Atrakcyjne inwestycje w segmencie premium na cieszących się popularnością Krzykach czy na Biskupinie już dawno się wyprzedały: mam tu na myśli zarówno Apartamenty Zielona Etiuda (ATAL) czy inwestycję Rezydencja Borek przy ul. Saperów, jak i inwestycje firmy TEMAR na Dąbiu (Apartamenty Dąbie, Rezydencja Dąbie itd.) czy inwestycję Apartamenty Zielony Biskupin (deweloper Bryksy z Krakowa).

Zdecydowanie zmieniła się struktura rynku pierwotnego w stolicy Dolnego Śląska. Trudno niekiedy wskazać precyzyjnie granicę między standardem budowanych apartamentów i mieszkań. Niezwykle efektownie prezentują się projekty inwestycji firmy Toscom przy ul. Polaka obok placu Grunwaldzkiego – czy jednak faktycznie można w tym przypadku mówić o apartamentach, trudno jednoznacznie stwierdzić.

Obecnie inwestycje w topowych lokalizacjach, gdzie najwyższe ceny ofertowe za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego przekraczają 10 tysięcy złotych, osiągnęły aż 14-procentowy udział w całym rynku pierwotnym budowy mieszkań we Wrocławiu. Należy jednak wskazać olbrzymie zróżnicowanie, jeśli chodzi o typ budownictwa, usytuowanie i to, do kogo jest skierowana oferta. Łatwo wskazać, które inwestycje mają loftowy charakter: tak jest częściowo w przypadku inwestycji w dawnej zabudowie poprzemysłowej oraz kompleksach poszpitalnych; w inwestycji Browary Wrocławskie Archicom oferuje mieszkania w cenach od ok. 7500 zł / m2 do prawie 11 000 zł / m2; w inwestycji Lokum Vena na terenie szpitala dawniej należącego do Akademii Medycznej (dziś Uniwersytet Medyczny), ceny sięgają nawet 12 000 zł / m2. We wspomnianej inwestycji I2 Development na terenie dawnego szpitala im. Babickiego przy pl. Jana Pawła II, ceny mieszczą się w granicach 11 600 zł – 17 000 zł / m2. Lofty powstały także w Nowej Papierni i Kamienicy pod Pelikanem (RED Development) na Przedmieściu Oławskim przy ul. Kościuszki we Wrocławiu.

A co z apartamentami? Na Kępie Mieszczańskiej za apartamenty z widokiem na gmach Uniwersytetu Wrocławskiego w inwestycji Bulwary Książęce trzeba zapłacić nawet 13 500 zł /m2. W inwestycji Rakowiecka 47 (Vienna Development) trzeba się liczyć z wydatkiem nawet rzędu około 11 000 zł / m2. Najdroższa jest obecnie inwestycja Rezydencja Szczytnicka przy ul. Kazimierza Bartla na Zaciszu (Immobilio Group), gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić od 18 000 zł do 21 600 zł / m2.

Na co zwracają uwagę kupujący przy wyborze apartamentu?

Dla klientów inwestujących w zakup apartamentu największe znaczenie ma dobra lokalizacja. Klienci cenią sobie unikatowe panoramy, czy to Starego Miasta, czy też parków albo akwenów wodnych. Ważną rolę przy podejmowaniu decyzji zakupu zaczyna odgrywać bliskość kawiarni, restauracji, siłowni, fitness, kameralnych skwerów, gdzie w przyjaznym otoczeniu można spędzić czas wolny. Szczególnie cenione są apartamenty z widokiem na rzekę (Odrę albo Oławę) lub z widokiem na najbardziej wartościowe zabytki miasta. Kameralnych apartamentowców w typie Rezydencji Borek (Profit Development), Concerto Verona przy ul. Fryderyka Chopina (Verona Buildings), Rezydencji Szczytnickiej czy Rakowieckiej 47 powstaje w dalszym ciągu stosunkowo niewiele; większą popularnością cieszą się masowe inwestycje w ścisłym centrum, nawet jeśli ceny są niewiele niższe albo porównywalne z inwestycjami o najwyższym standardzie wykonania. Ulokowanie na terenie inwestycji siłowni, fitness i szeregu innych udogodnień, już niekoniecznie jest walorem inwestycji, a na pewno nie stanowi wyznacznika, czy dana inwestycja ma charakter mieszkaniowy, czy apartamentowy – Archicom oferuje mieszkania z dostępem do siłowni i fitness np. w inwestycji Słoneczne Stabłowice, które jest inwestycją typowo mieszkaniową o podwyższonym standardzie. Wydaje się, że tego typu inwestycje jak Apartamenty Zielona Etiuda przy ul. Turniejowej na Krzykach, gdzie mieszkańcy mają dostęp do basenu (pod opieką ratownika), siłowni oraz baru z napojami bezalkoholowymi, czy Odra House przy ul. Długiej na Starym Mieście, gdzie obiekt jest monitorowany, pod stałym nadzorem firmy ochroniarskiej, z recepcją i dostępem do siłowni, będą na rynku wyjątkami. Warto przy tym zwrócić uwagę na fakt, że inwestycje takie jak Just’n Center czy OVO, wykorzystują w znacznym stopniu także potencjał komercyjny, oferując mieszkańcom bezpieczeństwo i wygodę (recepcja, ochrona, monitoring), doskonałą lokalizację (tuż obok placu Dominikańskiego), szybki dostęp do usług, restauracji, kawiarni, centrum handlowego, a przy tym zapewnia bliskość rozwiniętego turystycznie Rynku Starego Miasta, a tym nabywcom, którzy inwestują w najem krótkoterminowy – wysokie stopy zwrotu. I takie inwestycje w centrach dużych miast są zapewne przyszłością rynku sprzedaży apartamentów.

Jak wygląda rynek apartamentowy Wrocławia na tle innych miast?

We Wrocławiu powstaje bardzo mało inwestycji na terenie Starego Miasta. Jedyną aktualną w sprzedaży inwestycją apartamentową położoną na Starym Mieście jest wspomniana inwestycja realizowana przez I2 Development przy pl. Jana Pawła II. W Krakowie Stare Miasto stale zyskuje nowe inwestycje – zarówno w modernizowanych kamienicach, jak i na wolnych terenach, np. w rejonie ul. Rakowickiej. W porównaniu z Warszawą, Wrocław ma też nieco mniej inwestycji powstających w starej zabytkowej zabudowie – choć zaczyna się to zmieniać i można przypuszczać, że takie inwestycje jak Nowa Papiernia, Lofty przy Fosie, Lokum Vena czy Browary Wrocławskie znajdą kolejnych naśladowców na rynku wrocławskim, gdyż popyt na tego typu lokalizacje i budownictwo stale rośnie.

Ceny apartamentów i loftów we Wrocławiu są porównywalne z cenami w Krakowie czy Warszawie. W dalszym ciągu jest jednak taniej niż w najpopularniejszych kurortach nadmorskich, np. Świnoujściu, Sopocie czy Międzyzdrojach. Potencjał komercyjny Wrocławia stale jednak rośnie, a jeśli zacznie powstawać więcej apartamentowców z myślą o inwestycji w najem krótkoterminowy, ceny również będą zwyżkować.

Rynek nieruchomości w Warszawie jest kompletnie nieporównywalny. Warszawa ma też nieco inną strukturę społeczną z uwagi na fakt, że większość dużych korporacji, np. banków, firm doradczych, ma właśnie w Warszawie swoje siedziby. Warszawa to także stolica kraju i trzeba pamiętać, że nie tylko politycy, ale i pracownicy parlamentu, kancelarii rządu, poszczególnych departamentów i ministerstw, sądów i urzędów odpowiedzialnych za wybrane obszary należące do sektora publicznego również tworzą ważną część warszawskiej społeczności lokalnej. Na prestiż Warszawy składa się wiele elementów społecznych, politycznych i kulturalnych (największe teatry, muzea oraz inne instytucje kultury także odpowiadają za prestiż stolicy).

Pamiętajmy też, że zabudowa centrum Warszawy wokół placu Defilad pozwala na budowę wyjątkowo wysokich wieżowców. We Wrocławiu, niestety, nie posiadamy podobnej zabudowy, z wyjątkiem kilku wyróżniających się wysokością budynków apartamentowych, takich jak Sky Tower, ATAL Towers czy Odra Tower.

W jakich lokalizacjach mogłyby powstawać następne apartamentowce?

Jedną z najciekawszych lokalizacji na budowę apartamentów byłby teren położony przy Wybrzeżu Stanisława Wyspiańskiego przy skrzyżowaniu z ulicą Smoluchowskiego. Niezwykle atrakcyjne z pewnością byłyby apartamenty w budynkach starych młynów na Wyspie Młyńskiej i Wyspie Piasek oraz apartamenty w kamienicach na wyspie Tamka. Dobrą lokalizacją byłby teren, na którym znajdują się dawne Koszary Oddziału Prewencji Policji przy ul. Księcia Witolda, przy Odrze – działka jest już nawet przygotowywana przez miasto do sprzedaży. Ciekawa dla inwestorów mogłaby się okazać także działka z rozpoczętą i nieukończoną inwestycją na rogu ulic Gajowickiej i Sokolej na wrocławskim Borku.

 

Jarosław Wójtowicz
Doradca i starszy analityk rynku nieruchomości