Wg danych Narodowego Banku Polskiego, średnia cena transakcyjna mieszkań nowych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Gdańsku i Gdyni wynosiła w drugim kwartale blisko 6300 zł za metr kwadratowy, podczas gdy w przypadku mieszkań używanych było to niecałe 5600 zł/ m kw.

Na poszczególnych rynkach różnice cenowe oczywiście kształtują się inaczej. Z największą przepaścią między stawkami za mieszkania nowe i używane, wśród dużych miast, wg NBP mamy do czynienia w Poznaniu i Łodzi. W stolicy Wielkopolski ceny transakcyjne za nieruchomości używane wynosiły przeciętnie 4950 zł za metr, podczas gdy  na poznańskim rynku pierwotnym za nowe mieszkanie trzeba było zapłacić średnio 6000 zł/ m kw. Czyli różnica w tym przypadku wyniosła aż ponad 1000 zł na metrze.

Podobnie ma się sytuacja w przypadku Łodzi – tutaj mieszkania używane kosztowały średnio około 3420 zł za metr kwadratowy – za nowe trzeba było płacić 4500 zł.

Z danych NBP wynika też, że duża różnica cen występuje we Wrocławiu. Za mieszkania używane w stolicy Dolnego Śląska płaci się – wg NBP- średnio około 5000 zł (w WGN obserwujemy wyższe poziomy cen), podczas gdy rynek pierwotny kosztuje przeciętnie 5800 zł od metra.
700 zł mniej za mieszkanie używane zapłacą z kolei klienci w Gdańsku. Tu kosztują one 5000 zł od metra, podczas gdy mieszkania nowe sprzedaje się średnio za 5700 zł.



Najmniejsze różnice cenowe obserwujemy z kolei na tych rynkach, gdzie mieszkania są najdroższe, czyli w Warszawie i Krakowie. W stolicy średnia cena mieszkań z rynku wtórnego – wg NBP – wynosiła w drugim kwartale 6850 zł/ m kw., podczas gdy stawka za mieszkania nowe kształtowała się na poziomie 7300 zł za metr. Z kolei w Krakowie rynek wtórny kosztował przeciętnie 5900 zł, a mieszkania nowe 6100 zł.
Z zestawienia widać, że nawet pozornie tańsze mieszkania z państwowego programu MDM nie wpłynęły znacząco na ceny nowych nieruchomości, które nadal są wyższe od mieszkań używanych.

W WGN oczywiście potwierdzamy tę tendencję, choć średnie cenowe wśród naszych ofert są nieco inne. Nie wszędzie też rynek wtórny jest rzeczywiście tańszy.

W miastach takich jak Kraków czy Warszawa to za mieszkania używane należy płacić więcej. W Krakowie średnia cen ofertowych mieszkań nowych wynosi obecnie w WGN 6300 zł/ m kw. podczas gdy rynek wtórny wyceniany jest na około 7000 zł. Z kolei w Warszawie przeciętna ofertowa mieszkań nowych to około 6800 zł od metra, a używanych 7300.

W pozostałych dużych miastach już jednak tańszy jest rynek wtórny.
We Wrocławiu przeciętnie za używane mieszkania oferenci z WGN oczekują około 6000 zł za metr, podczas gdy nowe wycenia się na około 6300 zł. W Poznaniu mieszkania nowe wycenia się średnio na 5600 zł, ofertowe ceny za mieszkania używane wynoszą natomiast około 5000 zł.
Wszystkie te dane potwierdzają tendencje na rynku mieszkaniowym – nieruchomości używane ciągle są na niskich poziomach cenowych i ciągle wygrywają konkurencję z rynkiem pierwotnym.

Co ciekawe - ceny mieszkań nowych okazują się znacznie odbierać od używanych zwłaszcza na tych rynkach, gdzie limity cen MDM są zdecydowanie zawyżone, w stosunku do średnich cenowych. Tak się dzieje zwłaszcza w Łodzi i Poznaniu. W obu tych miastach maksymalne stawki mieszkań z dopłatą są dużo wyższe od cen przeciętnych. Powoduje to zjawisko odmienne, od celu programu państwowego – mieszkania z dopłatą okazują się drogie i windują całe średnie ceny dla rynku pierwotnego.

Z drugiej strony mamy takie miasta jak Kraków i Warszawa, gdzie cenowo dominuje jednak rynek wtórny. Wynika to głównie z dużego zapotrzebowania na mieszkania w dobrych, centralnych lokalizacjach, które – w większości – są niedostępne dla budownictwa deweloperskiego. Należy pamiętać też, że rynek wtórny charakteryzuje się dużo większą i bardziej zróżnicowaną ofertą, oraz możliwością wyboru spośród wielu lokalizacji, często atrakcyjniejszych, niż w przypadku nowego budownictwa, zwłaszcza mieszkań w MDM.

Iwona Hryncewicz
Doradca i analityk rynku nieruchomości komercyjnych