A jest w czym wybierać. W pierwszym z wymienionych regionów znajduje się miasto Praga, która nie potrzebuje kampanii reklamowej i przyciąga swą magiczną aurą. Swoisty, przemysłowy charakter Śląska kusi atrakcyjnymi cenami nieruchomości. Z kolei zagłębie winiarskie, z którym po raz pierwszy spotkałam się oglądając czeską komedię „Młode wino”, to tereny Moraw - idealne miejsce na wypoczynek z dala od miejskiego zgiełku. Niestety, prawo związane z zakupem nieruchomości w Czechach to dla cudzoziemców czeski film, czyli nikt nie wie, o co chodzi.


Nabywanie nieruchomości w Republice Czeskiej przez
cudzoziemców związane jest z pewnymi ograniczeniami
W pojęciu przepisów czeskich cudzoziemiec to osoba, która nie ma w tym państwie stałego miejsca zameldowania. Osoba fizyczna, chcąca nabyć nieruchomość na terenie Czech, musi być obywatelem tego kraju lub, jako obywatel Unii Europejskiej, posiadać prawo do tymczasowego miejsca zamieszkania w Republice Czeskiej. Drugim sposobem na obejście zakazu nabywania nieruchomości, jest utworzenie czeskiej osoby prawnej, która musi posiadać oddział albo spółkę córkę na terenie Czech. Zwykły „Kowalski” niestety myli czasami znaczenie pojęcia „osoba prawna”. Należy pamiętać, że powstanie, cały ustrój i ustalanie osób prawnych określane jest przez właściwe przepisy. Osoby prawne często mylone są z przedsiębiorcą, pracodawcą czy zakładem pracy. Można być przedsiębiorcą, czy nawet zakładem pracy, nie będąc osobą prawną. Uzyskanie osobowości prawnej następuje z chwilą wpisania jej do właściwego rejestru, którym w Polsce najczęściej jest Krajowy Rejestr Sądowy. Do najważniejszych osób prawnych należą spółki kapitałowe, spółdzielnie, jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiaty, województwa), fundacje, partie polityczne, wyższe uczelnie czy kościół. Natomiast osobami fizycznymi, co często jest rozumiane błędnie, są m.in. spółki cywilne, osobowe i zwykłe stowarzyszenia.

Zakładamy firmę w Czechach
W Czechach wszystkie spółki i przedstawicielstwa muszą być zarejestrowane w rejestrze handlowym, który prowadzony jest przez określony sąd gospodarczy. Wiąże się to z uzyskaniem osobowości prawnej. Osoba, która może okazać pisemne upoważnienie firmy zainteresowanej rozpoczęciem działalności na terenie Republiki Czeskiej, składa wniosek o jej rejestrację. Oczywiście po uprzednim zebraniu kapitału lub wkładów do spółek osobowych, który jest wymagany. Zgodnie z prawem dane znajdujące się we wniosku muszą być potwierdzone odpowiednimi dokumentami. Następnie osoba prawna dostaje tak zwany numer statystyczny, który jest odpowiednikiem polskiego REGON, oraz numer podatkowy NIP. Dzień wpisania spółki do rejestru handlowego jest dniem jej powstania.
Zasada ta nie odbiega w treści od polskiej regulacji w tym zakresie.

Obejście prawa czeskiego
Jednak wyróżnia się kilka sytuacji dotyczących nabywania nieruchomości, w których cudzoziemca może obejść prawo, a przez to nie stosować się do powyższych warunków związanych z rejestrem handlowym. Wyjątki te stanowią sytuacje, w których dochodzi do nabycia nieruchomości w wyniku:
  • spadku,
  • darowizny - jeśli uzyska je od darczyńcy współmałżonka, jego rodziców lub dziadków nie będących cudzoziemcami w rozumieniu czeskiej ustawy dewizowej,
  • prywatyzacji,
  • wspólności małżeńskiej, z których jeden nie jest rezydentem czeskim,
  • zamiany nieruchomości położonej w Czechach należącej do cudzoziemca na inną nieruchomość, przy czym należy pamiętać, że to wymiana nieruchomości o tej samej wielkości i wartości,
  • nabywania nieruchomości przez przedstawicielstwo dyplomatyczne na potrzeby ambasady zagranicznej.

Spojrzenie na nieruchomości leśne i rolne
Według prawa dewizowego osoby fizyczne mające miejsce zamieszkania lub siedzibę firmy poza granicami Republiki Czeskiej, nie mają pozwolenia nabywania nieruchomości leśnych lub rolnych. Jeśli jednak nieruchomość nabywana jest przez nierezydenta, będącego obywatelem Czech lub kraju Unii Europejskiej, który tymczasowo mieszka na terenie państwa czeskiego i zajmuje się uprawą tej ziemi przez okres 3 lat przed nabyciem gruntu, to takie osoby nie muszą uzyskiwać zezwolenia.

Sprawdzamy stan prawny nieruchomości
W sytuacji, gdy znaleźliśmy nieruchomość, np. dom, mieszkanie, którą chcemy zakupić, dobrym pomysłem jest sprawdzenie stanu prawnego naszego obiektu zainteresowań. Pewnym, jak i zarazem głównym źródłem informacji jest rejestr nieruchomości, który uznawany jest za bazę danych o nieruchomościach. Dane o właścicielu i jego prawach odnoszących się do nieruchomości dostępne są dla każdego zainteresowanego. Dzięki temu możemy dowiedzieć się czy np. na dom nie jest zaciągnięty kredyt hipoteczny lub czy też nie jest ustanowiona służebność gruntowa na działkę. Jeśli interesuje nas konkretnie hipoteka ustanowiona na nieruchomość to należy sprawdzić dane w Notarialnym rejestrze Zastawów.
Niestety pułapki są wszędzie. Czasami niektóre nieruchomości podlegają ustawowemu prawu pierwokupu, które należy do gminy, miasta czy nawet państwa. W takiej sytuacji niejedna osoba wycofuje się z planu zakupu, ponieważ istniejące ryzyko nie pozwala na pełny komfort posiadania nieruchomości. Takich informacji możemy dowiedzieć się poprzez sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego.

Roczny podatek od nieruchomości
Jeżeli posiadamy nieruchomość na terenie Republiki Czeskiej, jesteśmy objęci obowiązkiem zapłaty rocznego podatku od nieruchomości. Jednak stopa podatkowa nie różni się tylko w zależności od rodzaju nieruchomości, ale również od wielkości jej powierzchni czy przeznaczenia. Budynki, w tym też mieszkalne, objęte są stopą podatkową od ok. 1 - 5 koron czeskich za m2 powierzchni. Należy pamiętać, że podatek od apartamentu w wieżowcu w Pradze będzie nas kosztował dużo więcej, niż mieszkanie poza granicami miasta. Co więcej, każda nieruchomość jest weryfikowana
z pewnymi normami prawa podatkowego, które obowiązuje w danej miejscowości. Inaczej jest z nieruchomościami rolnymi i leśnymi. Stopa podatkowa zależna jest od ceny za teren, która w każdym roku ustalana jest przez państwo. Tak więc, dla nieruchomości rolnych stopa podatkowa wynosi ok. 0,75 %, a leśnych ok. 0,25% ceny. Obecnie - na poziomie od ok. 1 do 16,5 koron czeskich za 1m².

Justyna Kulawik
Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 08-09/09