Z ostatnich danych NBP, za IV kw. 2014 wynika, że najwięcej spośród pięciu dominujących ośrodków (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk i Poznań) spadły ceny w stolicy. Pod koniec zeszłego roku za metr kwadratowy mieszkania używanego mieszkania należało zapłacić średnio 7000 zł, co oznacza spadek o 300 zł względem wcześniejszego kwartału. W ciągu całego minionego roku ceny w Warszawie zmieniły się jednak nieznacznie – spadły o około 150 zł.

W Poznaniu stawki transakcyjne przez cały 2014 rok praktycznie się nie zmieniły – za metr kwadratowy mieszkania używanego należało płacić 4900 zł.

Podobnie rzecz ma się w Gdańsku – tam przez większość roku ceny transakcyjne wynosiły 5000 zł/ mkw. Odnotowany wzrost dotyczy tylko porównania z pierwszym kwartałem, gdy płaciło się średnio 4800 zł. We Wrocławiu również wyraźnych zmian cenowych nie odnotowano. Za metr kwadratowy mieszkania wg ostatnich danych NBP płaciło się 5100 zł. Z kolei w Krakowie wzrost cen był minimalny – na poziomie 100 zł. W ostatnim kwartale 2014 wg NBP płaciło się za mieszkania w tym mieście 5800 zł/ mkw.

Na podstawie powyższych informacji widać, że ruchy cenowe na rynku wtórnym są niewielkie. Co prawda mieszkania już nie tanieją, ale też nadal nie ma wyraźnego odbicia na rynku.
Na podstawie ofert zamieszczonych w WGN możemy powiedzieć, że średnie ceny ofertowe w pierwszym kwartale 2015 wynosiły – w Krakowie 6700 zł, we Wrocławiu 5900, w Poznaniu 5700, w Gdańsku 5500, a w Warszawie 7800 zł. Oczywiście przytoczone stawki dotyczą ofert. Ceny transakcyjne są przeciętnie o 7,5 – 10 proc. niższe.

Jaka przyszłość w tym roku czeka rynek wtórny mieszkań? Na takie pytanie niełatwo jednoznacznie odpowiedzieć, bowiem wiele zależy od tego, jak zachowa się rynek pierwotny, a w szczególności – jak będzie kształtował się popyt na mieszkania w ramach programu MDM.

Rząd próbuje wspomóc MDM, zakładając m.in. że konsekwentne rugowanie z programu rynku wtórnego przełoży się właśnie na wzrost zainteresowania nowymi mieszkaniami z państwową dopłątą. Na taki stan rzeczy ma wpłynąć również fakt wzrostu wymaganego przez banki wkładu własnego dla kredytów hipotecznych – do 10 proc.

Na razie przynajmniej taka kalkulacja się nie sprawdziła. W zeszłym roku już przecież minimalny wkład wynosił 5 proc. mimo to szturmu na MDM nie było – głównie ze względu na nierówny dostęp do takich mieszkań w różnych miastach, ale też z powodu konkurencji rynku wtórnego, który z racji szerokiego wachlarza ofert ma do zaproponowania klientom niejednokrotnie mieszkania nawet tańsze niż nowe w MDM za to dużo lepiej zlokalizowane i dodatkowo wykończone, a więc bez konieczności wykładania kolejnych pieniędzy. Należy pamiętać, że często tanie mieszkania z dopłatą powstają na peryferyjnych osiedlach, z wyraźnymi brakami w infrastrukturze oraz w zakresie dostępu do komunikacji miejskiej itd., co tylko zwiększa atrakcyjność mieszkań używanych.

Obecnie ustawodawca – widząc fiasko MDM – próbuje w nowy sposób rozkręcić program – nadal w opozycji do rynku wtórnego – poprzez dopuszczenie do udziału ludzi, dla których mieszkanie z dopłatą nie będzie pierwszym własnościowym. Zniesiony ma być też limit wieku – 35 lat. Takie rozwiązanie co prawda może nieco rozkręcić popyt na mieszkania dla młodych, ale z racji faktu, że jest ono przypisane tylko rodzinom wielodzietnym, nie należy przeceniać jego wpływu na rynek.

Nadal więc prawdopodobnie ogromna większość uczestników programu będą to single. Inne rozwiązanie proponowane przez rząd, które ma pomóc MDM – może natomiast – paradoksalnie pomóc rynkowi wtórnemu.

Chodzi o możliwość objęcia dopłatami także mieszkań powstałych w wyniku adaptacji i przebudowy (o ile w wyniku tych czynności powstało nowe mieszkanie). Do tej pory finansowanie przez banki w ramach MDM tego typu inwestycji wzbudzało wątpliwości – czy mieszczą się w wymogach programu, czy też nie. Nowe przepisy mogą wzbudzić większe zainteresowanie inwestorów mieszkaniami używanymi np. w kamienicach itp.

W najbliższym czasie na pewno nie widać czynników rynkowych, które mogłyby szybko przełożyć się na wzrost cen mieszkań używanych. Najprawdopodobniej więc przed nami kolejne miesiące stabilizacji cenowej.

Obecnie do najtańszych na rynku mieszkań należą te w blokach z wielkiej płyty i w kamienicach. Różnice cenowe potrafią być jednak znaczne – w zależności od lokalizacji. Mieszkania w blokach mogą więc uzyskiwać wyceny wyraźnie powyżej średnich cenowych, jeśli są położone w dogodnych, atrakcyjnych miejscach – np. w centrach miast. Podobnie ma się rzecz w przypadku kamienic – te dobrze zlokalizowane, zwłaszcza po remontach automatycznie zyskują na wartości i mogą nawet stać się nieruchomościami prestiżowymi.

Jeśli chodzi o metraż preferowany przez klientów – tu od dłuższego czasu nic się nie zmienia. Największą popularnością cieszą się mieszkania 2-3 pokojowe o średnich metrażach – 45 – 60 mkw. Obecnie jednak z racji taniejących kredytów i ciągle atrakcyjnych cen, większy popyt notuje się także w segmencie mieszkań dużych – powyżej 70 mkw. Na rynku natomiast nie ma wzięcia już na kawalerki – postrzegane jako mieszkania niepraktyczne.

Teresa Michniak / Dział analiz WGN