We Wrocławiu w latach 2001 – 2006 oddano do użytku łącznie 21.553 nowe mieszkania. Liczba ta może znacznie wzrosnąć do końca 2007 roku w wyniku realizacji kolejnych 7.700 mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia rok wcześniej (wg danych GUS). Od 2004 roku, podobnie jak w innych największych miastach Polski, mamy do czynienia ze stale rosnącym popytem na kupno mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, co przyczyniło się do wzrostu cen sprzedaży. Rekordowy pod tym względem był 2006 rok , gdy ceny mieszkań we Wrocławiu skoczyły średnio o 84%. W 2007 nastąpiła stabilizacja; wysokie ceny, nieakceptowane przez kupujących, spowodowały przyhamowanie popytu i spadek liczby realizowanych transakcji. Jeszcze w I kwartale ceny ofertowe wzrosły średnio o 4%, ale nie znalazło to odbicia w cenach transakcyjnych. Od II kwartału 2007 mamy do czynienia z przewagą podaży nad popytem, której towarzyszy rosnąca różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Sprzedający są bardziej otwarci na negocjacje i akceptują upusty dochodzące nawet do 10 - 12%.

We Wrocławiu najwięcej nowych inwestycji mieszkaniowych zlokalizowanych jest w rejonie dzielnicy Krzyki, kolejne w południowo wschodniej części dzielnicy Fabryczna, oraz w Śródmieściu i na Psim Polu. Nieliczne również na Starym Mieście, ale z uwagi na bardzo niską podaż wolnych terenów i bardzo wysokie ceny gruntów, powstają tu mieszkania apartamentowe w najwyższym standardzie.

Rynek apartamentowy we Wrocławiu rozwija się intensywnie od drugiej połowy 2004 roku. Popyt w znacznej mierze wynika z zapotrzebowania przedstawicieli międzynarodowego biznesu i wiąże się z dużą liczbą inwestycji zagranicznych ulokowanych w mieście i okolicy. Obecnie zrealizowanych jest dziewięć takich zespołów mieszkalnych, a przybędzie ich jeszcze w perspektywie trzech lat. Ceny sprzedaży mieszczą się w przedziale 9.000 – 25.000 zł/m2.

Ceny mieszkań zależą przede wszystkim od lokalizacji oraz standardu Najwyższe ceny osiągają mieszkania na Starym Mieście w osiedlu Starówka (Rynek, Plac Solny, ul.Świdnicka i ulice w okolicach Rynku) - 8.500zł - 15.000zł/mkw. Tańszym osiedlem tej dzielnicy jest Szczepin, z zabudową blokową z lat 70- i 80-tych ubiegłego wieku, w sąsiedztwie dzielnicy Fabryczna, ceny: 6.000-7.000zł/mkw.

Kolejna dzielnica to Krzyki, najdroższe lokalizacje w obrębie osiedli: Borek, Dworek, Krzyki, ceny: 6.600- 8.500zł/mkw. W osiedlach Ołtaszyn, Wojszyce, Partynice, nowe osiedle w Jagodnie, Klecina ceny: 6.100-7.600zł/mkw. Dalej osiedla Huby, Gaj, Południe, ceny: 6.000-7.000zł/mkw. Najtańsze jest osiedle położone w północej części Krzyków, w rejonie ul.Traugutta, Pułaskiego, zabudowane kamienicami z początku XX w. oraz budynkami plombowymi z okresu ostatnich 15 lat; ceny 4.200- 5600zł/mkw. Podobne ceny są w osiedlu Brochów.

Dzielnica Śródmieście - najdroższe lokalizacje to kolejno osiedla Zalesie, Dąbie, Biskupin, Zacisze, Sępolno, Bartoszowice, ceny: 6200- 8.000zł/mkw. Nieco niższe ceny w rejonie Pl.Grunwaldzkiego: 5.800- 6.800zł/mkw. W tym przedziale cenowym mieszczą się też mieszkania na małym osiedlu przy ul. Jaracza, z lat 90-tych XX w. Najtańsze jest osiedle Ołbin, zabudowane w przeważającym stopniu przedwojennymi kamienicami i nowszymi budynkami plombowymi; ceny 4.800 - 6.000zł/mkw.

Dzielnica Fabryczna - tu najwyższe ceny osiągaja mieszkania w osiedlach Grabiszynek i Oporów; są to osiedla willowe z enklawami deweloperskiej niskiej zabudowy wielorodzinnej; ceny 6.400- 7.200zł/mkw.
Niższe ceny na osiedlach: Grabiszyn, Gądów, Popowice, Nowy Dwór, Muchobór: 6.000- 7.000 zł/mkw.
Najtańsze są Kozanów i Kuźniki: 5.600- 6.400zł/mkw.

Dzielnica Psie Pole - ma najniższą średnią cenową. Do dobrych lokalizacji zalicza się osiedle Karłowice: 5.700- 6.500zł/mkw; dalej Zakrzów, Psie Pole, Kiełczów: 5.600- 6.400 zł/mkw.

Ceny działek pod budownictwo jednorodzinne we Wrocławiu wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 30 - 300%, w zależności od lokalizacji. Od połowy 2006 r. rośnie popyt na kupno działek i jeżeli nie będzie równoważony podażą, to wzrost cen się utrzyma chociaż już z mniejszą dynamiką.

We Wrocławiu najtańszy jest zachód - Złotniki, Stabłowice, i północ - Psie Pole, Zakrzów - z cenami 180-250 zł/mkw; najdroższe południe - Krzyki od 500 zł/mkw w górę, Ołtaszyn, Wojszyce, Partynice - 380- 600 zł/mkw.

Okolice Wrocławia - najdroższe południe: Bielany Wrocławskie, Tyniec, Żerniki Wrocławskie – 150 - 260 zł/mkw; tańsza północ, np. Mirków, Oborniki, Wisznia Mała - 80-150 zł/mkw; najtańsze – na zachód, np. Miękinia- 70- 90 zł/mkw.

Trójmiasto

Sytuacja na trójmiejskim rynku mieszkaniowym w III kwartale 2007 jest bardziej stabilna, niż jeszcze pół roku temu. Ceny ofertowe mieszkań używanych utrzymują się na poziomie średnio 5,5 – 6 tys. zł/m2. Jest to spadek w stosunku do pierwszego półrocza, gdy sprzedający żądali średnio 7 – 8 tys. zł/m2. Natomiast wysokie ceny, rzędu 10 – 15 tys. zł/m2 utrzymują się dla mieszkań w prestiżowych lokalizacjach, takich jak Sopot, Gdynia Orłowo i Gdynia Kamienna Góra, Gdańsk Oliwa, czy też gdańska starówka. Podaż mieszkań z tych bardzo dobrych lokalizacji jest umiarkowana, w większości właściciele nie wystawiają ich do sprzedaży, traktując jako lokatę kapitału i inwestycję przynoszącą stały dochód poprzez wynajem.

Wysoki popyt utrzymuje się na nowe mieszkania. Widać też wiele otwartych inwestycji. Ceny mieszkań, sprzedawanych w standardzie deweloperskim, do samodzielnego wykończenia, są zróżnicowane w zależności od lokalizacji: w Rumii, jak i w innych obrzeżnych lokalizacjach, można kupić mieszkanie już od 4 tys. zł/m2, w Gdańsku za 5,5 – 13 tys. zł/m2, a w Gdyni Orłowie trzeba zapłacić 10 tys. zł/m2.

Bolączką trójmiejskich deweloperów, podobnie jak w innych dużych miastach w Polsce, jest niska podaż tanich i dobrze zlokalizowanych gruntów budowlanych pod mieszkaniówkę wielorodzinną.

Działki pod domy jednorodzinne są natomiast częstym przedmiotem transakcji w przypadku prywatnych odbiorców. Zgodnie z ogólnopolską tendencją
w ostatnim półroczu ceny poszły w górę, dla Trójmiasta średnio o 50%. Chcąc kupić działkę budowlaną, trzeba liczyć się z wydatkiem powyżej 100 zł/m2, przeciętnie 160 – 200 zł/m2, a dla prestiżowych lokalizacji, np. Kamienna Góra, Orłowo czy Redłowo w Gdyni, albo Oliwa w Gdańsku, nawet 500 – 600 zł/m2. Tańsza i w dużym wyborze jest oferta gruntów rolnych, z przeznaczeniem w planach miejscowych do odrolnienia, a następnie pod zabudowę. Koszt wynosi średnio 40 – 70 zł/m2.

Biorąc pod uwagę takie czynniki, jak osiągnięta bariera cenowa dla mieszkań oraz zapowiedź podwyższenia stóp procentowych kredytów mieszkaniowych, w najbliższych miesiącach nie należy spodziewać się wzrostu cen sprzedaży mieszkań, zwłaszcza w segmencie popularnym. Kilkuprocentowe zwyżki mogą wystąpić do końca bieżącego roku w przypadku mieszkań najdroższych, tzn. apartamentowych oraz o wysokim standardzie w prestiżowych lokalizacjach. Ale ten segment rynku jest skierowany do wyselekcjonowanego odbiorcy i mniej wrażliwy na ogólnie panujące trendy. Odnotowuje się coraz większe zainteresowanie klientów z innych rejonów Polski trójmiejskim rynkiem apartamentowo-rezydencjalnym.

Małgorzata Battek
WGN Real Estate