Zielona Góra to jedna z dwóch stolic województwa lubuskiego i siedziba sejmiku wojewódzkiego. Z liczbą mieszkańców szacowaną na około 118 tys. nie należy do największych miast w kraju, jednak z racji położenia w pobliżu granicy niemieckiej oraz stosunkowo niewielkiej odległości od dwóch ważnych ośrodków miejskich, Poznania i Wrocławia, rynek ten jawi się jako całkiem interesujący.

Korzystne warunki demograficzne i gospodarcze, zbliżone do przeciętnych wyników dla kraju, a także stopa bezrobocia na poziomie 10% dają miastu stabilne szanse rozwoju w najbliższych latach.

Miasto stwarza pozytywne wrażenie pod względem zagospodarowania przestrzennego. Centrum Zielonej Góry charakteryzuje się zwartą, niską zabudową kamieniczną, z ciekawymi przykładami architektury przełomu XIX i XX wieku. Wokół centrum znajdują się osiedla wybudowane w technologii tzw. „wielkiej płyty”, które z pewnością nie dodają miastu uroku. Przedmieścia skupiają zabudowę miejską jednorodzinną oraz nowe projekty deweloperskie pojawiające się na tym rynku. Charakterystyką tych ostatnich jest znaczący udział terenów zieleni. Jak sama nazwa wskazuje, w Zielonej Górze jest naprawdę zielono: lasy stanowią około 43% powierzchni miasta.

Obecny zasób mieszkaniowy Zielonej Góry szacowany jest na około 45,5 tys. mieszkań, z czego blisko połowa przypada na mieszkania spółdzielcze, które w zdecydowanej większości stanowią konstrukcje z wielkiej płyty. Około 13% mieszkań należy do mienia komunalnego. Przestrzenne zróżnicowanie rozmieszczenia zasobu wynika prawdopodobnie z uwarunkowań historycznych w okresie powojennym. Większość lokali komunalnych, najczęściej niskiej jakości i mocno zdewastowanych, skupia się w śródmieściu, podczas gdy pozostałe formy własności zlokalizowane są wokół centrum.

Brak nowoczesnych zasobów mieszkaniowych w Zielonej Górze przekłada się na zachowania nabywców.  Poziom przedsprzedaży dla mieszkań o terminie ukończenia w II kwartale 2008 roku wynosi ponad 70%. Szczególnie szybko sprzedają się lokale oferowane w ramach tańszych projektów.
Monitoring przeprowadzony przez REAS w lipcu 2007 wykazał, że w Zielonej Górze, że obecnie na rynku znajduje się zaledwie jeden projekt oferujący apartamenty wykończone pod klucz. Cała reszta oferowanych przedsięwzięć deweloperskich celuje w dolny segment rynku lokali popularnych i oferuje powierzchnie mieszkaniowe w standardzie deweloperskim. Przeciętna wielkość inwestycji wynosi około 50 jednostek mieszkaniowych w projekcie. Nowopowstające budynki dobrze wpisują się w krajobraz miejski Zielonej Góry. Statystyczny projekt mieszkaniowy powstający w tym mieście ma 4 kondygnacje.

Rynek deweloperski w Zielonej Górze jest stosunkowo młody. Potwierdzają to wyniki podaży mieszkań spółdzielczych oraz budowanych na sprzedaż lub wynajem w ostatnich latach. Jeszcze dwa lata temu niemal wyłącznym dostawcą mieszkań na rynku zielonogórskim były spółdzielnie mieszkaniowe. Od roku 2006 widać wzrost aktywności spółek deweloperskich, w większości pochodzących z rynku lokalnego.

W odpowiedzi na niewystarczającą podaż rynku (rocznie na 1000 mieszkańców powstają zaledwie 2 mieszkania), w Zielonej Górze zaobserwowano znaczny wzrost cen mieszkań w ostatnim okresie. Popyt skierowany jest przede wszystkim na mieszkania o małych powierzchniach, co wynika z relacji pomiędzy cenami mieszkań i domów jednorodzinnych w okolicach Zielonej Góry. Obecny poziom cen kształtuje się w granicach 4000 PLN/m2, przy zróżnicowaniu cenowym od 3100 do 6200 PLN/m2. Potencjalni nabywcy mieszkań o dużych powierzchniach preferują raczej zakup domu jednorodzinnego w zbliżonej cenie.

Pozostaje pytanie, czy Zielona Góra jest rynkiem o dużych możliwościach rozwojowych i czy należy się spodziewać dalszych wzrostów cen. Rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny przy obecnym poziomie cen mieszkań znacząco pomniejszają marże deweloperów. Mimo to, ich aktywność zdaje się wzrastać w sposób szybki. Na rynku nie ma jednak dużej konkurencji - wśród graczy brak dużych spółek z branży, działających na obszarze całego kraju.

Z drugiej strony, wzrost zainteresowania nowym budownictwem mieszkaniowym ze strony popytowej wskazuje na duże możliwości rozwojowe rynku zielonogórskiego. Deweloperzy zaczynają powoli zwiększać zakres swojej oferty, wdrażając na tym rynku coraz ciekawsze projekty pod względem architektonicznym i wykończeniowym. Wyczerpujący się potencjał dużych miast, w których boom budowlany powoli wyhamowuje, być może skieruje uwagę inwestorów na mniejsze rynki regionalne, takie jak rynek zielonogórski.

Karol Dzięcioł, analityk REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym