Leszek Michniak, WGN Real EstateJak wynika z analizy danych GUS, w Polsce w III kwartale 2008 zadłużenie kredytami hipotecznymi sięgało 12% PKB, podczas gdy w krajach Europy Zachodniej proporcja ta wynosiła średnio 50% PKB; problemy z regulowaniem kredytów ma tylko 1,4% polskich kredytobiorców, wliczając w to również kredyty konsumpcyjne, a więc nie związane z branżą nieruchomości. Banki działające w Polsce nigdy nie były skore do beztroskiego pożyczania dużych pieniędzy – co mogą poświadczyć kredytobiorcy inwestycyjni – a wprowadzone, szczególnie w drugim półroczu 2008 roku, profilaktyczne obostrzenia w udzielaniu kredytów hipotecznych chronią rynek kredytów przed nieprzewidzianymi zapaściami.
Rok 2008 na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce należy oceniać w kategoriach korekty cen, a nie kryzysu, jak nazywają to niektórzy. Dwa poprzednie lata, a zwłaszcza rok 2006, doprowadziły do spekulacyjnych podwyżek cen. W miastach najbardziej aktywnych gospodarczo i o największym napływie inwestorów zagranicznych, tzn. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, jak również w części Trójmiasta – w Gdyni i Sopocie, ceny na rynku mieszkalno-apatramentowym, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym wzrosły o 56 – 80%. W innych dużych miastach, jak Poznań, Gdańsk, Łódź i Katowice, wzrosty cen były znacznie niższe i wyniosły 30-40%.
Jednak już od drugiej połowy 2007 roku we wszystkich dużych miastach nastąpiła stabilizacja cen, a następnie powolna korekta w dół. Na przestrzeni 2008 roku w „najdroższych” miastach ceny spadły średnio o 18-22%.
 
Bezpośrednią przyczyną tej korekty był spadek popytu – wobec bardzo wysokich cen mieszkań oraz stopniowo zmniejszającej się dostępności kredytów hipotecznych, w wyniku zaostrzenia przez banki kryteriów ich przyznawania. Miało to o tyle duże znaczenie, że prawie 90% kupujących wspomagało się kredytem, najczęściej w wysokości 60 – 90% wartości nieruchomości.
Jednocześnie na rynku pierwotnym zwiększała się podaż nowych mieszkań oddawanych przez deweloperów, a na wtórnym - do ponownego obrotu trafiły mieszkania zakupione uprzednio w celach spekulacyjnych.

Na przyhamowanie popytu miała też wpływ wyczekująca postawa klientów wobec pojawiających się opinii o nieuchronnych spadkach cen mieszkań.
W dużych aglomeracjach miejskich w Polsce, w ciągu minionych 12 miesięcy na rynku wtórnym największym popytem cieszyły się mieszkania w standardzie popularnym 2– pokojowe, a w następnej kolejności 1-pokojowe, ale zlokalizowane w centrum miasta lub blisko wyższych uczelni – co może świadczyć, że kupowane były jako inwestycja w celu późniejszego wynajmu.
W osiedlach oddalonych od centrum, gdzie ceny standardowo są niższe, kupujący chętniej nabywali większe mieszkania, 3 i 4-pokojowe.

Mniejsze było natomiast zainteresowanie mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty, pomimo, że są o około 30% tańsze od nowszych mieszkań.
Od początku 2008 roku zwiększa się stosunek ofert sprzedaży do ofert kupna. Podczas gdy w grudniu 2006 popyt przewyższał podaż 11-krotnie, w grudniu 2007 występowała jeszcze równowaga, to w grudniu 2008 podaż 3,5-krotnie przewyższa popyt.
Zdecydowanie zmalała liczba zakupów mieszkań w celach inwestycyjnych – kupowane mieszkania przeznaczane są przede wszystkim na potrzeby własne nabywców lub, w przypadku odpowiedniej lokalizacji, na wynajem.
Z badań analityków WGN wynika, że o 30% zmalała liczba ogółu transakcji przeprowadzonych w 2008 roku, w porównaniu do liczby transakcji przeprowadzonych w 2007 roku, jednak wartość obrotu została utrzymana na podobnym poziomie w wyniku większego udziału transakcji dotyczących rynku komercyjnego.

Obecna sytuacja jest korzystniejsza dla kupujących, którzy mogą wybierać w szerokiej ofercie, a także negocjować ceny. Deweloperzy, jak i sprzedający indywidualni są bardziej skłonni do obniżek, różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieści się obecnie w przedziale od 5% do nawet 20%, w zależności od lokalizacji, standardu i wielkości mieszkania, podczas gdy w 2007 było to tylko 3-4%.
Wydłużył się też czas sprzedaży mieszkań – nawet w przypadku atrakcyjnych ofert, liczony jest obecnie w miesiącach, a nie jak jeszcze półtora roku temu - w tygodniach.
Możliwość dużego wyboru sprawia, że kupujący większą wagę przykładają do standardu, jakości wykonania i technologii, w jakiej budowane są nowe mieszkania oraz standardu i poziomu utrzymania starszych mieszkań. Zwłaszcza nowe inwestycje deweloperskie charakteryzujące się bylejakością wykonawstwa są trudno sprzedawalne i będą musiały znacznie stanieć.

Apartamenty
W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Sopocie – a więc miastach atrakcyjnych biznesowo lub turystycznie – nastąpił w ostatnich czterech latach wyraźny rozwój inwestycji apartamentowych.
Ceny sprzedaży rozpoczynają się od poziomu 9 000 - 14 000 zł/m2 brutto.
Ze względu na wysokie ceny apartamentów zakupy inwestycyjne, np. pod wynajem, traktowane są jako inwestycje długofalowe, przynoszące zysk po dłuższym czasie.
Jednak, jak wynika z obserwacji WGN, większość klientów nabywa apartamenty na własne potrzeby, w celu zapewnienia sobie komfortu, prestiżu oraz bezpieczeństwa mieszkania.
W przypadku apartamentów korekta cen w dół może nastąpić w wyniku znacznego zwiększenia podaży, co w obecnej sytuacji wstrzymania realizacji niektórych dużych inwestycji, stoi pod znakiem zapytania.

Rynek nieruchomości komercyjnych

Grunty budowlane
Od początku 2006 roku do trzeciego kwartału 2007 roku ceny gruntów budowlanych, zwłaszcza w bardzo dobrych lokalizacjach, w dużych miastach Polski, wzrosły o 200-300, a nawet 400%. Dochodziło czasami do absurdalnych sytuacji, np. cena działki stanowiła równowartość stojącego na nim domu. W czwartym kwartale 2007 i w ciągu 2008 roku sytuacja radykalnie się zmieniła i nastąpił spadek cen, dochodzący w przypadkach skrajnie przeszacowanych nieruchomości nawet do 40 %. 
Ze względu na wysokie ceny gruntów budowlanych w miastach, zwiększyło się zainteresowanie lokalizacjami podmiejskimi i w miejscowościach satelitach dużych aglomeracji. Ten trend rozwinąłby się jeszcze bardziej, gdyby można było liczyć na skuteczne rozwój infrastruktury drogowej, tak by zminimalizować czas dojazdu do centrów miast.

Lokale biurowe i usługowo-handlowe
Opłacalne jest kupowanie lokali biurowych i usługowych na wynajem. Ceny takich lokali wynoszą od 10 tys. zł./m2. Z wynajmu można uzyskać od 8 do 30 €/m2/m-c, w zależności od lokalizacji, standardu i powierzchni. Ceny wynajmu od trzech lat rosną w tempie nieco większym niż inflacja. Wobec obniżenia w IV kwartale 2008 r. wartości złotego w stosunku do euro nieruchomości komercyjne w przeliczeniu na euro tym samym staniały o 18-20%, stając się bardziej atrakcyjne dla inwestorów zagranicznych, co zwiększyło ich udział w transakcjach na polskim rynku.

Prognozy
Trudno jest prognozować jednoznacznie przyszłość rynku nieruchomości. Obecnie RPP rozważa obniżki stóp procentowych na przestrzeni 2009 roku, nie mówi się jednak o złagodzeniu kryteriów udzielania kredytów, a od tego zależy popyt.
Można przypuszczać, że przez kolejne 2 lata na rynku wtórnym i pierwotnym podaż mieszkań przekraczać będzie zdecydowanie popyt. W 2009 roku mogą następować minimalne spadki cen o 5-8%, maksymalnie 12% w zależności od uwarunkowań lokalnych, by w 2010 osiągnąć stabilny poziom.
Najbliższe lata mogą okazać się czasem dobrych zakupów, zwłaszcza na rynku nieruchomości komercyjnych, na którym obecnie odnotowuje się utrzymanie stałego popytu, choć nieco mniejszego niż w poprzednim okresie boomu. Tu także można spodziewać się korekty cen w dół (i to niekiedy wyższej niż na rynku mieszkaniowym) w ciągu kolejnych 12-18 miesięcy, w wyniku zwiększania się podaży nieruchomości, między innymi nabytych uprzednio w celach spekulacyjnych, a wystawianych do ponownego obrotu. Trudno określić jednoznacznie poziom obniżek cen, ponieważ jest to zależne od rodzaju nieruchomości i od ich atrakcyjności na lokalnych rynkach.
Magnesem dla zagranicznych inwestorów może być dalszy spadek wartości złotego wobec euro, a tym samym realny spadek cen ofertowych tych nieruchomości w przeliczeniu na euro.