Znaczna nadpodaż mieszkań, utrzymująca się w pierwszym półroczu, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, przyczyniła się do spadku cen i ożywienia popytu. Dodatkowo, stymulatorem popytu było stopniowe łagodzenie przez banki kryteriów udzielania kredytów oraz rosnący optymizm kupujących, wobec możliwości wyboru spośród szerokiej oferty mieszkań. Liczba kupujących wzrosła znacząco – podczas gdy jeszcze w styczniu 2009 w bazie ofert WGN na jedną ofertę kupna przypadało 12 ofert sprzedaży, to w listopadzie  - 7 ofertom kupna odpowiadało 10 ofert sprzedaży, tzn. proporcja ta wyniosła już tylko 1 : 1,3.

Ceny
Od kilku miesięcy, w wyniku rosnącego popytu, spadki cen ofertowych mieszkań są mniejsze, a ceny bardziej stabilne. Jeżeli w styczniu br. można było wynegocjować obniżkę ceny transakcyjnej o 5 – 15%, a nawet o 20%, to obecnie negocjacje dają korektę w dół o 3 -7%.

Na rynku wtórnym we Wrocławiu w listopadzie 2009 średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania w standardzie popularnym ustabilizowała się na poziomie 5650 zł.

Na rynku pierwotnym średnia cena 1 mkw. osiągnęła poziom 5360 zł dla gotowych mieszkań w stanie deweloperskim. Do tej ceny należy doliczyć około 18 – 24% na dodatkowe nakłady na prace wykończeniowe.


Wg danych WGN, struktura finansowania zakupu mieszkań przez klientów, w październiku i listopadzie 2009 r.
wyglądała następująco:
•    48% klientów kupowało za gotówkę, wspomagając się kredytem uzupełniającym do 20% ceny;
•    43% klientów wykorzystało głównie kredyt bankowy w wysokości około 70% ceny, resztę pokrywając wkładem własnym,
•    7% klientów kupowało tylko za gotówkę,
•    2% klientów kupowało tylko za kredyt.

Popyt
Podobnie jak w poprzednich latach, największym popytem cieszyły się mieszkania w standardzie popularnym 2- i 3-pokojowe, wybudowane w ostatnich latach, a także starsze, ale dobrze utrzymane. W dalszej kolejności 1-pokojowe, zlokalizowane w śródmieściu, albo w pobliżu wyższych uczelni, co może świadczyć, że kupowane są jako inwestycja w celu późniejszego wynajmu dla studentów.

Z uwagi na niższe ceny wzrosło zainteresowanie mieszkaniami w peryferyjnych osiedlach, dobrze skomunikowanych z centrum. Kryterium niskiej ceny decydowało też o większym zainteresowaniu tanimi mieszkaniami do remontu, pod warunkiem korzystnej lokalizacji. Wobec dużego wyboru mieszkań w dobrym standardzie, małe było zainteresowanie mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty, zwłaszcza na wysokich kondygnacjach, pomimo, że były tańsze nawet o 20 – 30%. Brak też zainteresowania mieszkaniami przeszacowanymi, o zawyżonych cenach, nieadekwatnych do ich rzeczywistego standardu.

Dobra inwestycja
Obserwacje rynku pozwoliły na potwierdzenie tezy, że inwestowanie w nieruchomości stało się już zdecydowaną alternatywą dla inwestycji w lokaty, fundusze czy giełdę. Nie niesie ze sobą takiego ryzyka i nie wymaga tak dużej wiedzy i doświadczenia, jak inwestycje w rynek kapitałowy.
Wg danych WGN, w III kwartale 2009 aż 34% zakupionych mieszkań, głównie z rynku pierwotnego, trafiło ponownie do obrotu, jako mieszkania do wynajmu.

Ceny wynajmu mieszkań we Wrocławiu, listopad 2009:

•    1-pokojowe - 900-1400 zł/m-c + opłaty eksploatacyjne
•    2-pokojowe - 1200-1800 zł/m-c + opłaty eksploatacyjne
•    3-pokojowe - 1400-2500 zł/m-c + opłaty eksploatacyjne


Prognozy
Nieco łagodniejsza polityka kredytowa banków, pozwalająca na zwiększenie popytu na zakup mieszkań, oraz malejąca pula gotowych lokali w ofercie deweloperów nasuwają prognozę zdecydowanego zahamowania spadku cen, a nawet ich kilkuprocentowego wzrostu już z początkiem przyszłego roku. Co prawda, nadpodaż utrzymuje się nadal, jednak nowych mieszkań nie przybywa. Deweloperzy wolą bowiem ograniczać nową podaż, niż obniżać ceny mieszkań, co jest naturalną konsekwencją wolnego rynku.

Leszek Michniak
WGN Nieruchomości