W drugim kwartale firmy deweloperskie w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź oczekiwały przeciętnie 6900 zł za metr kwadratowy nowego mieszkania. Tak wynika z ostatnich danych NBP.

O ile deweloperzy byli skłonni zejść z cen? Z danych wynika, że uśrednione ceny transakcyjne dla wyżej wymienionych rynków były o 630 zł niższe. Średnia transakcyjna wynosiła 6276 zł, czyli była niższa od ofertowej o 9 procent.

Oczywiście nie wszędzie, w równym stopniu deweloperzy byli skłonni do negocjacji i upustów. Z zestawienia NBP wynika, że najtrudniej wytargować niską stawkę w Krakowie. Wg NBP średnia cen ofertowych mieszkań nowych w tym mieście wynosiła w drugim kwartale niecałe 6400 zł, podczas gdy transakcyjna – 6150 zł. W tym przypadku różnica oferty do rzeczywistej ceny zakupu to zaledwie niecałe 4 proc.

Z zestawienia stawek NBP wynika, że więcej można wytargować na rynku pierwotnym w Warszawie. Tutaj średnia cen ofertowych nowych mieszkań wynosiła 7900 zł, podczas gdy transakcyjna – 7300, czyli o 7,5 proc. mniej.

We Wrocławiu na rynku pierwotnym cena transakcji jest przeciętnie niższa o 300 zł – z 6100 do 5800 zł, co stanowi 5 proc. W Gdańsku jest podobnie – tutaj choć w ofercie mieszkania są przeciętnie za 6100 zł, średnia transakcyjna to 5700, czyli niższa o 6,5 proc. Jeśli chodzi o Poznań – tu wg NBP cena sprzedaży jest niższa o 400 zł od ofertowej i wynosi 6100 zł. Różni się o 6 proc.

Jak więc widzimy do ugrania na rynku pierwotnym jest obniżka rzędu przeciętnie od 300 do 600 zł za metr kwadratowy. Przy przeciętnym 50 metrowym mieszkaniu daje to nawet 30 tysięcy złotych oszczędności.

Należy zaznaczyć, że na rynku pierwotnym od początku roku ceny ofertowe pozostają stabilne, natomiast można zauważyć niewielki wzrost cen transakcyjnych, co oznacza, że deweloperzy będą coraz mniej skłonni do upustów. Z kwartału na kwartał średnia cen transakcyjnych na największych rynkach wzrosła o około 70 – 100 zł.

Na tle rynku pierwotnego, bardzo korzystnie prezentuje się rynek wtórny. Okazuje się, że tutaj u sprzedających „ugramy” dużo większe upusty.

W siedmiu największych miastach uśredniona stawka ofertowa za metr kwadratowy mieszkania wynosiła w drugim kwartale 6785 zł, czyli niewiele mniej, niż za mieszkania nowe. Jednak średnia transakcyjna była już wyraźnie niższa i wyniosła 5600 zł, a więc o ponad 1100 zł mniej! Jest to różnica sięgająca aż 17 proc.

Skąd tak wysoka przepaść między ofertami a rzeczywistą ceną zakupu mieszkania? Ciężko to jednoznacznie uzasadnić, zwłaszcza, że z danych NBP wynika, że podobna różnica funkcjonuje co najmniej od początku 2013 roku. Należy pamiętać, że po okresie kryzysu mieszkaniowego, rynek wtórny staniał w Polsce nawet o ponad 20 proc. Obecne ceny są na poziomie tych z początku 2007 roku, czyli z etapu kiedy dopiero zaczynała rosnąć bańka cenowa na rynku.

Oczywiście nie wszędzie dysproporcja między cenami ofertowymi i transakcyjnymi będzie tak wyraźna. Przykładowo – w Krakowie oferenci oczekują za mieszkania na rynku wtórnym przeciętnie 6700 zł, ceny transakcyjne są o 700 zł niższe – czyli o 10 procent.

We Wrocławiu używane mieszkania wystawia się na sprzedaż – wg NBP – w stawkach przeciętnych 5650 zł, podczas gdy średnia transakcyjna wynosi 5100 zł, czyli o 550 zł mniej. W Poznaniu stosunek wynosi 5700 zł do 5000.

Najbardziej w zestawieniu NBP zaskakuje natomiast porównanie cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań używanych w Warszawie. Z tych danych wynika, że przeciętnie cena transakcyjna w stolicy jest niższa blisko o 2000 zł! Wg NBP w ostatnim kwartale oferenci oczekiwali przeciętnie za metr kwadratowy mieszkania w stolicy 8700, podczas gdy sprzedawali go w średnich cenach wynoszących 6850 zł.

Co więcej – o ile ceny ofertowe mieszkań w Warszawie w ciągu ostatnich 3 kwartałów się nie zmieniły, to te transakcyjne jeszcze spadły o około 250 – 300 zł za metr. W ostatnim kwartale 2013 roku oraz pierwszym 2014 – oferenci sprzedawali mieszkania w stolicy średnio po 7150 zł.

Przykład Warszawy nie wskazuje jednak dalszych obniżek cen mieszkań używanych. Na pozostałych rynkach stawki transakcyjne albo się nie zmieniły, albo nieznacznie wzrosły. Z największymi wzrostami mamy do czynienia w Krakowie, Gdańsku i Gdyni, gdzie w porównaniu do wcześniejszego kwartału ceny są wyższe o 200 – 250 zł.

 

Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN