Ostatnio po raz pierwszy od wielu lat obserwujemy coraz mniejszą aktywność w tym sektorze rynku. Trwający i pogłębiający się kryzys na rynku kredytów “subprime” (pożyczki o zwiększonym wskaźniku ryzyka) powoduje, że dostęp do kredytów jest bardzo ograniczony i dla wielu potencjalnych inwestorów staje się praktycznie niedostępny, co odbija się negatywnie na cenach  nieruchomości komercyjnych.

Rok 2009 będzie trudnym i wyzywającym rokiem na rynku nieruchomości komercyjnych, wielu twierdzi, że okresem najtrudniejszym od dwu dekad. Analitycy i eksperci sięgają do lat 1991-92, kiedy to dużo firm deweloperskich upadło, a wskaźnik pustostanów osiągnął poziom 20 procent w skali krajowej. 

Niewielu podziela jednak zdanie, że obecny kryzys będzie aż tak dotkliwy, mimo tego zaleca się umiarkowaną ostrożność. Wielu deweloperów rezygnuje z wcześniej planowanych, nowych inwestycji, koncentrując się bardziej na negocjacjach z istniejącymi lokatorami i kredytodawcami. Często właściciele są zmuszani do obniżenia czynszów lub negocjacji nowych umów wynajmu na warunkach bardziej preferencyjnych dla lokatorów. Niektórzy właściciele, czy duże spółki inwestycyjne, jak Harry Macklowe z Nowego Yorku, czy Centro Properties - inwestor z Australii, który jest właścicielem dużej sieci  centrów handlowych, pod presją banków i inwestorów zmuszani są do wystawiania nieruchomości na sprzedaż.

Pomimo wielu trudności właściciele i inwestorzy będą robić wszystko, aby nie utracić i utrzymać rentowność swoich inwestycji. Dlatego w następnych 12 miesiącach możemy się spodziewać spadku czynszów w granicach od 15 do 20 procent w stosunku do obecnego poziomu.

Według danych opracowanych przez Studley - firmę specjalizującą się w nieruchomościach komercyjnych, obecnie wskaźnik pustostanów wynosi 15,5% w skali krajowej. Wskaźnik ten, jak również stawki czynszów wahają się w zależności od regionu i wynoszą: 
Z bardziej optymistycznego punktu widzenia, można prognozować, że zastój na rynku komercyjnym nie będzie tak głęboki jak kryzys na rynku mieszkaniowym, gdzie ostatnie dane potwierdzają, że rok 2008 był kolejnym rekordowym pod względem ilości odebranych domów i mieszkań przez banki.  

Nieruchomości komercyjne w dalszym ciągu są atrakcyjną formą inwestycji. Stopień ryzyka jest stosunkowo niski, zarówno dla właścicieli, inwestorów i banków. Mała aktywność w budownictwie w tym sektorze w ostatnich latach, jak również wysoka rentowność nieruchomości komercyjnych powodują, że kredyty są spłacane w terminie. Trzeba pamiętać, że typowa nieruchomość komercyjna przynosi dochód, podczas gdy ceny domów i mieszkań spadają i często  ich obecna wartość jest poniżej poziomu zadłużenia.

W zasadzie do tej pory jedynie banki odczuwają wszelkie straty wynikające z zastoju na rynku komercyjnym, ze względu na spadek cen i wartości nieruchomości. Wraz z pogarszającą się sytuacją ekonomiczną i przedłużającą się recesją, sytuacja ta może jednak szybko się zmienić i możemy być świadkami spadku zarówno wskaźnika rentowności, jak i wzrostu wskaźnika pustostanów.

Wielu ekspertów twierdzi, że spowolnienie na rynku komercyjnym tym razem nie będzie aż tak “bolesne” jak w latach 90-tych, kiedy to wielu deweloperów, jak np. Donald Trump, znalazło się na skraju bankructwa lub poniosło olbrzymie straty finansowe.

Analitycy z Goldman Sachs przewidują, że duże amerykańskie banki komercyjne tylko w pierwszym kwartale bieżącego roku zanotują straty w wysokości 7.2 miliarda dolarów, wynikające z transakcji na rynku komercyjnym. Ale już w czwartym kwartale straty te nie powinny przekroczyć granicy 1.8 miliarda dolarów.

Dla banków, w większości są to tylko straty na papierze, wynikające ze spadku wartości kredytów zabezpieczonych przez nieruchomości komercyjne. W przeciwieństwie do kredytów hipotecznych, gdzie straty następują ze względu na niewypłacalność dłużników. Dla przykładu, Countrywide Financial Corp., jeden z największych kredytodawców na rynku mieszkaniowym, tylko w roku 2007 zanotował straty w wysokości 2.3 miliarda dolarów.

Atlanta             –    20.9% i $22.29
Chicago          –    16.9% i $24.13
Los Angeles  –    14.9% i $32.17
Washington   –      8.4% i $47.73
New York        –      8.9% i $70.20
(za stopę kwadratową)

Według ekspertów przewiduje się, że ceny nieruchomości komercyjnych spadną o 15 do 20% w stosunku do najwyższego poziomu z roku 2006. Dla porównania ceny domów i mieszkań od roku 2005 spadły w niektórych rejonach Ameryki o 30 do 40%, i w dalszym ciągu mają tendencję spadkową. W wielu rejonach przewiduje się, że ceny obniża się o następne 10 do 20 procent.

John Budz
Reality Executives, Chicago, USA
Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 02-03/09