Wysoka aktywność deweloperów, duży popyt, niski poziom pustostanów oraz niewielki wzrost stawek czynszu to główne cechy charakteryzujące wszystkie sektory rynku nieruchomości w 2008 roku. Popyt ze strony najemców oraz brak perspektyw dalszego wzrostu stawek czynszu w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy będzie główną obawą zarówno deweloperów jak i właścicieli w 2009 roku.
Największą ponad 75% grupą podmiotów dokonujących zakupów nieruchomości na polskim rynku w 2008 roku stanowiły fundusze inwestycyjne, istotnie negatywny wpływ na wolumen transakcji miało zawieszenie działalności 12 niemieckich funduszy inwestycyjnych w ostatnim kwartale 2008 roku.
Analiza struktury transakcji wykazuje niesłabnące zainteresowanie inwestorów sektorem biurowym, który w 2008 roku przyciągnął ponad 970 mln €. W segmencie handlowym natomiast w całym 2008 roku ulokowano około 470 mln €, przy czym nie zanotowano tak znaczących transakcji portfelowych, jakie miały miejsce w 2006 i 2007 roku. Na koniec IV kw. 2008 roku skumulowana wartość transakcji w sektorze handlowym przekroczyła 7,8 mld €. Ze względu na zdominowanie rynku przez kilka podmiotów, a w konsekwencji ograniczoną liczbę i wielkość wolumenu pojedynczych transakcji, sektor magazynowy stanowi najmniejszą część rynku inwestycyjnego w Polsce. W 2008 roku ulokowano ponad 150 mln €, a skumulowana wartość transakcji przekroczyła 900 mln €.
Warszawa pozostaje najbardziej dojrzałym rynkiem biurowym w Polsce z zasobami nowoczesnej powierzchni na wynajem szacowanymi na około 2,43 mln m². Wśród rynków regionalnych (Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto i Katowice) pozycję lidera po raz pierwszy zajął Wrocław, Którego zasoby powierzchni biurowej na wynajem przekroczyły poziom 257.000 m², dzięki realizowaniu w 2008 roku rekordowej wielkości nowej podaży (ponad 105.000²). Kraków, z zasobami szacowanymi na około 234.000 m², uplasował się na miejscu drugim. Trzecią pozycję zajęło Trójmiasto (184.000 m² powierzchni biurowej na wynajem). Najmniejszym rynkiem pozostają Katowice, gdzie istnieje ponad 111.000 m² biur.
W konsekwencji zawirowań na rynkach finansowych, które miały miejsce w 2008 roku, rozpoczęcie realizacji nowych projektów będących na etapie planowania może zostać odłożona w czasie ze względu na ograniczony dostęp do finansowania dłużnego i większą ostrożność deweloperów w podejmowaniu nowych przedsięwzięć. Należy spodziewać się rozpoczęcia tylko nielicznych projektów w 2009 roku, co może ograniczyć podaż, zwłaszcza w II połowie 2010 i 2011 roku.
Przewiduje się, że w związku z panującą sytuacją na rynkach finansowych popyt na nowoczesną powierzchnię biurową w Polsce w 2009 r. może ulec osłabieniu. Już pod koniec 2008 roku odnotowano pierwsze sygnały o wstrzymaniu decyzji o nowym najmie, głównie wśród międzynarodowych najemców oraz coraz więcej ofert podnajmu części powierzchni biurowej na okres 1 – 3 lat.
W porównaniu z końcem 2007 roku, miesięczne średnie ważone wywoławcze stawki za powierzchnię z podstawowym wykończeniem, zlokalizowaną
w Centralnym Obszarze Biznesu, wzrosły o ponad 2 €/m², a w poszczególnych budynkach oscylowały pomiędzy 24 a 32 €/m². Podobny wzrost średniej stawki odnotowano w budynkach oferujących wolną powierzchnię do wynajęcia poza centrum, gdzie czynsze w poszczególnych obiektach wahały się od 13 do 20 €/ m² .
Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Warszawie oraz siedmiu głównych miastach regionalnych (Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań, Szczecin, Katowice, Łódź) na koniec 2008 roku przekroczyły poziom 4,5 mln m². W porównaniu z 2007 rokiem odnotowano wzrost o ponad 147.000 m² (około 3,3%). W skład nowej podaży weszło dwanaście projektów zlokalizowanych poza Warszawą.
Najwyższy poziom miesięcznych wywoławczych czynszów za wynajem powierzchni w centrach handlowych za tzw. prime units, czyli powierzchnie od 100 do 150 m² osiągalny jest w Warszawie, gdzie stawki wahają się od 65 do 90 €/m². Za stolicą uplasował się Kraków z nieco niższymi stawkami 60-70 €/m². Trójmiasto, Poznań oraz Wrocław to regiony, w których miesięczne stawki czynszów za te powierzchnie wahają się od około 40 €/m² do 55 €/m², natomiast najniższe wartości czynszów odnotowano w Katowicach, Szczecinie i Łodzi, gdzie najemcy są skłonni zapłacić od około 40 €/m² do 50 €/m² powierzchni handlowej.
Całkowite zasoby powierzchni magazynowych pod koniec 2008 roku szacowane były na około 4,67 mln m². Około 45% tej wartości stanowiła podaż zlokalizowana w Warszawie. Pomimo systematycznego spadku udziału rynku warszawskiego w ogólnych zasobach magazynowych nadal cieszy się on dużym zainteresowaniem ze strony deweloperów.
Trwa dynamiczny rozwój sektora magazynowego na rynkach regionalnych, gdzie podaż wzrosła w 2008 roku o ponad 30% w porównaniu z rokiem 2007. Największy przyrost nowej podaży zanotowano w Polsce Centralnej oraz na Górnym i Dolnym Śląsku. Ponadto firmy Panattoni i ProLogis rozpoczęły budowę nowych parków logistycznych na dotychczas słabo rozwiniętym rynku szczecińskim.
Tekst ten był podstawą prezentacji na Kongresie WGN, maj 2009.
Prezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości