Trafna interpretacja realiów rynkowych, rozumienie potrzeb klientów oraz działań konkurencji jest niezbędne do skutecznej sprzedaży mieszkań na niezwykle konkurencyjnym rynku. Trudne czasy można też wykorzystać do wzmocnienia swojej pozycji rynkowej na przyszłość – wystarczy przypomnieć sukces inwestycji planowanych podczas poprzedniego kryzysu i wprowadzonych na rynek zaraz po jego zakończeniu, kiedy konkurencyjna oferta była niewielka. Jednocześnie wiarygodna wiedza jest obecnie szczególnie trudno dostępna. Procesy zachodzące na rynku mieszkaniowym od drugiej połowy 2008 roku charakteryzuje ogromna dynamika i różnorodność. Uczestnicy rynku przeżywający trudności dzielą się informacjami mniej otwarcie niż wtedy, gdy odnosili sukcesy. Stosowane dotychczas przez wielu analityków metody analizy i oceny zjawisk występujących na rynku mieszkaniowym okazują się niewystarczające. Dzięki dwunastoletniemu doświadczeniu w badaniu i analizowaniu rynku mieszkaniowego w Polsce, REAS wypracował skuteczny system zbierania danych o nowych inwestycjach i kompleksowe narzędzia analizy, pozwalające zrozumieć procesy zachodzące obecnie na rynku. Zapraszamy Państwa do lektury krótkiego podsumowania sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce i jej sześciu najważniejszych aglomeracjach. Publikacja stanowi zaledwie wycinek wiedzy zgromadzonej przez REAS podczas badań polskiego rynku mieszkaniowego. Na życzenie klientów przygotowujemy opracowania, których zakres dopasowany jest do konkretnych potrzeb. Jeśli są Państwo zainteresowani bardziej szczegółowymi analizami dotyczącymi konkretnego miasta, dzielnicy czy konkretnej lokalizacji, prosimy o kontakt z Działem Badań i Analiz Rynku. Zachęcamy również do zapoznania się z pełną ofertą usług REAS zaprezentowanych na ostatnich stronach niniejszej publikacji, a także z aktualnymi komentarzami dotyczącymi sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce regularnie publikowanych na www.reas.pl.

Kazimierz Kirejczyk
Prezes Zarządu REAS

POLSKA
Jeśli ktokolwiek miał kilka miesięcy temu nadzieję, że globalny kryzys finansowy może w cudowny sposób ominąć Polskę musi dziś przyznać, że rzeczywistość okazała się o wiele bardziej gorzka. Ogólnoeuropejski kryzys kredytowy, który nastąpił po upadku londyńskiego oddziału banku Lehman Brothers, dotarł do Polski ze wszystkimi towarzyszącymi mu zjawiskami. W IV kwartale 2008 banki właściwie całkowicie wstrzymały udzielanie nowych kredytów deweloperom i dramatycznie zmniejszyły skalę kredytowania w zakresie indywidualnych kredytów hipotecznych. Kryzys finansowy wywarł istotny wpływ na nastroje na rynku nieruchomości mieszkaniowych zarówno po stronie popytu jak i podaży. Choć pierwsze uderzenie dotknęło rynek mieszkaniowy, szybko stało się jasne, że dotychczasowe prognozy dotyczące całej polskiej gospodarki wymagają nowelizacji. Kolejne instytucje, zarówno publiczne jak i prywatne zaczęły obniżać swoje prognozy wzrostu PKB na rok 2009 i dalej. W lutym 2009 powszechnie uznawano, że tempo wzrostu gospodarczego w Polsce znacznie spadnie. W większości prognoz kształtowało się ono w przedziale około 1%, ale w ostatnim czasie częściej zaczęły pojawiać się głosy o możliwej recesji. Inflacja powinna natomiast maleć do końca 2010 roku, choć szybko słabnący złoty może utrzymywać wzrost cen na wyższym poziomie, niż to zakładały ostatnie prognozy. Dla sytuacji na rynku mieszkaniowym w najbliższych latach zasadnicze znaczenie będzie miało zachowanie banków. Podczas gdy szanse na to, że banki uruchomią udzielanie kredytów hipotecznych na nowych, bardziej restrykcyjnych zasadach są dość duże, dostępność kredytów budowlanych dla deweloperów będzie najprawdopodobniej znikoma co najmniej przez pierwszą połowę roku. Wszystko to może mieć dramatyczne skutki dla firm deweloperskich. W rezultacie liczba nowo rozpoczynanych i wprowadzanych do sprzedaży jednostek spadnie szybciej niż można się było spodziewać jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Jednak sprzedaż mieszkań bliskich ukończenia powinna pozostawać na niezłym poziomie. Wartość nowoudzielanych kredytów hipotecznych dla indywidualnych nabywców także z pewnością będzie w 2009 r. niższa niż w roku poprzednim. W zależności od źródła, prognozy przewidują spadki od ok. 30% do ponad 50%. Liczba nowych kredytów spadnie zapewne w nieco mniejszym stopniu, gdyż zmniejszy się najprawdopodobniej kwota przeciętnego kredytu. To, co było jedną z istotnych przyczyn szybkiego wzrostu cen w Polsce w latach 2004-2007, czyli niedojrzałość sektora deweloperskiego i niedostateczna podaż, może jednak w obecnej sytuacji stanowić źródło ostrożnego optymizmu. Branża deweloperska rozwijała się w Polsce od 2004 roku bardzo dynamicznie, ale w najlepszym pod tym względem roku 2007 wszystkie firmy deweloperskie w kraju rozpoczęły budowę około 100 tysięcy nowych jednostek mieszkalnych1. Statystyki dotyczące całej Polski potwierdzają, że w 2008 roku oddano rekordową liczbę mieszkań i domów: 165,8 tysięcy, z czego blisko 68 tys. oddały firmy deweloperskie zaś niecałe 9 tys. spółdzielnie mieszkaniowe. Liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia zmalała w porównaniu z rokiem
2007 o ponad 7% i wyniosła łącznie nieco ponad 230 tysięcy, z czego ponad 101 tysięcy przypadło na deweloperów. Niższa niż w 2007 roku (o 5,6%) była także liczba mieszkań i domów których budowę rozpoczęto (174,7 tys.), przy czym w przypadku deweloperów spadek był bliski 15%; rozpoczęli oni w skali kraju budowę 67 tysięcy jednostek mieszkalnych. Liczba ukończonych, niesprzedanych mieszkań w pięciu aglomeracjach o największej skali podaży2 osiągnęła na koniec 2008 roku poziom 3 200 jednostek. Wielkość obecnej oferty wyznaczonej przez sumę jednostek dostępnych dla nabywców osiągnęła poziom 37 000. Dla porównania, w całym roku 2008 łącznie sprzedano3 na tych rynkach ok. 26 000 jednostek.

  • Zgodnie ze statystykami GUS wyniki działalności niektórych firm deweloperskich nie są ujmowane w kategorii ”na sprzedaż lub wynajem” ponieważ działalności firm – osób fizycznych pojawia się w kategorii „inwestorzy indywidualni”. Budownictwo o charakterze własnościowym na sprzedaż powinno obejmować także większość mieszkań realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.
  • Warszawski Obszar Metropolitalny, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań.
  • Poprzez sprzedaż na rynku pierwotnym rozumiemy najczęściej umowę przedwstępną dla mieszkań znajdujących się w budowie, a tylko w przypadku części mieszkań gotowych – akty notarialne przeniesienia własności.
Ze względu na sytuację na polskim rynku mieszkaniowym rok 2008 można podzielić na dwa okresy: pierwszy, trwający od stycznia do września i drugi, czyli IV kwartał. Pierwsze trzy kwartały przyniosły kontynuację trendu zauważalnego od połowy 2007 roku: wprowadzano do sprzedaży nieco więcej mieszkań niż sprzedawano. Łączna sprzedaż w ciągu 3 kwartałów była na dość niskim, ale w miarę regularnym poziomie. Wskaźnik przeciętnej kwartalnej sprzedaży, liczony jako relacja liczby mieszkań sprzedanych w danym kwartale do liczby mieszkań w ofercie na koniec III kwartału 2008 wyniósł 18% i był blisko czterokrotnie niższy od wskaźnika dla II kw. 2007. Upraszczając, w okresie tym w przeciętnej inwestycji w Warszawie sprzedaż spadła 4-krotnie. W IV kwartale 2008 sprzedaż w stosunku do poprzedniego kwartału spadła, w zależności od firmy i inwestycji 2-4 krotnie, ale były i takie inwestycje, w których nie sprzedało się nic. W skrajnych przypadkach w porównaniu ze szczytem boomu z II połowy 2006 roku sprzedaż zmalała blisko dziesięciokrotnie. Trudno jednak traktować IV kwartał 2008 jako okres reprezentatywny – wydaje się, że jest to raczej przykład okresu zapaści, która wprawdzie może potrwać dłużej, ale nie ma nic wspólnego z „normalnym” kryzysem. Wskaźniki te mówią jednak o przeciętnej sprzedaży wszystkich mieszkań znajdujących się w ofercie, a nie tych które świeżo wprowadzono do sprzedaży. Generalnie można stwierdzić, że mieszkania świeżo w prowadzone do sprzedaży, poza pojedynczymi przypadkami, nie sprzedają się. Ale przy tak niskim poziomie sprzedaży i niepokoju na rynku trudno się temu dziwić. Brak transakcji dotknął zarówno rynek pierwotny jak i wtórny. Jednak część banków zaczęła różnicować politykę kredytową w stosunku do mieszkań gotowych i tych w budowie, wyraźnie preferując mieszkania ukończone, niezależnie od tego czy były one już wcześniej zamieszkane, czy nie. Taka polityka może utrudniać funkcjonowanie firmom deweloperskim, ale umożliwiać funkcjonowanie rynku wtórnego. Zatem – w pierwszej kolejności o zastoju będzie można mówić w przypadku rynku pierwotnego i tu można spodziewać się – w przypadku niektórych inwestycji – nawet spektakularnych przecen. Rok 2009 będzie najtrudniejszym od wielu lat. Kluczowe znaczenie dla sytuacji na rynku będzie miało zachowanie banków i sytuacja makroekonomiczna, a także – nastroje konsumentów. Każdy kolejny tydzień przynosi bowiem sygnały o poszerzaniu się skali kryzysu: weryfikowane są prognozy wzrostu gospodarczego, napływają informacje o spadku produkcji i wzroście bezrobocia, co w połączeniu ze stagnacją dochodów oznaczać będzie niższe globalne dochody gospodarstw domowych. Negatywnie na rynek oddziaływać będzie także spadek poziomu oszczędności, spowodowany głównie załamaniem giełdy i wynikającym z tego obniżeniem wartości oszczędności zgromadzonych w funduszach. W ostatnim czasie narasta także niepokój o zbyt głęboki spadek kursu złotego, a w konsekwencji – o los firm uwikłanych w opcje walutowe. Niepokoją także zapowiedzi problemów w obszarze finansów publicznych. Jako wiarygodne można natomiast przyjąć opinie, że spośród krajów regionu Polska jest stosunkowo nieźle przygotowana do przejścia przez kryzys, podobnie jak Czechy i Słowacja.


Mieszkania oddane do użytku w Polsce w latach 1992-2008 w zależności od kategorii inwestora (w tysiącach)

Elementy te oddziałują i nadal będą bardzo niekorzystnie oddziaływać na nastroje społeczne. Będzie to przeciwdziałać gotowości do zadłużania się nawet u tych, których będzie stać na kredyty. Ewentualne upadłości firm deweloperskich będą jeszcze podsycać obawy potencjalnych nabywców. Mobilizacji środków na mieszkania nie będzie sprzyjać tendencja do odkładania oszczędności na inny moment (na czarną godzinę). Można także z dużym prawdopodobieństwem przewidywać spadek znaczenia „first time buyers” – osób wkraczających na rynek pracy, o niewielkich oszczędnościach, a co za tym idzie – niezdolnych do wpłacenia znaczącego wkładu własnego. Z drugiej strony warto podkreślić, że duża grupa potencjalnych nabywców to rodziny już posiadające własne, niewielkie mieszkanie, często kupione przed kilkoma laty w znacznym stopniu spłacone (w rozumieniu spłaty kredytu hipotecznego). Biorąc pod uwagę trendy demograficzne, w tej grupie powinna znaleźć się znaczna liczba rodzin zainteresowanych poprawą warunków mieszkaniowych, zdolnych do wniesienia dużego wkładu własnego pod warunkiem zapewnienia możliwości zbycia dotychczas posiadanego mieszkania. W warunkach ograniczonej podaży kredytów wzrośnie także znaczenie rynku gotówkowego, a ten będzie miał miejsce przede wszystkim w segmencie mieszkań tanich i niewielkich. Wobec trudnych do przewidzenia przyszłych trendów w gospodarce kraju i regionu, a także niejednoznacznych prognoz dotyczących skali i charakteru finansowania bankowego, przeznaczonego dla sektora mieszkaniowego, jak również reakcji firm deweloperskich na zmiany w otoczeniu rynku mieszkaniowego, opracowywanie jakichkolwiek prognoz dla tego rynku obarczone jest dużym ryzykiem. Każda prognoza powinna być traktowana raczej jako wskazanie prawdopodobnych trendów niż preryjny scenariusz dotyczący przyszłości. Zakładając, że czołowi ekonomiści nie mylą się prognozując okres trwania kryzysu na około dwa lata wyraźna poprawa sytuacji na rynku – z perspektywy dewelopera – powinna mieć miejsce na przełomie lat 2010-2011.
Oprócz poprawy ogólnej sytuacji gospodarczej i dopływu kredytów dla indywidualnych nabywców powinno temu także sprzyjać średnioterminowe minimum po stronie podaży, spowodowane m.in. opóźnieniem w uruchomieniu finansowania deweloperów w porównaniu z akcją kredytowa dla ich klientów. W konsekwencji od 2011 roku popyt powinien zacząć bardziej wyraźnie przewyższać podaż, choć skala rynku powinna także wzrastać.
Nie można jednak dziś wykluczyć, że kryzys potrwa dłużej. Kluczowe znaczenie będzie wówczas miała zdolność sektora bankowego do pozyskania długoterminowych środków pozwalających na emisję nowych kredytów hipotecznych w dużej skali. Przypomnijmy, że w praktyce, pomimo istnienia w Polsce kilku banków hipotecznych, nie działają w sektorze na znaczącą skalę mechanizmy sekurytyzacyjne. Ich brak uchronił wprawdzie Polskę przed skutkami spadku wartości obligacji hipotecznych, ale także uniemożliwił pozyskiwanie długoterminowych funduszy na udzielanie kredytów.


Mieszkania na sprzedaż i wynajem oraz spółdzielcze oddane w pięciu najbardziej
aktywnych aglomeracjach Polski oraz w Łodzi (w tysiącach) w latach 1997-2008


WARSZAWA
Warszawa jest zdecydowanie największym rynkiem mieszkaniowym w kraju. W 2008 roku oddano w niej do użytku prawie 19,4 tys. nowych jednostek mieszkalnych. Jest to najlepszy wynik w okresie ostatnich 20 lat. Udział Warszawy w ogólnokrajowej produkcji mieszkań wyniósł w roku 2008 ok. 24%, zaś jeśli uwzględnić aktywność firm poza granicami stolicy w obszarze metropolitalnym, to łączny udział WOM można szacować na około 30% całej produkcji mieszkań budowanych na sprzedaż w kraju. Spadek widoczny jest już w liczbie mieszkań, na których budowę w 2008 roku wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto: liczba jednostek rozpoczętych przez wszystkie grupy inwestorów wyniosła 21,3 tys., zaś liczba mieszkań na wydanych w tym roku pozwoleniach - 20,9 tysięcy. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ciągu całego roku stanowiła ok. 2/3 z liczby zarejestrowanych jako rozpoczęte przez oficjalne statystyki. Najwyraźniej, wiele z rozpoczętych budów miało charakter formalny, deweloperzy zgłosili je, ale faktycznie proces budowlany się nie rozpoczął. W porównaniu z resztą kraju sytuacja ekonomiczna mieszkańców miasta jest nadal wyraźnie lepsza. W grudniu 2008 bezrobocie było na poziomie 1,9% (2,0% we wrześniu), przeciętne wynagrodzenia - 4 494 PLN i były o 31% wyższe niż przeciętnie w kraju oraz 6,8% wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Jednak pogorszenie sytuacji gospodarczej w kraju znajdzie z pewnością w najbliższym czasie swoje odbicie zarówno we wskaźnikach dotyczących poziomu sprzedaży detalicznej, wzrostu wynagrodzeń a zwłaszcza wielkości bezrobocia. Czwarty kwartał 2008 przyniósł już niemal trzykrotny spadek zarówno liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży jak i sprzedanych. Oprócz niedoboru nowych klientów starzy zaczęli coraz częściej wycofywać się z umów przedwstępnych. Banki zaczęły odmawiać swoim klientom udzielania kredytów, a w konsekwencji nie mieli oni często innej możliwości jak zrezygnować z transakcji. Reagując na to niespodziewane rynkowe trzęsienie ziemi deweloperzy praktycznie wstrzymali wprowadzanie nowych inwestycji: liczba jednostek wprowadzonych do sprzedaży w IV kwartale ledwo przekroczyła 1 400. Plany na rok 2009 także zostały obniżone, zarówno po stronie sprzedaży jak i rozpoczynanych budów. Pomimo niższego tempa sprzedaży, wskaźniki przedsprzedaży na warszawskim rynku nie wyglądają wcale źle. Na koniec IV kwartału 2008 na rynku dostępnych było ok. 1 000 gotowych mieszkań (w zakończonych inwestycjach), co stanowiło tylko ok. 7% mieszkań planowanych przez deweloperów do oddania w 2008 roku. Mieszkania planowane do oddania w I i II połowie 2009 r. sprzedane były odpowiednio: 67% i 47%, przy czym ostatnie z tych wskaźników wzrosły w ciągu kwartału o ok. 2%. Jednak niezłe wskaźniki przedsprzedaży są przede wszystkim wynikiem wysokiego tempa sprzedaży w końcu 2006 roku i pierwszej połowie 2007.


Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Warszawie w latach 1994-2016

Tempo sprzedaży w IV kwartale 2008 było najniższe w okresie ostatnich ośmiu kwartałów (i najprawdopodobniej najniższe od połowy lat dziewięćdziesiątych) ze sprzedażą netto ok. 800 jednostek. Łączną sprzedaż w całym roku 2008 można szacować na ok. 9 200 jednostek. Nowa podaż czyli liczba jednostek wprowadzonych do sprzedaży w tym roku wyniosła ok. 12 800 – zgodnie z wynikami monitoringu REAS. Pewnym zaskoczeniem może być to, że średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w IV kwartale wzrosła dość raptownie do poziomu 11 100 PLN/m2, podczas gdy przeciętna cena jednostek znajdujących się w ofercie spadła w tym kwartale o 2% w porównaniu z kwartałem poprzednim i wyniosła 8 841 PLN/m2. W 12-miesięcznym okresie (IV kw. 2008 w porównaniu z IV kw. 2007) ceny lokali w ofercie wzrosły o ok. 3%. Wzrost ceny wprowadzonych mieszkań wynika z nietypowej charakterystyki i niewielkiej liczby wprowadzanych w IV kwartale inwestycji i nie może być interpretowany jako zmiana trendu spadkowego. Komentując ceny w okresie ostatnich kwartałów należy zwrócić uwagę na szeroką paletę bonusów, promocji, ulg, obniżek lub rabatów oferowanych nabywcom. Orientacyjnie można szacować, że ceny transakcyjne są dzięki temu niższe o ok. 400-800PLN/m2 od odpowiadającym im cenom ofertowym, co odpowiada średnio obniżce na poziomie 4,5%-9% ceny. W wyniku dramatycznego spadku sprzedaży w IV kw. 2008 niektórzy deweloperzy zaczęli okazywać jednak bezprecedensową elastyczność cenową: w niektórych przypadkach skala obniżek przekraczała 15%. Można prognozować, że najtrudniejsze chwile warszawscy deweloperzy mają wciąż przed sobą. Choć jest mało prawdopodobne, aby liczba mieszkań w ofercie istotnie dalej rosła, podobnie jak liczba gotowych niesprzedanych mieszkań, to ograniczenia w dostępności kredytów hipotecznych i niekorzystna sytuacja społeczno-gospodarcza będą utrzymywać sprzedaż na dość niskim poziomie. Jednak każdy kolejny kwartał 2009 roku powinien przynosić niewielką poprawę zarówno w odniesieniu do liczby nowych kredytów jak i sprzedaży mieszkań. Biorąc to pod uwagę, głębokie i powszechne spadki cen w większości inwestycji są mało prawdopodobne, za wyjątkiem wyjątkowo drogich projektów o przeciętnym standardzie. Głównym problemem deweloperów w pierwszej połowie roku będzie luka płynnościowa wynikająca z negatywnego nastawienia banków do finansowania nowych projektów.

 

KRAKÓW
Kraków jest drugim pod względem wartości i liczby mieszkań budowanych na sprzedaż rynkiem w kraju. W ostatnich trzech latach w Krakowie rocznie oddawano do użytku przeciętnie 5,4 tys. mieszkań z czego 80% stanowiły mieszkania deweloperskie. Lata 2006 - 2007 były także okresem rekordowych wyników zarówno pod względem ilości rozpoczynanych budów jak i wydanych pozwoleń. Dane GUS opublikowane po trzechkwartałach 2008 roku wskazują na wyhamowanie dotychczasowej dynamiki wzrostu rynku, o czym świadczy duża dysproporcja pomiędzy liczbą pozwoleń a liczbą mieszkań, których budowę rozpoczęto w tym okresie. Badanie REAS wykonane w czwartym kwartale wskazuje, że liczba mieszkań planowanych przez deweloperów do oddania w 2008 roku sięgnęła ok. 7,5 tys., zaś dla 2009 roku będzie wyższa o 2 tys. jednostek. Warto zauważyć, że w liczbie 9,4 tys. mieszkań planowanych do oddania w roku bieżącym, połowę stanowią mieszkania już sprzedane. Na koniec 2008 roku w sprzedaży na rynku krakowskim znajdowało się prawie 7 tys. mieszkań w 251 inwestycjach. Liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w 2008 roku można szacować na 5,6 tys. lokali, zaś liczbę mieszkań sprzedanych w tym samym okresie na 5,3 - 5,4 tysiąca. Przyrost liczby mieszkań znajdujących się w ofercie wyniósł w całym roku jedynie 200 lokali i był na tle innych miast wyjątkowo niski. Przyczyną takiego stanu była wysoka sprzedaż w pierwszym i trzecim kwartale i znacząca redukcja liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, która miała miejsce w ostatnim kwartale.Przeciętna cena mieszkań wprowadzonych na rynek krakowski w IV kwartale 2008 roku wynosiła 5 916 PLN/m2 i osiągnęła najniższy od dwóch lat odnotowany na tym rynku poziom. Najwięcej mieszkań oferowanych w IV kwartale 2008 roku (ok. 53%) miało ceny ofertowe zawierające się w przedziale 5-7 tys. PLN/m2. Pomimo dobrych wyników sprzedaży odnotowanych w 2008 roku, prawdopodobny jest w 2009 roku spadek poziomu popytu (poniżej 3,5 tys. mieszkań) spowodowany ograniczeniami w dostępności kredytów hipotecznych i niekorzystną sytuacją społeczno-gospodarczą. Zmusi to deweloperów do dalszej redukcji liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży.


Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Krakowie w latach 1994-2014

ŁÓDŹ
Produkcja mieszkaniowa w Łodzi pozostawała dotychczas na stabilnym, ale relatywnie niskim poziomie ok. 1,2 tys. jednostek mieszkalnych ddawanych rocznie do użytku, wśród których produkcja deweloperska stanowiła zwykle nie więcej niż połowę. W 2008 roku zarówno poziom budownictwa mieszkaniowego, jak i aktywność deweloperska powiększyły się zdecydowanie. Jednak w porównaniu z liczbą ludności, nieznacznie mniejszą od liczby mieszkańców Krakowa, skala budownictwa w Łodzi jest kilkakrotnie mniejsza. Ze względu na małą skalę, rynek ten w większym stopniu podlega zakłóceniom spowodowanym napływem lub odpływem nabywców spoza miasta. Także miejscowi nabywcy, którzy stanowią mniejszą niż w innych miastach część populacji, są relatywnie wyżej usytuowani w lokalnej hierarchii społecznej. Zgodnie z szacunkami REAS opartymi na deklaracjach firm w 2008 roku deweloperzy zakończyli realizację około 1,1 tys. lokali, natomiast liczba mieszkań planowanych do wybudowania w kolejnym roku przez deweloperów wzrosła do 3,8 tys., czyli więcej niż przez ostatnie 6 lat. Z tej liczby 41% mieszkań zostało już sprzedanych, 30%pozostaje w ofercie, pozostała część natomiast albo została wstrzymana albo też czeka na decyzje inwestorów o rozpoczęciu. Pozwala to na obniżenie prognozy mieszkań oddanych w 2009 do 2,8 tys. W szufladach inwestorów jest także bardzo wiele niewykorzystanych pozwoleń na budowę wydanych w latach 2007-2008,
które raczej nie zostaną wykorzystane przed 2010 rokiem. Średnie ceny mieszkań w ofercie pozostają na stabilnym poziomie, pod koniec roku wyniosły 5,9 tys. PLN /m2 przy ponad 1,3 tys. mieszkań w ofercie. W IV kwartale nie wprowadzono żadnych nowych inwestycji, zaś łączna podaż w 2008 roku wyniosła 1,8 tys. mieszkań, czyli o prawie 200 mieszkań mniej niż przed rokiem. Jednocześnie sprzedaż w IV kwartale wyniosła 205 mieszkań, a w całym roku osiągnęła poziom 1,4 tys. mieszkań. Potencjał absorpcyjny rynku łódzkiego (iloraz rocznej sprzedaży w 2008 i oferty na koniec roku) osiągnął najwyższy wynik ze wszystkich opisywanych miast i wyniósł ponad 100%. W ofercie rynkowej w III kwartale pogłębiła się koncentracja cen mieszkań – prawie trzy czwarte oferty zawierała się w przedziale cenowym 4-6 tys. PLN/m2, przy czym w stosunku do poprzedniego kwartału zmniejszyła się liczba mieszkań w przedziale 6-7 tys. PLN/m2, a wzrosła liczba mieszkań w cenie 4-5 tys. PLN/m2, co można określić jako dopasowywanie się podaży do popytu. Mieszkańcy miasta poszukują przede wszystkim lokali w cenach w granicach 5-6 tys. PLN/m2, któreodpowiadają ich możliwościom finansowym, dodatkowo poszukiwane są mieszkania gotowe lub prawie gotowe z planowanym terminem oddania w II połowie 2008 lub I połowie 2009 roku, w ofercie pozostaje około 120 mieszkań wybudowanych.


Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Łodzi w latach 1994-2014


POZNAŃ
Poznań to piąty co do wielkości rynek mieszkaniowy w kraju. W styczniu 2008 roku w ofercie znajdowało się tam ponad 1,8 tys. mieszkań. W całym 2008 roku do sprzedaży w Poznaniu wprowadzonych zostało ponad 3 tys. lokali, zaś w tym samym okresie nabywców znalazło 1,6-1,7 tys. lokali. W efekcie oferta na rynku poznańskim wzrosła w 2008 roku o 1,4 tys. mieszkań i na koniec roku wynosiła już 3,2 tys. Zgodnie z szacunkami REAS opartymi na deklaracjach firm w 2008 roku deweloperzy planowali oddanie do użytku około 2,6 tys. lokali z czego na koniec IV kwartału 79% zostało już sprzedane, a pozostałe 21% stanowiły mieszkania dostępne w ofercie rynkowej. Liczba mieszkań planowanych do oddania w bieżącym roku szacowana jest na 3,9 tys. Jednak ponad połowa spośród nich pozostaje jeszcze w ofercie, a sprzedanych jest jedynie 37%. Pozostałą część – około 12% - stanowią mieszkania w projektach bądź to wstrzymanych, bądź nie wprowadzonych jeszcze do sprzedaży. Dynamika poznańskich cen długo była zdecydowanie niższa niż na pozostałych największych rynkach polskiego budownictwa mieszkaniowego, jednak w 2007 roku sytuacja ta uległa zmianie. W I kwartale 2007 roku pojawił się w ofercie liczący ponad 200 mieszkań projekt apartamentowy firmy Wechta – Warta Apartments o dotąd niespotykanych w Poznaniu cenach – na poziomie 15 -16 tys. PLN/m2. W kolejnych kwartałach na rynku zaczęły się pojawiać następne drogie projekty, co powodowało wzrost przeciętnych cen mieszkań wprowadzanych na rynek aż do końca 2007 roku. Tendencja ta uległa zahamowaniu na początku 2008 roku, kiedy średnie ceny mieszkań wprowadzanych na rynek nieznacznie obniżyły się, zaś Wechta zrezygnowała z kontynuacji projektu Warta Apartments. Czwarty kwartał przyniósł najniższe od dwóch lat indeksy cen zarówno wprowadzonych na rynek (6 374 PLN/ m2) jak i tych znajdujących się w ofercie (7 477 PLN/ m2). W porównaniu z innymi miastami poziom sprzedaży na poznańskim rynku mieszkaniowym charakteryzuje wyjątkowo niski wskaźnik przedsprzedaży dla projektów planowanych do oddania w drugim półroczu 2009 roku. Na koniec 2008 roku sprzedanych było 47% mieszkań planowanych do oddania w pierwszej połowie 2009 i jedynie 18% tych, których oddanie planowane jest w drugim półroczu. Nawet zakładając, że deweloperzy w reakcji na utrzymujące się niskie tempo sprzedaży zaczną szybciej ograniczać liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek, trzeba przewidywać dalszy wzrost liczby mieszkań w ofercie przy relatywnie wolnym od połowy 2009 roku wzroście liczby sprzedawanych jednostek.

Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Poznaniu w latach 1994-2014


TRÓJMIASTO
Trójmiasto należy zdecydowanie do czterech największych rynków mieszkaniowych w kraju. W okresie trzech kwartałów 2008 roku w Trójmieście oddano 3 899 mieszkań, co jest wynikiem wyższym niż w analogicznym okresie 2007 roku. Deweloperzy dostosowując się do zmniejszającego się popytu, stopniowo ograniczają liczbę rozpoczynanych budów. W całym 2008 roku wprowadzili oni na rynek około 4,6 tys. mieszkań, z czego w IV kwartale jedynie 950 lokali. Na koniec IV kwartału 2008, dzięki niezłym wynikom sprzedaży, w ofercie znajdowało się o 8% mniej mieszkań niż w poprzednim kwartale: blisko 4,2 tysiąca, z czego 400 gotowych mieszkań (w zakończonych inwestycjach), co stanowiło 10% bieżącej oferty.Duża podaż przy ograniczonym popycie skutkuje obniżaniem cen. Ceny ofertowe na koniec 2008 roku wynosiły 7 053 PLN/m2 i były niższe o 3% od cen z końca poprzedniego kwartału. W skali roku przeciętne ceny ofertowe obniżyły się w Trójmieście o 8%. Lokale wprowadzone do sprzedaży w IV kwartale 2008 roku miały w Trójmieście przeciętną cenę 6 276 PLN/m2.Łączną sprzedaż w 2008 roku można szacować na ok. 3,6 tys. mieszkań, co stanowi wynik jedynie o ok. 160 jednostek gorszy niż w poprzednim roku. W IV kwartale nabywców znalazło ponad 1,3 tys. mieszkań, najwięcej spośród wszystkich kwartałów 2008 roku. Zgodnie z szacunkami REAS opartymi na deklaracjach firm liczba mieszkań planowanych do oddaniaw bieżącym roku szacowana jest na 6,5 tys. Jednak 46% spośród nich pozostaje jeszcze w ofercie, a sprzedanych jest około 40%. Pozostałą część – około 14% - stanowią mieszkania w projektach bądź wstrzymanych, bądź nie wprowadzonych jeszcze do sprzedaży. Widoczny od połowy 2007 roku spadek popytu na mieszkania wiąże się w Trójmieście nie tylko z pogarszającymi się warunkami kredytowania i innymi czynnikami występującymi w całej Polsce. To, że spadek popytu nie miał dotychczas głębszego charakteru aglomeracja zawdzięczała relatywnie wysokim wynagrodzeniom i niskiej stopie bezrobocia. Jednak na klimat na rynku istotny wpływ ma dziś niepewność panująca na lokalnym rynku pracy. Stocznie Gdynia i Gdańsk, dwa wielkie zakłady pracy, zmuszone są do daleko idącej redukcji zatrudnienia i restrukturyzacji. Oznacza to także niepewny los wielu podmiotów gospodarczych, których działalność jest powiązana ze stoczniami. Czynniki te mogą sprawić, że sytuacja na rynku w tej aglomeracji będzie trudniejsza niż w innych dużych miastach w kraju.


Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) w Trójmieście w latach 1994-2014


WROCŁAW
Pod względem liczby realizowanych mieszkań rynek wrocławski jest porównywalny z Trójmiastem i Krakowem. W IV kwartale 2008 roku na rynek wrocławski wprowadzono do sprzedaży około 450 mieszkań, co oznacza, że w całym roku w ofercie pojawiło się 4,5 tys. nowych mieszkań, czyli w przybliżeniu tyle, ile zostało sprzedanych w tym samym okresie. Oferta na koniec roku spadła znacząco do poziomu ok. 4700 mieszkań osiągając poziom z początku roku. Oprócz dobrej sprzedaży wpływ na to miało wstrzymanie największej z oferowanych inwestycji - Sky Tower. Deweloper LC Corp zdecydował w październiku, że wstrzymuje się z realizacją przedsięwzięcia. Pomimo słabnącej koniunktury, łączna sprzedaż nowych mieszkań we Wrocławiu w 2008 roku była dość dobra. W IV kwartale sprzedano ponad 850 mieszkań, czyli więcej niż w I kwartale. Oznacza to, że w całym 2008 roku
sprzedano 4,4 tys. mieszkań, czyli tylko o około 300 mieszkań mniej niż rok wcześniej. Potencjał absorpcyjny rynku we Wrocławiu, czyli iloraz rocznej sprzedaży w 2008 i oferty na koniec roku, wynosi ponad 90%, co wskazuje na niezłą sytuację Wrocławia na tle innych miast w kraju. W 2007 liczba mieszkań wybudowanych przez deweloperów i spółdzielnie we Wrocławiu sięgnęła poziomu 3,3 tys. mieszkań (wynik zbliżony do 2006 r.). Wyniki monitoringu REAS opartego na deklaracjach firm składanych w IV kwartale 2008 wskazują, że w 2008 roku nastąpił gwałtowny wzrost liczby oddanych mieszkań do ponad 6,7 tys., co stanowi ponad 5-krotność wyników dla 2004 r. W tej puli mieszkań 81% stanowią lokale już sprzedane, a 18% lokale pozostające nadal w ofercie rynkowej. To samo badanie wskazuje, że w 2009 r. liczba ukończonych mieszkań obniży się do ok. 5,3 tys. mieszkań. Analiza ich struktury wskazuje jednak, że aż 17% spośród tych lokali nie zostało jeszcze wprowadzonych do sprzedaży. Ta obserwacja stanowi podstawę do redukcji prognozy liczby mieszkań oddanych w 2009 roku do poziomu 4,5 tys. Wycofanie Sky Tower miało także wpływ na poziom cen: przeciętna cena oferowanego lokalu spadła w IV kwartale do poziomu 7,6 tys. PLN/m2. Spadek ten został częściowo zamortyzowany wprowadzeniem nowej dużej inwestycji apartamentowej: Odra Tower, która dostarczyła połowę wszystkich mieszkań wprowadzonych do oferty w IV kwartale. Z tego powodu cena mieszkań wprowadzonych osiągnęła 9,2 tys. PLN/m2. Ponad 50% oferty stanowią mieszkania w cenie 5-7 tys. PLN/m2, jednocześnie mieszkania w tej cenie cieszą się największym popytem.

Trendy popytu i podaży mieszkań (w tysiącach jednostek) we Wrocławiu w latach 1994-2014