Co to jest Short Sale?
Short sale (od słowa “short” – krótki) to sprzedaż nieruchomości po cenie niższej niż zadłużenie. Short sale jest korzystnym rozwiązaniem z punktu widzenia właściciela, który zalega z płatnościami, nie ma equity (zdolności kredytowej) i chce się pozbyć nieruchomości, a nie może jej sprzedać na otwartym rynku i brakuje mu środków na spłatę wszystkich zadłużeń hipotecznych. Dodatkowo, ze względu na polubowne negocjacje, bank w większości wypadków nie tylko, że “daruje” część długu, ale nie obciąża raportu zdolności kredytowej właściciela i chroni go przed dodatkowymi kłopotami prawnymi, jak bankructwo czy foreclosure (prawne odebranie nieruchomości przez bank). Chociaż nie wszystkie banki akceptują short sales, to jednak większość wybiera ten sposób sprzedaży, jako najlepsze rozwiązanie na obecnym rynku nieruchomości.      


Kto się kwalifikuje do Short Sale?
Zanim właściciel zdecyduje sie na short sale musi on najpierw zastanowię się nad tym czy się kwalifikuje. Minimum cztery warunki muszą być spełnione, aby bank zgodził się na short sale: 
  • Wartość domu spadła. Właściciel musi dostarczyć szczegółowy raport wskazujący, że ceny  nieruchomości spadają i aktualna wartość nieruchomości spadła poniżej wartości zadłużenia.
  • Zaniechanie spłat lub hipoteka niespłacana w terminie. W przeszłości banki nie godziły się na short sale, jeżeli wierzyciel nie zalegał ze spłatami. Obecnie sytuacja zmieniła się do tego stopnia, że nawet kredyty spłacane na czas kwalifikują się do short sale. Banki doszły do wniosku, że przy obecnym stanie ekonomii istnieją inne dodatkowe zagrożenia, i że  pożyczka może stać się niespłacalna.
  • Trudna sytuacja materialna. Sprzedający musi przedstawić list z dokumentacją, że on sam i rodzina znalazła się w trudnej sytuacji materialnej, np. utrata pracy, choroba, i że w tej sytuacji nie jest w stanie spłacać zaciągniętego kredytu lub ponieść dodatkowe koszta związane ze sprzedażą na rynku “tradycyjnym”.
  • Brak innych środków materialnych. Bank najprawdopodobniej zażąda kopii rozliczenia podatkowego lub rozliczenia finansowego. Jeżeli odkryje, że sprzedający posiada inne środki materialne lub dodatkowe dochody, wtedy najprawdopodobniej nie zgodzi się na short sale. Jeżeli nawet wyrazi zgodę, to zażąda, aby sprzedający pokrył i wyrównał wszystkie zaległości z bankiem.   
Konsekwencje
Aby doszło do short sale kupujący musi złożyć ofertę kupna. Właściciel nie może kwalifikować się do short sale, jeżeli nie znajdzie kupca gotowego do złożenia oferty i jeżeli bank nie zaakceptuje warunków danej oferty. Nawet jeżeli wszystkie inne warunki są spełnione, do short sale dojść nie może.         
  • Konsekwencje podatkowe. Jeżeli dojdzie do transakcji short sale, sprzedający może zostać obciążony dodatkowymi opłatami podatkowymi.
  • Raport zdolności kredytowej. Nie zawsze, ale w wielu wypadkach short sale ukaże się w raporcie zdolności kredytowej. Nie będzie to miało aż tak negatywnego wpływu jak foreclosure, jednak kredytodawcy w wielu wypadkach mogą nie widzieć różnicy. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest wynegocjowanie z bankiem porozumienia, że bank nie powiadomi agencji kredytowych, ale bank wcale nie musi się na to zgodzić.
Korzyści dla banku   
W wypadku niespłacalności kredytów banki rutynowo odzyskują nieruchomości w procesie “foreclosure”. W wielu przypadkach short sale jest lepszą i atrakcyjniejszą metodą odzyskania  pieniędzy. Banki nie muszą wszczynać procesu foreclosure, a wiąże się to z wieloma dodatkowymi problemami i kosztami; jak eksmisja właścicieli i koszta z tym związane, wandalizm, koszta sprzedaży na rynku wtórnym i długi czas trwania całego procesu, od 8 do 14 miesięcy. Pomimo, że w sprzedaży short sale bank odzyskuje mniej pieniędzy, jednak otrzymuje je “teraz”.  
 
Korzyści dla sprzedającego 
Największą korzyścią dla właściciela jest to, że odchodzi od stołu negocjacji bez potrzeby ogłaszania bankructwa czy obaw, że kredytodawca rozpocznie proces foreclosure. Jak już wspomniałem wcześniej, jeżeli bank sie zgodził, short sale nie obciąży negatywnie zdolności kredytowej właściciela. Czyli short sale jest to kreatywny sposób na uniknięcie bankructwa i zachowanie dotychczasowej, niezmiennej zdolności kredytowej.                                

Korzyści dla kupującego

Kupujący nabywa nieruchomość po cenie poniżej wartości rynkowej, w większości przypadków 20 do 30 procent poniżej tej wartości. Cały proces short sale jest procesem skomplikowanym i stresującym dla wszystkich stron, ze względu na wolne tempo i opieszałość ze strony banków. W większości przypadków banki potrzebują nie tygodni, ale miesięcy aby zatwierdzić prostą transakcję kupna – sprzedaży. Wiąże się to z brakiem wykwalifikowanych kadr i wypracowanych modeli i struktur. Banki są przeciążone i nieprzygotowane na tak ogromną ilość transakcji. Większość ekspertów twierdzi, że w najbliższej przyszłości nie można liczyć na rychłą poprawę w tym zakresie. Rezultat tego taki, że w międzyczasie coraz więcej Amerykanów “traci” swoje domy na rzecz banków, brokerzy i pośrednicy bezradnie rozkładają ręce stając sie “ofiarami” niezaradności banków    ze względu na wielką liczbę rozpadających się transakcji. Kupujący nie chcą czekać miesiącami zanim bank podejmie jakąkolwiek decyzję. Ameryka sama stworzyła ten problem i teraz niestety wszyscy ponosimy tego konsekwencje.

John Budz
Reality Executives, Chicago, USA
Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 12-01/09