dużo dalej niż obecnie wchodzące w życie przepisy. Wtedy zrezygnowano z pozwoleń na budowę również dla dużych nieruchomości – przemysłowych, komercyjnych, wielorodzinnych czy użyteczności publicznej. Trybunał uznał, że tak daleko idące zmiany mogą godzić w interesy właścicieli sąsiednich budynków.

Należy pamiętać, że obecna zmiana nie znosi pozwolenia na budowę, wprowadza jedynie ściśle określone wyjątki, które nie będą takiego pozwolenia wymagały. Obszar oddziaływania domu nie może – jak już wspomnieliśmy – przekraczać działki na której ma być postawiony.

Co prawda w polskim prawie budowlanym pojęcie obszaru oddziaływania jest nieostre i każdorazowo jego określenie zależy od ustaleń urzędnika prowadzącego postępowanie. Cześć ekspertów uważa, że w związku z tym osoby trzecie – właściciele sąsiednich posesji – powinni być dopuszczeni do postępowania, by móc zająć stanowisko, a samo wytyczenie obszaru oddziaływania powinno być z uwagi na złożoność problemu przedmiotem osobnego postępowania.

Co może zrobić człowiek, który uważa że inwestycja sąsiada oddziałuje na jego nieruchomość? Pozostaje mu zgłoszenie swoich wątpliwości do powiatowego nadzoru budowlanego, który powinien wszcząć kontrolę  w tym zakresie.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN