Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tzw. prawem rzeczowym ograniczonym. Właścicielem takiej nieruchomości, nawet z założoną księgą wieczystą, pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, natomiast lokator uzyskuje prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem. Może więc np. lokal oddać komuś w użytkowanie bądź wynająć. Nie potrzebuje w tym zakresie zgody spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli jednak chciałby np. prowadzić w swoim mieszkaniu działalność gospodarczą, czy ogólnie wykorzystywać lokal do celów nie mieszkaniowych musi już taką zgodę uzyskać. Jest to szczególnie ważne dla potencjalnych kupujących, którzy zamierzają mieć w mieszkaniu np. biuro firmy itp.

Mieszkanie ze spółdzielczym własnościowym prawem można też sprzedać, ale nie będzie to sprzedaż stricte mieszkania (tak jak ma to miejsce w przypadku pełnej własności) a sprzedaż prawa do mieszkania. Taką transakcję zawiera się również w formie notarialnej.

Obecnie – od 2007 roku – nie ustanawia się już spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, ale nadal mają je osoby objęte nim wcześniej, oraz nadal jest ono przedmiotem obrotu, a więc mogą takie prawo uzyskać ci, którzy kupią taką nieruchomość.

Choć w „codziennym życiu” różnica między prawem spółdzielczym a własnością mieszkania wydaje się niedostrzegalna (chyba, że właśnie chcemy prowadzić firmę w mieszkaniu), jednak istotne problemy mogą pojawić się, jeśli będziemy chcieli takie mieszkanie kupić, czy też sprzedać.

Oczywiście warunkiem podstawowym będzie założenie księgi wieczystej. Jak wiadomo by uzyskać kredyt na mieszkanie księga jest konieczna, gdyż tam dokonuje się wpisu hipoteki. Powinniśmy więc wymóc na właścicielu by księgę założył, bądź też złożył wniosek o jej założenie.

Księga to też rodzaj „gwarancji’ co do nieruchomości. Na podstawie rękojmi wiary publicznej uznaje się, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem faktycznym. Księga więc definiuje jakie prawa w niej zawarte funkcjonują, a które są wykreślone. Tak więc założenie księgi będzie w interesie samego sprzedającego nieruchomość.

Niestety w przypadku spółdzielczego prawa własności nawet księga wieczysta może nie uchronić nas przed problemami z uzyskaniem kredytu. Obecnie banki często odmawiają finansowania w sytuacji, gdy stan prawny gruntu, na którym stoi nieruchomość jest nieuregulowany, nawet jeśli założono księgę wieczystą.

Na mocy orzeczenia Sądu Najwyższego z maja 2013 nie można założyć nowej księgi wieczystej dla mieszkania stojącego w budynku na gruncie, który nie należy do spółdzielni mieszkaniowej.

Taki stan rzeczy wcale nie jest w polskich warunkach rzadkością, dlatego w pierwszym rzędzie powinniśmy dokładnie dowiedzieć się do kogo należy grunt. Co prawda w przygotowaniu są przepisy, które mają rozwiązywać ten problem i obligować publicznych właścicieli (skarb państwa, samorządy) do zawierania w ciągu dwóch lat umów ze spółdzielniami w kwestii przekazania im terenów czy to w użytkowanie wieczyste czy poprzez przeniesienia własności na spółdzielnie. Na razie jednak te uregulowania ciągle nie weszły w życie.

Na pewno potencjalny kupujący może domagać się zwrotu kosztów wynikających z założenia księgi wieczystej i ewentualnego późniejszego wykupu mieszkania. Może też domagać się załatwienia tych spraw przez sprzedającego przed dokonaniem transakcji.

 

Marcin Moneta   Analityk WGN