Podsumowanie sytuacji na rynku mieszkaniowym w 2008 roku.

Aleksander Scheller
Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
 

Czy naprawdę klęska w nieruchomościach ? 

Dzisiaj rzeczywistość kreują media. Żyjemy w świecie news-ów i mocnych komunikatów. Tytuły w stylu: Rynek nieruchomości padł! Deweloperzy rwą włosy z głowy!  Pośrednicy głodują i szukają nowego zajęcia! – to tylko niektóre tytuły prasowych i internetowych serwisów. Jak to jest naprawdę?

Podsumowanie sytuacji na rynku mieszkaniowym w 2008 roku.

Kazimierz Kirejczyk
Prezezes REAS

Rok 2008 na polskim  rynku mieszkaniowym zaczął się w mieszanych nastrojach. Przez kilka lat, od początku 2004 roku do połowy 2007 roku, na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach mieliśmy do czynienia z wyraźną nadwyżką popytu nad podażą. Ceny rosły, a pomimo to mieszkania wciąż sprzedawały się jak świeże bułki. Liczbę mieszkań dostępną dla lokalnych nabywców ograniczali kupujący pakiety mieszkań zagraniczni spekulanci. To był z pewnością „rynek dewelopera”.
W połowie 2007 roku klimat zmienił się dość wyraźnie: z rynku zniknęli nabywcy spekulacyjni, wysokie ceny i rosnące stopy procentowe utrudniły dużej części Polaków zakup mieszkania, część z nich ruszyła na zakupy mieszkań oferowanych przez spekulantów, inni – postanowili samodzielnie budować podmiejskie domy jednorodzinne, a przy tym media zaczęły zapowiadać spadki cen. Nastał okres „rynku klienta”.
Na początku 2008 roku wydawało się, że ta faza potrwa jeszcze dość długo. Inflacja w kraju rosła, a wraz z nią stopy procentowe, można było także spodziewać się powolnego spadku produkcji, najpierw u eksporterów, potem w firmach produkujących na krajowy rynek. Deweloperzy mieli mieć coraz większe kłopoty w pozyskiwaniu kredytów na budowę, ale banki miały – przy coraz wyższych stopach procentowych i ostrzejszych procedurach – nadal udzielać kredytów hipotecznych na zakup mieszkań. Jednak oficjalne prognozy i informacje dotyczące stanu polskiej gospodarki były pozytywne: kolejny rok miał być nadal rokiem dość wyraźnego wzrostu gospodarczego, bezrobocie nadal malało, a rosnące płace niwelowały częściowo rosnące koszty obsługi kredytów hipotecznych.
Przez pierwsze trzy kwartały rynek mieszkań w największych polskich miastach zachowywał się zgodnie z ostrożnymi prognozami. Ceny ofertowe nowych mieszkań zaczęły pomału spadać, zaś deweloperzy zaczęli wyhamowywać nowe inwestycje. Liczba mieszkań w ofercie, która najszybciej wzrosła w IV kwartale 2007 dalej rosła, choć już nie tak szybko, przekraczając we wszystkich dużych miastach wielkość przeciętnej rocznej produkcji w ostatnich latach. Choć globalna liczba transakcji nie zmalała już istotnie w porównaniu z drugą połową 2007 roku, to w porównaniu z początkiem ubiegłego roku liczba sprzedawanych mieszkań w relacji do oferty znajdującej się na rynku spadła pięcio-sześciokrotnie. Taki też był zapewne spadek tempa sprzedaży w przeciętnej inwestycji. Oczywiście, sytuacja poszczególnych inwestorów bardzo się różniła: podczas gdy w relatywnie najtańszych inwestycjach spadek tempa sprzedaży był zaledwie dwu- dwuipółkrotny, w wielu najdroższych inwestycjach o wąskiej grupie potencjalnych nabywców sprzedaż prawie zamarła. Część inwestorów realizujących lub planujących inwestycje w drogich śródmiejskich lokalizacjach zaczęła prace nad przeprojektowaniem powierzchni mieszkaniowych na biurowe,  inni wstrzymali realizację części lub całości przedsięwzięć.
Ale najtrudniejszy moment przyszedł w końcu września. To co wydawało się – i z jednej strony słusznie – zaletą polskiego systemu finansowania budownictwa, czyli finansowanie kredytów hipotecznych z depozytów banków i środków pożyczanych na rynku międzybankowym, okazało się, wobec światowego kryzysu zaufania, naszym przekleństwem. Po raz pierwszy w dość krótkim, kilkunastoletnim okresie naszej transformacji, banki nie tylko zaczęły odmawiać kredytu deweloperom, ale także – ich klientom. To już nie był ani rynek dewelopera, ani klienta. Nastała faza „rynku banku” a sytuacja płynnościowa wielu firm zaczęła być niepokojąca.
W konsekwencji zahamowania kredytowania w październiku i listopadzie liczba transakcji zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym bardzo zmalała. Niepewności na rynku nieruchomości towarzyszą jednocześnie niepokojące sygnały co do przyszłej sytuacji gospodarczej kraju. Prawdopodobny wydaje się szybki spadek tempa wzrostu, a wiele firm sygnalizuje rozpoczęcie procesu zwolnień grupowych. Niepewna staje się nawet pozycja polskiej złotówki, co znacznie podnosi ryzyko zadłużania się w innych walutach. W tej sytuacji nawet ci, których stać na kredyt, wolą zapewne wstrzymać się z decyzją do czasu, gdy przyszłość stanie się bardziej przewidywalna.      
Na początku grudnia, gdy powstaje niniejsza opinia, bardzo trudno jest formułować prognozy dotyczące przyszłości. Każdy kolejny tydzień przynosi nowe prognozy, z reguły bardziej pesymistyczne niż poprzednie. Mamy jednocześnie świadomość, że aktualne dane statystyczne ukazują historyczny obraz zwalniającej gospodarki i że dopiero pierwsza połowa przyszłego roku przyniesie wskaźniki ilustrujące dziś zachodzące procesy, zarówno w skali przedsiębiorstw, jak i całego kraju. Jedno jest pewne: nadchodzący rok będzie dla polskich deweloperów najtrudniejszym w ciągu kilkunastu lat istnienia branży, będzie mniej transakcji i mniej rozpoczynanych mieszkań. Sytuacja poszczególnych firm deweloperskich może być bardzo zróżnicowana w zależności od ceny gruntu, kosztów budowy, poziomu przedsprzedaży, kapitałów właścicieli – i postawy banku finansującego przedsięwzięcie. O ile rząd nie podejmie inicjatyw zapewniających dopływ finansowania, to będziemy świadkami upadku wielu firm deweloperskich.
W długofalowym wymiarze, po doświadczeniach 2008 roku, poważnie ucierpi wizerunek banków jako instytucji zaufania publicznego. Wśród Polaków powróci ostrożne podejście do zadłużania się, co będzie powodowało wolniejszy wzrost popytu wówczas, gdy stopy procentowe zaczną spadać i gdy gospodarka zacznie się znów rozwijać. Po stronie banków nastąpi zapewne powrót do dawnych zasad udzielania kredytów hipotecznych, kiedy to niezbędny był znaczący wkład własny, zaś dochody rodzin były analizowane dość ostrożnie.
Jedną z ważniejszych konsekwencji obecnego kryzysu będzie także zapewne konstatacja, że model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków, w którym każda rodzina może mieć własne mieszkanie kupione za kredyt, okazał się iluzją. 

Rynki nieruchomości jako element globalnej koniunktury gospodarczej

Jacek Kolibski
Prezydent Europejskiego Instytutu Nieruchomości

 
Mijający rok okazał się fatalny dla inwestorów giełdowych na całym śweicie. Giełdami w Nowym Yorku, Tokio czy Londynie w ostatnich miesiącach wstrząsały kolejne informacje o spadkach, które zwykłych śmiertelników przyprawiały o palpitacje serca. Wielu drobnych inwestorów w ciągu ostatnich miesięcy straciło wiele ze swoich oszczędności, a wielkie fundusze, które z natury rzeczy powinny najlepiej bronić oszczędności, okazały się bezradne wobec fali kryzysu na rynkach finansowych. Niestety kryzys rynków finansowych, bez względu na zapowiedzi polityków, nie ominął państw starej i nowej Europy.  Rządy państw Unii Europejskiej budowały naprędce kolejne programy ratowania swoich rynków finansowych, banków inwestycyjnych i zwiększały gwarancje wkładów depozytowych dla obywateli. Kryzys nie ominął też państw nowej Europy, a dotknął szczególnie mniejsze kraje, mniej odporne na światowe wahania na rynkach finansowych. Bank Światowy oraz inne banki centralne europejskie zasilały mld EURO  i USD poszczególne instytucje finansowe, byle tylko zachować sprawność całego systemu. W Polsce kryzys finansowy ostatniego roku znamy bardziej  z opisów, relacji i zamierzeń NBP oraz rządu , które również przygotowały programy ochrony polskiego systemu bankowego. Efektem tych procesów jest widoczne już spowolnienie gospodarki światowej, w tym europejskiej, a decyzje rządu korygujące PKB próbują dostosować polską gospodarkę do sytuacji światowej. Na tym tle można postawić pytanie, jak rynki nieruchomości, które w USA stały się jednym ze źródeł kryzysu, zachowują się w państwach europejskich?
Niewątpliwie przegrzana koniunktura  na rynku budownictwa mieszkaniowego wraz z problemami związanymi z finansowaniem deweloperów i ich klientów spowodowały poważne ograniczenie w zakresie budowy mieszkań i obrotu nieruchomościami. Zewsząd słychać glosy deweloperów, którzy już liczą straty spowodowane zatrzymanymi inwestycjami lub takimi, których rozpocząć nie sposób, choć były przygotowane przez lata. Ministerstwo Infrastruktury próbuje szukać instrumentów, którymi można by pobudzić pierwotny rynek mieszkaniowy angażując w to banki i  gminy.
Analitycy już na początku roku przestrzegali, że ceny nieruchomości w Polsce daleko odbiegają od potencjalnej siły nabywczej zwykłego klienta. Ale wówczas na rynku reguły gry i poziom cen ustalały fundusze inwestycyjne, które zachłannie kontraktowały realizacje jak największej ilości mieszkań po cenie nawiązującej raczej do poziomu akceptowalnego przez zagraniczne fundusze inwestycyjne i ich klientów. Tak więc spirala cen i popytu nakręcała się niejako samoistnie. I byłoby jak w pięknym kolorowym śnie, gdyby nie bolesne i gwałtowne przebudzenie. Wahadło koniunktury wychyliło się w druga stronę i inwestorzy liczą straty. Deweloperzy, producenci materiałów
budowlanych, instytucjonalni inwestorzy kuszą na nowo klientów promocjami, obniżkami i innymi zachętami, aby sprzedać własne produkty. Skala obniżek nie jest jeszcze tak znacząca, aby miała istotny wpływ na poziom cen na rynku nieruchomości, ale okres zimowy zawsze powoduje spadek cen.
W okresie gwałtownej zmiany koniunktury rynki nieruchomości, mimo wszystko, wykazują większą stabilizację niż rynki akcji, papierów wartościowych, agresywnych funduszy inwestycyjnych.  I tak jest w tym kryzysie. Mieszkania, domy, parcele, choć straciły na wartości w stosunku do cen z okresu boomu inwestycyjnego, to przecież wciąż są czymś rzeczywistym i posiadają wartość użytkową, zaspokajają jakieś potrzeby, a więc chronią swoją wartość. Ta wartość nie jest już wyrazem optymizmu inwestorów, ale odpowiada realnej lokalnej sile nabywczej przeciętnego klienta. To więcej niż bezwartościowe kupony akcji czy obligacji funduszy inwestycyjnych. I w tym tkwi alternatywa rynku nieruchomości dla inwestorów na innych rynkach finansowych  w okresie kryzysu.
Gdyby analizować rynek nieruchomości pod względem ilości transakcji, choć zdominowany przez pierwotny i wtórny rynek mieszkaniowy, to przecież inne jego segmenty mają się całkiem dobrze i w dalszym ciągu są nie tylko alternatywą, ale i szansą dla inwestorów. Wielkie międzynarodowe firmy na polskim rynku inwestują w centra logistyczne – Panattoni, ProLogis, Parkridge – a ich przedstawiciele wciąż analizują kolejne propozycje nowych inwestycji. Zaplecze polskiej gospodarki, choć nieco spowolnione, wymaga dalszej rozbudowy zaplecza infrastruktury pomocniczej. Powierzchnie komercyjne, biurowe, handlowe, realizowane ciągle jeszcze w oparciu o nieco tylko skorygowane prognozy inwestycyjne sprzed kryzysu, są kolejną szansą dla podtrzymania koniunktury na rynku nieruchomości.
Rządowy program wsparcia gospodarki budzi nadzieje na podtrzymanie koniunktury gospodarczej, o ile zostanie uchwalony, a jego instrumenty wdrożone w życie, natomiast uczestnicy rynku nieruchomości dzięki swojej elastyczności staną się jej istotnym elementem.
Komitet do Spraw Finansowania Nieruchomości  przy Związku Banków Polskich zorganizował w dniach 4-5 grudnia 2008 w Warszawie V Kongres Finansowania Nieruchomości w Europie Środkowowschodniej. Jest to ważne wydarzenie mijającego roku z udziałem wielu znakomitych ekspertów europejskich, wybitnych specjalistów polityki mieszkaniowej i rynków nieruchomości m.in. Annika Lamberta, Sekretarza Generalnego Europejskiej Federacji Hipotecznej oraz Hansa Joachima Dubela, specjalisty z zakresu podatków dotyczących rynku nieruchomości. Obok ekspertów europejskich w konferencji uczestniczyli przedstawiciele polskiego sektora bankowego, nieruchomościowego, a wśród nich dr Władysław Brzeski, członek  Rady Fundacji Europejskiego Instytutu Nieruchomości,
dr Zbigniew Krysiak, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, oraz Zdzisław Sokal, członek Zarządu NBP.  Organizacja Kongresu to kolejny dowód na to, jak ważne są rynki nieruchomości wraz z całym otoczeniem bankowym, finansowym i produkcyjnym w podtrzymaniu koniunktury gospodarczej.
Rok 2008 dla wielu firm był kolejnym dobrym rokiem gospodarczym, choć spowolnienie koniunktury na pewno wpłynie na poziom inwestycji w całej Europie, w tym i w Polsce, bo nie jesteśmy wyspą otoczoną szczelnym kordonem ochronnym. W ostatnich miesiącach przekonaliśmy się, że stanowimy element globalnej gospodarki ze wszystkimi dobrymi i złymi tego konsekwencjami. Integracja w ramach Unii Europejskiej, szukanie wspólnych środków zaradczych przez teoretyków i praktyków gospodarczych na polu naukowym bądź praktycznym, w tym politycznym, pozwala z większym optymizmem patrzeć na 2009 rok.

Śląsk i Zagłębie po latach zmieniają swoje oblicze.

Jan Juda
Universal Nieruchomości Katowice

 
Na pokopalnianych i pohutniczych terenach rosną nowe osiedla, jakże odmienne od dawnych blokowisk z wielkiej płyty. Nikogo już nie dziwi, że ludzie mieszkają w wiekowej wieży ciśnień, a obiady spożywa się w restauracji, mieszczącej się w starym górniczym szybie. Żywotnym problemem aglomeracji stało się pozyskanie nowych gruntów pod budownictwo. I w tym kontekście zawetowanie przez prezydenta R. P. ustawy odrolniającej grunty w miastach z pewnością osłabi tempo i dynamikę zachodzących zmian.
2008 rok to również spadek liczby transakcji kupna-sprzedaży, spowodowany głównie kryzysem ekonomicznym. Dotknął on przede wszystkim segmentu mieszkań. Zawyżenie przez banki kryteriów w przyznawaniu kredytów hipotecznych ostudziło zapał ludzi do szybkich zakupów.
Cena metra kwadratowego w Katowicach na rynku wtórnym wynosi obecnie ok. 4 tysiące złotych i ma raczej tendencję spadkową. Niewiele drożej płaci się za metr kwadratowy u developera. Coraz większe znaczenie dla kupujących ma lokalizacja osiedla. Preferowane są te lepiej skomunikowane z miejscem pracy, szkoły dziecka, itp.
Mała ilość działek budowlanych stanowi znaczącą barierę dla budownictwa indywidualnego. Do braku planu zagospodarowania przestrzennego dochodzą także powszechnie występujące na Śląsku szkody górnicze.
Za dobrą działkę w Katowicach trzeba dziś zapłacić ok. 200 – 500 zł/m2, a w mniejszych miastach takich jak Będzin, Piekary Śląskie o połowę mniej. Ze Śląska tradycyjne szlaki wypoczynkowe prowadzą na świeże powietrze, w Beskidy. Pięknieją kurorty takie jak Ustroń, Wisła, Szczyrk. Ceny nowych mieszkań w Wiśle wynoszą ok. 7-8 tysięcy zł/m2, w Ustroniu ok.
4-6 tysięcy zł/m2. Ewenementem było wybudowanie przez Spółdzielnię Mieszkaniową w Ustroniu kilkudziesięciu nowych apartamentów w cenie ok. 3 tysięcy zł/m2 i dla szczęśliwych nabywców był to także znakomity interes. Dużo sprzedawaliśmy także beskidzkich działek. Ceny w Wiśle, Ustroniu wahają się od 150 – 300 zł/m2, choć za Kubalanką, w Istebnej można już mieć widokową działkę za 40 zł/m2.
Ostatnio miałem przyjemność być na szkoleniu zawodowym z Stowarzyszeniu. Bardzo wysoka frekwencja młodych ludzi świadczyła również o tym, że następują zmiany pokoleniowe naszej branży. I to jest najbardziej optymistyczny akcent 2008 roku.

Rok 2008 na rynku budownictwa.

Ryszard Jędrzejczak
prezes Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów

Rok zrównoważonego rynku

Leszek Michniak
Prezes WGN Real Estate

Jak wynika z analizy danych ekonomicznych, w Polsce w III kwartale 2008 zadłużenie kredytami hipotecznymi sięgało 12% PKB, podczas gdy w krajach Europy Zachodniej proporcja ta wynosiła 50% PKB; problemy z regulowaniem kredytów ma tylko 1,4% polskich kredytobiorców, wliczając w to również kredyty konsumpcyjne, a więc nie związane z branżą nieruchomości. Banki działające w Polsce nigdy nie były skore do „beztroskiego” pożyczania dużych pieniędzy – co mogą poświadczyć kredytobiorcy inwestycyjni – a wprowadzone, szczególnie w drugim półroczu 2008 roku, profilaktyczne obostrzenia w udzielaniu kredytów hipotecznych chronią rynek kredytów przed nieprzewidzianymi zapaściami.

Rok 2008, a zwłaszcza trzeci i czwarty kwartał, na rynku nieruchomości należy więc oceniać w kategoriach korekty i stabilizacji, a nie kryzysu, jak nazywają to niektórzy. Dwa poprzednie lata, a zwłaszcza 2006, doprowadziły do spekulacyjnych podwyżek cen, zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i nieruchomości komercyjnych. W miastach o największym napływie inwestorów zagranicznych, tzn. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, jak również w części Trójmiasta – w Gdyni i Sopocie, ceny mieszkań i apartamentów na rynku pierwotnym, jak i wtórnych, wzrosły o 60 – 80%. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych, a zwłaszcza terenów pod budownictwo o bardzo dobrych lokalizacjach, nawet o 400%. W innych dużych miastach, jak Poznań, Gdańsk, Łódź i Katowice, wzrosty cen mieszkań były znacznie niższe – na poziomie 30-40%, a terenów nawet o 250%. Wysoki pułap cen stopniowo ostudził popyt, a kolejne podwyżki oprocentowania kredytów hipotecznych oraz obostrzenia ze strony banków, wychłodziły go dodatkowo. Już od połowy 2007 roku we wszystkich dużych miastach nastąpiła stabilizacja cen, a następnie powolna korekta w dół. W tych „najdroższych” miastach, na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, korekty sięgnęły minus 18 – 22% dla rynku wtórnego i pierwotnego, a dla niektórych nieruchomości inwestycyjnych nawet minus 50%. Zdecydowanie zmalała liczba zakupów mieszkań w celach inwestycyjnych – kupowane mieszkania przeznaczane są przede wszystkim na potrzeby własne nabywców lub, w przypadku odpowiedniej lokalizacji, na wynajem.

Sytuację uzupełniają następujące dane (wg badań analityków WGN):

• o 30% zmalała liczba ogółu transakcji przeprowadzonych w 2008 roku przez około 500 agentów Grupy WGN, w porównaniu do liczby transakcji przeprowadzonych przez 420 agentów w 2007 roku, jednak wartość obrotu została utrzymana na podobnym poziomie w wyniku większego udziału transakcji dotyczących rynku komercyjnego,
• do 20% dochodziły obniżki cen ofertowych mieszkań w wyniku negocjacji transakcyjnych w 2008 roku, podczas gdy w 2007 było to 3-4%, wobec obniżenia w IV kwartale 2008 roku wartości złotego w stosunku do euro nieruchomości komercyjne w przeliczeniu na euro tym samym staniały
• o 18-20%, stając się bardziej atrakcyjne dla inwestorów zagranicznych, co zwiększyło ich udział w transakcjach na polskim rynku.

Trudno jest prognozować jednoznacznie przyszłość rynku nieruchomości. Obecnie RPP rozważa obniżki stóp procentowych na przestrzeni 2009 roku, ale też nie mówi się o złagodzeniu kryteriów udzielania kredytów, a od tego zależy popyt. Można przypuszczać, że przez kolejne 2 lata na rynku wtórnym i pierwotnym podaż mieszkań przekraczać będzie zdecydowanie popyt. W 2009 roku mogą następować w tym kolejne spadki cen o 5-15% w zależności od uwarunkowań lokalnych, by w 2010 osiągnąć stabilny poziom.

Najbliższe lata mogą okazać się czasem dobrych zakupów, zwłaszcza na rynku nieruchomości komercyjnych, na którym obecnie odnotowuje się utrzymanie stałego popytu, choć nieco mniejszego niż w poprzednim okresie boomu. Tu także można spodziewać się korekty cen w dół (i to niekiedy wyższej niż na rynku mieszkaniowym) w ciągu kolejnych 12-18 miesięcy, w wyniku zwiększania się podaży nieruchomości, między innymi nabytych uprzednio w celach spekulacyjnych, a wystawianych do ponownego obrotu. Trudno określić jednoznaczny poziom obniżek cen, ponieważ jest to zależne od rodzaju nieruchomości i ich atrakcyjności na lokalnych rynkach. Magnesem dla zagranicznych inwestorów może być dalszy spadek wartości złotego wobec euro, a tym samym realny spadek cen ofertowych tych nieruchomości w przeliczeniu na euro.

Rynek mieszkaniowy - jaka przyszłość ?

Miłosz Papst
Analityk Finansowy z firmy Doradcy24

Ceny mieszkań spadły od momentu wyhamowania sprzedaży w zeszłym roku o blisko 10-20%, jeżeli uwzględnimy wszelkiego rodzaju promocje częściowo kamuflujące obniżki. W takich warunkach warto zachować jednak umiar w prognozowaniu przyszłej sytuacji i dalszych obniżek. Oczywiście ograniczenia w dostępie do kredytu przystopują popyt na mieszkania we wszystkich segmentach i co najmniej w ciągu pierwszego kwartału trudno będzie liczyć na wzrosty ich cen. Z drugiej jednak strony również deweloperzy odczują trudności w finansowaniu projektów, co powinno ograniczyć w przyszłym roku podaż nowych mieszkań, a tym samym nieco zredukować skalę spadku cen w pierwszej połowie 2009. Osoby czekające na dalszą przecenę rzędu kilkudziesięciu procent mogą być w przyszłości zawiedzione. Obecna sytuacja stanowi więc optymalny moment na zakup nieruchomości, w szczególności już tych gotowych, których zakup nie wiąże się z ryzykiem tego, że deweloper budowy nie dokończy.
W przyszłości można spodziewać się zwiększonego udziału podaży mieszkań w segmencie popularnym oraz zlokalizowanych na obrzeżach miast – będzie to odpowiedź deweloperów na spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Można także oczekiwać utrzymania się cen mieszkań wchodzących na rynek na poziomie do 10% niższym od średniej ceny rynkowej.

Bankowość hipoteczna: czas zmian.

Sławomir Waszek
Doradca Prestige w Banku Millennium S.A.